如何看待 7 月 8 日成都出台第二批次二手房指导价?

昨晚上，看见第二批次的指导价发布后，我就去贝壳找房去搜索了，四五个表格中的小区名字。然后就是要么没有房源，要么有房源的只是停车位，只有一个小区有一套真正的房子，价格还没指导价贵。这应该是暂时的吧，反正觉得挺魔幻的。目前成都的房子市场，冰封二手房有玩火的嫌疑。成都的近年的新房几乎都是改善型，动辄两三百万起步，很大一部分是需要卖旧房置换才能有钱买新房。真正能一步到位的豪刚，毕竟是少数。等把这部分豪刚上车后，新房去化照样成问题。 收起

来，大家先来一起吃个瓜，研究一下各区域指导价！我再表达我的观点！请看下图首先第一点不要激动，不要激动，没有解决本质问题，始终是由市场供需关系决定的！不好意思哈，业主们不接受你的建议！第二点：有些人以为这个是限制二手房价的，这个只是限制贷款额度，指导价不是只能卖这个价了，而是超过这个价的部分不能贷款，也就是超过的部分你只能加到首付里面，对你的资金需求要求更高！ 从根本上来讲，降低了二手房的流通性，让部分刚需群体转向新房市场。 收起

指导价的图就不上了，都查得到，基本价格都在目前市场价7-8折的样子，这次二圈层的指导价除了大面与华府其余光华新城，青白江，犀浦，大丰基本都在9折左右。不过这次有个乌龙很有趣成都目前公布了两次二手房指导价，每个区在公布指导价的规律上可谓都无明显讲究。比如高新区重点指导热门区域，金融城大源。武侯区基本拿成熟非热门区域指导。锦江区比较重心在次新房比较多的区域。二圈层基本都在最热门的靠城区域。可以说每个区指导有不同的风格。但明显可以看出一个就是，新盘区域多的区域指导力度并不大，比如青羊新城，武侯新城，秦皇寺，新川区域，二八板块。其实在金牛与青羊，武侯指导区域，有一点可以注意，基本都在老区双楠红牌楼附近，武侯与金牛最近拆迁力度很大。所以部分重点调控老区的是不是谋划着拆迁？借着指导价控制拆迁成本？然后指导价的设定，还是要在市场价上有所折扣，要不起不到调控的作用，不过也看得出，有些价格设置非常奇葩，比如高新区的汇锦城，直接在住宅上打4-5折多，如果按照链家贝壳与公寓与住宅的均价来看可能吧，所以可以看出来，指导价的设置参考的东西并不细化与专业。但指导价的意义也肯定在打压二手，肯定误伤会很多。比如这个汇锦城住宅直接4折指导价主要目的在于降杠杆，收紧贷款。指导价会作为银行放贷的重要参考，指导价越低，贷款评估越低。所以一方面说调控二手房（指导价肯定可以降温二手），但同时也增大了二手置换的成本，提高了二手首付。二手置换成本变高，那么购买力更多就会流入新房市场，毕竟新盘购买成本低贷款还更容易，那么去库存就更好了，现在双限地楼盘越来越多，开发商高周转，也不愁卖，给了开发商很大的去化信心。所以二手指导价不仅仅可以调控二手平复民意，可以降低杠杆，还可以去新盘库存，对于城市化也是非常有刺激作用的。 收起