房屋是集体产权是怎么回事

集体产权的房子不能上市交易,不能继承?实际上等于只有居住、使用权。 对个人来说,你没有独立的产权,你也不能使用集体的产权证去办理各种与产权相关的事(如抵押,贷款等). 但房产仍可以买卖,只是价格不能与独立产权房一样. 买这种房子一是合同要规范,二是产权过户手续完毕以后付款.其他都无关紧要了. 过户手续在房产交易中心(房管局)办理,实行一条龙服务,一到大厅便知. 要缴纳契税(房价的1.5%)和印花税(0.05%).办理土地证时,还要缴纳土地转让金(一般集体产权房的土地都是划拨的). 可以办理二手房贷款,首付30%.这种房屋修建在集体土地上,不能办理房屋土地使用证,不属于私产,不能上市交易。这类房屋的修建是由区政府直接审批,不到房管局登记,俗名叫“乡产权”,具体情况可以向当地区级政府咨询。关于集体产权房屋问题的解答 一, 农村产权制度改革的迫切性。 快速城市化是近年在沿海发达地区出现的普遍现象,是工业化后期政府大力引导经济发展和城市发展的产物。由于农村产权制度改革的滞后等原因,快速城市化地区出现了一系列的问题,对于城乡协调发展和社会稳定产生了负面影响。为此,必须加快包括产权组织制度、土地征用和流转制度等在内的农村产权制度改革。 快速城市化是工业化进入后期阶段,政府自上而下积极引导市场经济的发展,采取一系列的产业政策,大力推进城市基础设施建设,政府需大量征用农村集体土地,城市规模迅速扩大,出现农村和城镇的直接城市化。农村集体土地是农村集体资产的重要组成部分,快速城市化要征用大量的农村土地,如何补偿实际上涉及农村集体资产的价值评估和转让收益问题。 二,集体产权房的享受者是谁? 由于征用土地所引发的矛盾更加明显。政府采取了预留农村发展用地、建设农民安居房(以成本价转让给农民)等办法间接地对农民进行补偿,这种房屋可以保证住户的永久居住权,这种房屋没有经过国家征用因此同商品房相比较成本较低,价格也比同地段的商品房低很多,允许失地农民购买此种房屋是对失地农民的一种经济补偿,而非本集体经济组织的人员原则上是不能享受此种优惠待遇的,若有的集体组织将此种房屋卖给非本集体经济之外的人,则购房者实际上是占了国家优惠政策的便宜。 三,依法尽快将“城中村”集体土地转为国有土地 为加强对城市规划区内集体土地上的建房管理力度,我省将对手续不全的建成房屋结合现实制定整改措施,维护房地产市场秩序。今后,各市城市规划、土地、建设等有关部门要严格依法管理城市规划区内集体土地上的建设项目。要结合城市化建设,依照国家法律尽快将“城中村”的集体土地转为国有土地。山东省各市要对已建成、手续不全、能够保留使用的违规建筑进行登记,待完善有关手续后颁发《房屋所有权证》或允许上市交易,在较大城市的近郊及城中村的集体产权房将优先尽快办理个人产权。这条措施的实行预示着将来会有一大批旧村改造房即现在的集体产权房将通过合法的方式,面向中低收入家庭销售。由于此类房子大都房价偏低,这批房子进入市场后将对山东的商品房的平均价格起到拉低的作用。山东将依照国家法律尽快将“城中村”的集体土地转为国有土地。山东房地产业内人士认为,现在开发商通过“招拍挂”拿到的土地普遍价格较高,使得楼盘开发成本上升,商品房价格也随之上升。“城中村”的集体土地尽快转为国有土地,将为房地产开发提供更多土地,房产用地增多,成本下降,新建商品房的价格自然会下降。 目前农村集体非农建设用地使用权私下、变相的转让大量存在,不仅严重损害了国家、集体利益,导致了土地利用的混乱,影响了土地市场的正常秩序,而且造成了土地产权关系不清,交易的不安全,给农村的稳定带来了隐患,也给购房的消费者带来了各种潜在的风险。 一、无房产证 建设部《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定:"房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。"也就是说只有拥有个人房产证,才能证明房子是你的,而不只是拥有使用权。 而按照法律规定,集体性质的土地使用权是不能在土地性质未变更性质之前进行买卖的,相应的在该土地上建造的房屋也无法进行买卖或转让,因此也就无法取得房屋所有权证。 农村房屋的所有权人能够用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权。集体房产证是临时的证明,是个模糊概念,甚至缺乏法律依据。 二、不能用于抵押和贷款 《担保法》明确规定:"抵押人所有的房屋和其他地上定着物可以抵押,""乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。""耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。" 贷款和抵押的是要登记的,而登记唯一凭证就是房产证,目前农村房既无房产证也不进行登记。 三、易产生纠纷,房屋没有保证 集体产权房有相当一部分是村里自己开发的,也就是说时任书记就是开发商头头,如果几年之后,一换届,很可能就会出现纠纷 。再者说,村里开发的房子,一般都是以改善村名居住状况名义开发的,没有任何法律保障,没有房产证也没有土地证,出售乡产权的住宅,并不具备正规的房屋买卖合同,而只是签一份租赁合同,合同上的房屋性质也与实际有很大不同。而仅有的购房合同也可能会因为大队书记的换届而变得没有什么效力,。 另外,《土地管理法》第62条规定:"农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地,不予批准",这就容易出现这样一个问题,村民将房子卖出后,就意味着再也没有宅基地,而面临房屋拆迁增值、继承等各种因素村民开始对自己的出售行为感到后悔,鉴于集体产权的对外销售本身就是一种违法行为,出卖人完全有权利也有可能重新要回自己的房子,那么购房者就只能处于被动无助的尴尬境地。 四、房子质量无保证 房子开发首先必须是具有开发资质的房地产开发企业。而集体产权房很多是由土地所在村自行开发的,根本没有资质,在质量、信誉方面都没有保障。 开发商开发的房地产项目竣工后,应到房地产权属管理部门申请房地产权属登记,由登记部门通知房地产测绘部门进行现场勘测,待勘测数据确定后,权属管理部门需要通知土地管理部门最后核定地价,还要审核该项目是否按规划批准的用途实用土地、是否按规划的面积建房、地价款最终缴纳的情况,以及拆迁安置结案情况等。只有在上述内容全部审核无误后,才能确认产权,颁发房屋所有权证。而集体产权的房子相对商品房来说房子质量检测程序相对缺乏,购买房子后所持有仅为一纸与当地乡政府签发的合同,在质量上的隐患相对一般商品房来说较大。 五、拆迁无补偿 根据《土地管理法实施条例》第26条规定:"土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。"私下交易并不能将房屋过户,即使把房款给卖房者,实际上房屋的法律所有人还是原来的卖方。将农村土地上建设的房屋向集体经济组织成员以外的人员出售,显然是一种变相的土地使用权出租行为。正因为如此,目前我国尚无对拆迁农村房屋而给予承租人(使用人)补偿的相关法律规定,其补偿对象均为农村土地或地上附着物的所有人。 六、 行为违法,不受法律保护 我国土地管理法第六十三条规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。 《山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见》第56条更加明确的规定:"农村宅基地使用权的转移,必须经合法批准……未经审查批准,宅基地使用权不能随房转移给买主,房屋买卖、赠与等行为也应认定为无效。" 集体产权房屋对外出售本身就是一种违法行为,一旦产生纠纷,法律是不予保护支持的。 七、村民证不合法 有很多开发商为了更好销售房子,避开农村集体产权房只能在集体之间买卖的法律规定,而出奇招,就是给买房的城镇户口的消费者办理一个农村的村民证书,这样,就可以一本村村民的名义来买房。而事实上这种由村委印发的村民正是毫无用处的,就连买卖行为的真实性也无法起到证明作用,况且这种村民证本身就带有违法性,是不能作为以后有关法律纠纷证据的。 买房子是一生的大事,可以说关乎我们的幸福,中国有句俗语叫:不怕一万就怕万一,有谁敢说自己运气就那么好,所买的房子以后不会出现问题哪?而事实我们也可以看出,因为集体产权房而产生的纠纷在房产案例中是占有相当比重的,所以我们在购房时一定不能贪图一时便宜,而为自己以后引来无尽麻烦,很可能最后会失去辛辛苦苦赚来的房子。买房子一定要理性在理性。 收起