摘选时寒冰的分析，算是目前比较少见的观点：认为新国五条是少有的可以实现中央调控目标的有效手段，甚至可能引起房地产市场价格的逆转。其中强调心理因素（主要是投机者）的分析在理，摘选如下，供参考：“新国五条”调控细则的影响分析……分析： 房地产调控涉及多方利益：中央政府、地方政府、房地产商、银行、投机客、自住需求者等等。对于中央政府而言，它首先考虑两个方面：其一，重视民众对高房价的不满，通过调控房 展开
摘选时寒冰的分析，算是目前比较少见的观点：认为新国五条是少有的可以实现中央调控目标的有效手段，甚至可能引起房地产市场价格的逆转。其中强调心理因素（主要是投机者）的分析在理，摘选如下，供参考：“新国五条”调控细则的影响分析……分析： 房地产调控涉及多方利益：中央政府、地方政府、房地产商、银行、投机客、自住需求者等等。对于中央政府而言，它首先考虑两个方面：其一，重视民众对高房价的不满，通过调控房价疏解这种不满情绪。其二，不能损及经济可持续发展。 这就限制了政府调控房地产可能采取的政策措施，且必须考虑相关措施的尺度。那么，有没有比较好的办法，既达到了上述目的，又不损及经济的可持续发展呢？ 要知道这个答案，首先就要分开考虑，在新房和二手房之间，哪一个对于政府更重要？ 显然是新房。一个基本的常识是：二手房是已经卖出去的房。它对于政府的贡献已经完成：土地卖出——房地产商完成开发——销售到购房人手中（投机客+自住者）。在这个过程中，政府拿到了土地出让金和相关的税、费收入。如果二手房继续转卖，对于政府而言，唯一能够继续有收益的，就是交易税和相关的费，当然，还有正在酝酿的房产税（物业税）。正由于二手房是已经卖出去的房子，把板子打在这上面，政府才不会痛，更何况这个板子是税收！这注定了，政府非常有动力打这个板子！把板子打在二手房上，房地产商的疼痛表面上看似乎也不大，反正房子已经卖出去了。那么，银行怕不怕？房子是抵押给银行的，房主已经交了首付，并且，已经逐月偿还了部分房贷和利息，加上10年来，中国房价持续上涨，为抵押品涨出了安全的空间，银行也不怕。 新房就不一样了。新房卖不动，银行怕——开发商借它的钱做的项目，它们是捆绑在一起的。地方政府怕——既怕土地价格下跌，更怕已经卖出去的地被退，又怕相关税收下降。开发商当然也怕。房子如果砸在自己手里，可能前功尽弃。因此，调控房地，把板子打在二套房身上，对于政府是风险最小，收益最大的调控手段。 以前的房地产交易征税，既可按照购售价金额的1%缴纳，也可以按照价差金额的20%来缴纳，而现在统统按照价差的20%来缴纳，相差是非常大的。我们不妨引用一下《新京报》的一段采访：“来京工作6年的吴先生刚缴纳购房定金，但因二手房购房政策的调整，他可能要面临多缴纳20多万个税的情况。在北京，购买二手房所有税费均由购房者承担。近日，吴先生在朝阳区购买了一套价值150万的小户型二类经济适用房，该房已满五年可上市交易，但并非业主的唯一住房。按现行政策，吴先生需替业主缴纳总房价1%的个人所得税，即150×1%=1.5万元；但是，如果按照新政策，因该经济适用房最初价值仅为20万元，如果按照差额缴税即(150-20)×20%=26万。这多出的24万多元的税收，让吴先生很头疼。” 有人说，这多出来的税收，可以转嫁给买房人。有那么简单吗？ 第一，在连续多年暴涨之后，中国的房价已经远远超出了民众的购买力，能够买房的仅仅是少数人，要转嫁谈何容易？ 第二，不妨看看一些专做移民生意的公司打出的广告：在北京买一套房（公寓）=美国买一套别墅+新鲜的空气+子女上学免费+终生的保障。中国北京、上海这样的大城市的房价，已经超过了美国很多城市的房价，如此高的房价，只会刺激越来越多的人移民。事实上，最近几年的移民大潮一直汹涌澎湃，除了货币超发等少量因素，中国的房价已经失去绝大部分支撑力。20%的税款要转嫁出去是极其困难的。 今年1月份，有一则新闻引起巨大关注：从去年（2012年）底开始，各地出现了大规模的房产抛售现象……从去年11月开始,各地官员急于抛售房产的现象增多，这些房产往往是豪宅，一些一线城市的房产市价动辄千万。中介手中的房源仅仅是一部分，出于各种原因，一些房源还会委托给国有机构或者有熟人认识的机构，甚至委托专业代理人来全盘操作，自己自始至终都不会出面。北京住建委网站的网签数据统计，2013年1月上半月，北京二手住宅网签总量为7940套，与去年1月同期的网签量相比大幅上涨了360%。据链家地产市场研究部统计，2013年1月份，北京二手房市场新增房源与2012年12月平均水平相比，上涨11%，其中成交单价在3.5万元/平方米以上的住宅占比达到了31%。……此外，中纪委、监察部12月14日也下达通知：严惩违规、违法提取各种货币、套汇及洗钱外流等活动。上述中纪委的通报称，据不完全统计，2010年大陆非法资金外流是4120亿美元，2011年达到6000亿美元，2012年估计已突破10000亿美元。2013年的非法资金外流规模将达到15000亿美元。 难道这些抛房者未卜先知，知道了今天对二手房征税的消息？ 当然，这则报道最终被否，原因不难理解。 第三，如果不能向买房人转嫁税款，那么，二手房要与新房竞争，就需要降价——二手房交易税的上升，使得二手房与新房相比，增添了一个明显的成本劣势。但由于房价连年上涨，卖房者很难接受自己承担税收成本的事实。当然，这里面存在一些可以变通的手段。比如，以原价位转让，逃避20%的税收，问题是，买房的干吗？他将来卖的时候岂不要负担更多的税？而且，政府必然会采取措施，防范这样的行为。事实上，这次的细则已经明确“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值”，假如一个人要出售住房，这个小区同期的销售单价是多少，是很容易比较出来的。 还有人发了一个更神奇的办法：“买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不换起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院的判决书去房产中心过户，不论是否限购，都可以过户。一分钱税没有！” 问题是，走法院程序也是有成本的，这不是到童话世界中旅行。这种成本说不定会超过那20%的税收。而且，如果这种做法密集进行，法院成了房地产交易市场，政府是很容易发现的。结果当然是偷鸡不成蚀把米。如此，二手房的销售必然萎缩。 那么，二手房的销售萎缩，会不会促进新房的销售呢？ 很多人认为，新政削弱了二手房的竞争优势，将把买房的人赶到新房方面。这是这次调控最戏剧化的一面，以调控房价的名义赋予新房涨价的空间和动力。因为，对二手房转让征收差价20%的税，相当于导致新房对二手房有了明显的溢价，大大增强了新房的吸引力——这当然是政府最希望看到的结果，也是对政府而言最完美的调控方式：新房销售好了，地方政府继续兴高采烈的高价卖地（新城镇建设的推进过程中，地方政府会从农民手中拿到大量的土地），几十个相关行业继续发展，就业继续保持，税收继续增长……而且，新城镇建设过程中，需要新房销售量增加的配合，否则，新城镇建设就可能成为无源之水，无法延续下去。 新房对于政府太重要了。 …… 如果新政要促使新房价格上涨，必须有一个前提：民众继续看高房价，也就是房价上涨预期的保持和延续。 问题是，中国买房的是哪些人？投机需求的有多少？自住需求的又有多大？ 由于中国房价已经高处不胜寒，像温州炒房团这样的早已经淡出人们的视野。20%的税收新政，会进一步打击正在快速萎缩的投机客，甚至，可能从此让投机客退出。如果没有投机客的推波助澜，仅仅靠能够买得起住房的人的需求，新房的销售又能好到那里去？实际上，中国近年来的房地产之所以火，关键就在于，它具有良好的流动性，买房的人在赚钱之后可以轻易抛售。问题是，现在的政策加大了交易成本，在此价位买房本身已经在冒风险，再加上这个新的风险，谁还投机买房？更何况，“新国五条”细则还有“继续严格实施差别化住房信贷政策，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”。 如果公众的预期改变，看跌房价，则有可能出现另外一种极端的情况：二手房带动新房下跌。因此，20%的税是一把双刃剑，它在新房与二手房之间制造了溢价，这个溢价，要么，通过新房价格拉高来弥补，要么通过二手房价格下跌来弥补。但有一点是明确的，这一政策对二手房是致命打击。对投机客是重创。 因此，“新国五条”细则对中国房地产的影响是显而易见的，是一个非常沉重的打击，而不是什么利多！看看房地产商的反应就不难知道了。 中国的房价之所以涨到如此地步，跟投机客大量囤积住房有直接关系，此前已经暴露出来的几个典型，动辄数十套房产，这些人购房往往是既不出租，也不销售，就等着涨价，达到自己的预期之后再出售。对真实的需求者而言，这种情况实际上等于减少了商品房的有效供给，不仅推高了房价，也推高了房租！问题是，我们不能确定这样的人到底有多少！但可以肯定的绝对不是个别，而是一个群体，一个已经壮大的食利阶层！ 因此，政府接下来可能继续在二手房上打主意，比如，对二套或二套以上的房子征收物业税，不仅从交易环节，也从保有环节征税，政府既可增加税收，迎合民众的调控要求，又不至于直接伤及新房。 其实，要调控房价非常简单：像前段时间公安系统集中消除一人多个身份证的做法那样，把各个城市的房地产信息联网，把像“房姐”那样的拥有多套住房的人找出来，如果不能说明购房合法收入来源直接充公，拍卖掉建设保障房，或者补贴给低收入者作为租金。如此即可，简单便捷。 从宏观层面来看，自从2003年错误地把房地产界定为中国的国民经济支柱产业，促使大量资源向房地产领域集中，中国经济结构已经严重畸形。假如房地产萎缩，用什么来替代它？美国启动了自动减缩机制，欧洲的问题层出不穷，日本的新刺激政策也是在玩末日豪赌，在这种情况下，一旦外围需求下降，中国经济有可能迅速走向滞涨。假如这个时候，美国又突然终止QE，那么，全球经济体大部分都将陷入通缩，除了美国等少数几个经济体，绝大部分经济体都将陷入衰退。有关这一点，我在书中已经做过分析和预测。“新国五条”细则分析之二 首先强调一下：在分析一项比较重要的政策时，任何过分的情绪化的宣泄都会影响人的判断。（说明：这个毛病我过去也很严重，下岗回家后，经过拖地等家务活动的修心、健体，好了很多。）在近年来庞杂的房地产调控政策中，“新国五条”细则是少有的具有影响力量的政策之一。习李新政，的确带来了一股新风，像限制公款吃喝之类的，效果立竿见影，也让公众有了更多期待。 “新国五条”细则的核心目的是什么？这一点是分析判断的关键切入点。《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》中说得非常清楚：“促进房地产市场平稳健康发展”。 这句话我们已经听了很多年了，它是意思是什么呢？它后面包含着怎样的背景？它能否在房地产调控涉涉及的多方利益中制造出一种平衡呢？ 很多人骂“新国五条”细则，认为它提高了买房者的成本。关于这一点，在昨天写的《“新国五条”调控细则的影响分析》中我已经做过分析，在这里需要做进一步分析。 我们不妨做一个假设：如果房价下跌，投机客卖房时亏损，这意味着什么？ 很简单：意味着无论是投机客还是买房者，都不再需要交纳20%的所得税了！因为，投机客的收益是负的，价差是负的。这个时候不存在所得税转嫁问题，也不存在购房成本增加的问题。实际上，在房价下跌的时候，买房者反而处于有利位置——连过去总价1%的所得税也免交了！ 在这种情况下，二手房相对于新房的税收层面的竞争劣势就不复存在。不仅如此，二手房还有其他一些优势，由于开发较早，二手房的位置一般好于新房，且，生活配套设施更完善，生活更便利一些。 当然，如果二手房房主是赔钱的，房主卖房的动力就会减弱，尤其在中国这样一个“买房就能赚钱”观念比较深入人心的国家，这种情况会更为明显。也就是说，在房价初始下跌的过程中，二手房的供应会减少。同时，新房的开发和供应也会减少，这就是政府希望的“促进房地产市场平稳健康发展”的结果。 那么，如果房价上涨，会是怎样的情形呢？ 我们知道，20%的税收政策，相当于给二手房市场上了一把锁，将直接影响到住房市场的流动性。但是，如果房价上涨，新房的开发和供应会增加，二手房房主卖房的动力增强，这个时候市场供应就会增加。 一方面：二手房相对于新房有税收成本劣势，二手房售价只有低于新房才有吸引力。这样，就不容易形成二手房拉升，从而，推动新楼盘价位不断上涨的恶性循环。过去的房价上涨，就是由于形成了这种互相推动的恶性循环，才导致了中国房价的非理性上涨——至少是众多因素中的一个因素。 另一方面：投机客逐渐退出，总需求遭到抑制，而房价上涨的过程中，供应却在增加，就能有效平抑价格，使房价保持一种稳定的状态。这也是政府希望的“促进房地产市场平稳健康发展”的结果。 对于像“新国五条”细则这样与各方利益攸关的政策，政府肯定是慎之又慎，考虑来考虑去，再三权衡、评估、讨论、博弈、修正等等的结果。因此，绝非凭空而来。 问题在于，政府希望的“促进房地产市场平稳健康发展”的均衡结果，会不会就一定能够实现呢？ 投机客手中到底囤积了多少住房，有多少改善性住房需求者参与到市场当中去，由于信息不对称，在中国是一个谜团。但可以肯定的是，连续十年的房地产高速发展，中国现在的存量住房是非常庞大的。我们之所以还没有看到供应过剩的局面出现，是因为，这些房屋被囤积起来后，既不出租也不出售而是处于空置状态，它等于人为地减少了商品房的有效供给。因此，中国的住房市场存在着阴阳鱼现象，一方面，住房被大量囤积，存量住房庞大。另一方面，有自住需求者望房兴叹——有限的拿到市场中的房源是房价坚挺的一个重要支撑力量。房价的畸形状况很难通过市场发挥的调节作用得以纠正。在住房市场的源头，则是政府控制着一级土地市场，这种垄断与住房市场的混乱状况结合在一起，共同构成了中国畸形的房价结构。 但是，这并非意味着中国的房价可以就此稳定，而是暗含着一个巨大的危险。中国的存量住房是庞大的，一旦房价上涨的预期发生逆转，下跌的预期得以确立，那么，这些存量住房就会不顾一切地抛向市场——前面讲过，这些存量住房在下跌的时候，20%的税收对它的束缚就会被化解。而且，近年来，国家开始在住房保障方面不断投入庞大资金，保障房的供应增加对低价商品房的价格会产生直接的影响，因为，它会减少这种商品房的需求。而高档住房则被移民潮的不断升级而化解。一旦庞大的存量住房因为预期的逆转而涌向市场将发生什么？我前面说“如果二手房房主是赔钱的，房主卖房的动力就会减弱”，但是，一旦人们对房价可能进一步下跌的预期形成，就可能出现恐慌性抛盘！——前提是货币体系不出现系统性危机，不让人觉得拿着即使贬值的房产也总比拿着要崩溃的货币好！也就是说，在政府极力追求的“促进房地产市场平稳健康发展”后面，其实隐藏着一个巨大的脆弱的逆转性的结果。 非常关键是还有几点： 一是人口结构的变化。我在《时寒冰说：欧债真相警示中国》中做过分析，中国已经步入老龄化，且属于未富先老，在保障负担增加的同时，劳动力人口减少，成本上升，财富创造的步伐减缓。而且，将来老人的房子都将同时给独生子女留下，结婚的独身子女将同时从双方的父母手中继承下房产。 二是收入结构的变化。中国经济增长的黄金时期已经过去，大部分人现有收入的步伐难以跟上物价上涨的步伐，这意味着支撑房价上涨的“财富红利”也不复存在，这对房价是一个釜底抽薪的削弱。 三是美国财政紧缩和退出货币宽松政策（为期不远）等因素，在促使美元上涨的同时，将加快中国经济泡沫破灭的步伐。而欧洲债务危机的蔓延、恶化、欧洲政坛的混乱状况，都将对中国的出口产生直接影响，从而，加速中国经济泡沫尤其房地产泡沫的破灭。 四是移民大潮使得支撑中国房价的另一个重要力量被大大削弱。 因此，除了调控政策，货币不断超发。通过这种方式，刺激经济增长，并对房价构成支撑——这几乎是目前能够看得见的支撑房价的最大的一股力量，如果不是这种力量，房价根本撑不到现在这种地步。 房地产调控牵一发而动全身。我们不难看出，政府其实最关注的，最想达到的，是一种均衡的状态，而不是大起大落。这也正是政府不断强调房地产调控的是为了“促进房地产市场平稳健康发展”的初衷所在。过去，由于相关政策被深深地打上了利益集团掌控的烙印，房地产调控不仅没有起到调控的效果，还成了房价上涨的推手。以至于当真正有力量的政策出台后，反而不为公众接受，反而遭到一片骂声。从这个方面来看，政府的公信力的确面临着重建的难题。 关于“新国五条”细则对国内资本市场乃至全球市场的影响，需要更长的文字才能说清楚。在昨天写的《“新国五条”调控细则的影响分析》中，我强调了几点：1）“因此，‘新国五条’细则对中国房地产的影响是显而易见的，是一个非常沉重的打击，而不是什么利多！”2）开头的那段：“从投资市场看，房地产板块上面连着钢铁、水泥、玻璃等几十个行业，下面连着银行。可谓牵一发而动全身。”——今天的股市给出了最明确的回应。“新国五条”细则对房地产时候绝对不是利好，而是“非常沉重的打击”，跌得最凶猛的也是这几个板块。只有我此前在微博中反复提及的环保板块等个别板块是上涨的。但我不认为这种非理性下跌会持久，尤其在泡沫对接的大周期中。但非理性的下跌为投资者捡便宜货提供了一种难得的便利。 除此之外，大宗商品价格也再次下跌。房地产几乎就是中国经济的代名词，中国最能够影响全球大宗商品趋势的政策就是货币政策和房地产政策，在外围利空因素密集出现的情况下，大宗商品的这次的调整也是顺理成章的。对于投资者而言，顺势而为，永远是明智的选择。 说明：写作此文是为了对昨天写的《“新国五条”调控细则的影响分析》作一些补充，本人是一介草民，视野狭窄，看问题局限性很大，所写文字仅供喜欢的朋友做一点小小的参考。显示全部 收起
