有关2007年房价走势,我们预测得十分精准,而且房价涨幅达到我们的预测上限40% (全国平均,媒体的统计荒谬) ,很多朋友关心2008年的房价走势,面对近期大家的迷茫心理,我们对当前的房产形势做一分析。首先,还是要强调一点。我们的分析都是从事务的实质上来把握,分析的理由,外行人看来都是平淡无奇,甚至荒唐。然而,我们的分析结果总能被时间证实: 1) 宏观政策面: a) 具体政策: 国家出台新的土地政 展开
有关2007年房价走势,我们预测得十分精准,而且房价涨幅达到我们的预测上限40% (全国平均,媒体的统计荒谬) ,很多朋友关心2008年的房价走势,面对近期大家的迷茫心理,我们对当前的房产形势做一分析。首先,还是要强调一点。我们的分析都是从事务的实质上来把握,分析的理由,外行人看来都是平淡无奇,甚至荒唐。然而,我们的分析结果总能被时间证实: 1) 宏观政策面: a) 具体政策: 国家出台新的土地政策,70%住房建设用地用于廉租房和经济适用房,只有30%的住房建设用地给开发商。国家的总体思路是由国家保证最低收入人群的住房问题。部分照顾低收入人群和中等以下收入人群。中等以上收入人群住房问题由市场解决。并且出台一项措施----商品房用地土地出让金10%用于廉租房建设补贴。 b) 政策导致可能结果分析:国家意图本身不想投入过多资金(目前提出49亿),由于廉租房是划拨土地,廉租房的租金是比较低的,经济适用房国家给一些政策倾斜,价格比当时(建成时)的商品房肯定要低。由于商品房土地抬高部分成本补贴前两者,加之商品房土地稀缺,必然导致供应大幅减少。一般人没有资格和脸面住廉租房,香港住廉房要排7年队。经济适用房也很少有人有资格(谁也不希望有资格.那你混得太惨拉)需要抓号排队,也要等若干年。地方政府有权.卖地的量很少,必然猛抬价格。 2)当前的市场面: 市场在经过06、07两年大幅上涨,加上媒体舆论的影响,从07年下半年开始基本完成与当前居民收入相对应的价值回归过程(价值模型在此不赘述)。目前到今后一段时间进入价值发现和结构调整阶段,市场总体供需平衡,优质房源(较新、好的位置和环境、好的楼层)严重供不应求.劣质房源{较旧、差的环境、高的楼层(不包括带电梯的高层)}供大于求. 房贷在2007年四季度稍紧,因银行07年贷款额度基本用完。08年前两季将掀起新一轮放贷高潮。 3) 走势分析 从2007.11-2008春节前,市场以观望盘整为主,买方观望、卖方惜售,结构调整将继续,类似股市中的二八.现象。优质房源小步攀升,劣质房源盘整或小跌。2008春节后新买家进场,5.6--9.10月出现较强.买盘。优质房源价格会再度大涨。具体涨幅由于没有量化依据(不像前两年),无法预测。只能个人根据当地情况用波浪理论预测。还因为我说过是结构调整。因此优质房大涨,但全部房涨幅难测。还有,百万以上人口的二、三线城市房屋价格会比较坚挺,北京市房屋价格会坚挺。因此说结构调整也包括区域性。 上涨原因主要是a)廉租房和经济适用房尚未建成,商品房土地短缺,开发商对现有楼盘惜售。b)奥运会造成北京短期房屋极其短缺,鼓舞多方士气,其他城市必有行政性美化城市举措。c) 城市化继续挺进,大批人口涌向大中城市,每年大学毕业生成为城市化主力军。d)2007-2010年低收入人群收入大幅增加。 4) 购房者建议 a) 只有能力购买一套住宅的人: 有房的,调仓换房,向优质房转移(一层、二层最佳,最好选一层带花园的)。 没房的,趁最近几个月赶紧买进优质房,尤其对卖房者急用钱打出下影线的房坚决果断吸纳。 b) 有能力购买多套住宅的人: 已经有多套住宅的,调仓换房,向优质房转移。 目前只有一套住宅的人,买进优质小户型房。 总之,购买优质房是我给大家的主要建议。. 5)对住房价值的正确认识 a) 住房在全世界都是一种特殊商品,它完全不同于股票或其他商品。它拥有价值和使用价值(股票没有使用价值)。尤其,我国死保18亿亩耕地底线,因此百姓住房与吃粮就成鱼与熊掌之势。一套住房绝不等于一桶屎,三套住房绝不等于三筒屎。 b) 房产是一种资源,有不可替代性。如果你关注楼盘几年,会了解这点。优质房一旦被别人占有,你就没机会了。我们这里一个小区02年有10套独立别墅,售价100万/套。没舍得买,现在300万也没人卖。你只能眼巴巴羡慕。 c) 拥有一套房产,就相当于不断享受…补贴.这个观点太牛啦。不愿惊动有关部门。自己悟吧…这才是这些年来拥有房产和没有房产的人财富拉大的真正原因。 d) 你可以等房产降价买房吗? 这里面有多个悖论: 悖论1:你想买房(同时像你这样的人很多),房价因此降不下来。 悖论2:房价下降,你已经买不起房,因为你很可能已经失业,吃饭都成问题。 说穿啦,只有发生经济危机房价才能下降。因此,最怕房价降的是政府。 收起
