巴曙松：从价值链重新审视房地产发展的关键阶段(图)
房地产门户房天下 2007-07-07 14:07
5、海外上市。海外有公司或者是海外上市，我们发现在国内企业资金紧张的时候，在海外寻求渠道成为重要的选择，中国的企业确实有对资金敏感的先知先觉的企业，六部委的文件发了以后，海外上市的难度加大，目前为止，走正常审批渠道到海外上市的没有一家，谁在上市，都是对市场融资渠道敏感的企业家，他们在六部委的文件之前，就将国内的资产全部转移到香港或者是海外的，变成了外资公司，现在上市是香港的本土企业。例如富星的上市是在2005年3月8日在香港成立了富星国有控股的名以上进行上市的，这些对金融敏感的企业有很多，现在到海外上市的都是这些企业，他们成功的回避了资金紧缩的瓶颈。
现在外资进入国内的房地产市场很困难，他们通过海外，股票或者是土地收购使资金进入，同时上市也不困难，这部分企业就有很强的抵抗风险的能力。
6、皆可。目前在国内借壳比较少，因为少，而且经营的时间比较少，壳的债权也比较复杂，所以香港有，例如一些企业经营了几十年，子女不愿意接班，就将壳卖掉，而且香港的债权登记比较清晰明确，登记日内没有等级的，就不予以确认，国内的情况就不明确了。
目前，到香港上市的企业越来越多，规模越来越庞大
目前政策的调控给了我们很好的观察的角度，如果我们说，当台风来的时候，猪都会飞，去年的牛市中，什么人炒股都会赚钱的，当政策波动的时候，台风过去的时候，猪还是猪，继续飞的还是少数的，这些个案给了业界很好的总结和观察的机帷?lt;/p>
第二，中国的房地产企业为我们落后的金融体系承担了很多的成本并且多付出了代价。为什么这么说，本来上市的壳本来是什么都不是的事情，节省了重新申请的时间，理论上成本应该是很低的，因为国内上市有严格的管制，所以只能到海外买壳，大家都购买壳，那么成本就从一、二千万上升到一、二亿，我们是在为落后的金融体系买单。我们跟外资谈判的时候，因为资金紧缺，所以越紧缩，谈判的条件就没有力度。前几年在深圳碰到一个规模不小的房地产企业，说跟外资合资了，可惜的是我们是以买地的价格跟外资合并的。我们跟外资在香港结的时候，因为缺乏香港资本市场的经验，出现吃亏上当的经验，5分钱的股票炒到1元，市值从几个亿到了几十亿公司，这样谈判的时候，就吃亏了，这说明我们对资本市场不熟悉，从而付出了代价。
第三，要从房地产的价值链重新审视房地产发展的关键阶段，哪些环节可以，刚才陈淮教授和任志强总裁也讲了，我们要进一步的提炼一下。房地产和金融的关系，我们可以用一个比喻，个阶段山还是山，水还是水。以前我们做金融的就是做金融的，做房地产的还是房地产的，现在已经发展到了第二个阶段，山不是山，水不是水，下一个阶段我认为山还是山，水还是水，真正的房地产融资应该从价值链考虑，应该从实物资本和金融资本高效率的套利考察，从房地产、土地、开发、销售、到按揭整个价值链有不同的环节，都存在实物资本和金融资本之间的定价，灵活运用各种方式套利的机构会成为最终的赢家。昨天我看到香港的报纸报道，基金做的就是购买、出租、销售、资本运作，因为香港高档的写字楼越来越繁荣，这说明金融的资本比实物的定价还要高，这个时候自己将房屋购买并且开发，从金融运作延伸到了实物的资本开发运作，变成了开发商。
国内很多上市公司的市值和持有物业价值不成正比
很多的开发商在灵活运用金融工具，国内很多上市公司的市值和真正持有物业的价值相比，是不成正比的，这是典型的不熟悉金融运作的表现。有一家海外的基金，试图购买上海的上市公司，想控制淮海路的物业，怎么都谈不下来，他们认为预期购买一个项目不如购买该公司。作为成熟的管理公司，在假定金融体系繁荣的情况下，可以通过很多的渠道将物业的价值变成市值的增加。
今天讲了三点，个是当台风来的时候，猪都会飞，台风过去后猪是否还会飞。第二，中国的房地产企业为落后的金融体系付出成本和代价，所以我们要反思。第三，完善的房地产市场应该是在房地产的实物和资本之间有灵活的便捷的套利的运作的市场，谢谢大家。
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