房协关于房产市场07运行情况及08预测分析的报告
房天下 2008-03-20 10:05
中国房地产业协会副会长兼秘书长 朱中一
最近，中国房地产业协会产业与市场研究专业委员会及其聘请的国务院发展研究、房地产研究所、中指研究院、建设部政策研究和国务院有关部门等单位的，共同对2007年中国房地产市场运行情况进行了回顾，对2008年房地产市场进行了预测分析；同时，对协会委托的四个专题报告进行了审议，形成了本报告。现在，我受协会产业与市场研究专业委员会的委托，正式发布关于2007年中国房地产市场运行情况及2008年房地产市场预测分析的报告。
一、2007年中国房地产市场运行情况
2007年以住宅为主的房地产市场发展有三个特点：一是在国家经济建设快速发展和住房需求强力推动下，继续保持了较快的速度发展，市场供需总体两旺。全年完成的房地产开发同比增长30.2%，其中商品住宅增长32.1%；土地购置面积同比增长11%；商品住宅新开工面积同比增长21.3%，商品住宅竣工面积同比增长5%；商品住宅销售面积同比增长24.7%，商品住宅销售额同比增长46.5%。二是住房保障制度建设取得突破性进展，经济适用住房和普通住宅的加大，住房供应结构有所改善。三是二、三季度房价上涨过快，四季度后部分城市房价有所下降，商品房屋交易量和房价环比涨幅有所回落，市场出现观望和调整。【延伸阅读：北京7号线规划出台 东四环成者】
关于2007年房地产市场运行的具体情况，在中指研究院完成的“房地产市场分析”、“区域房地产市场分析”、“重点城市房地产市场分析”、“房地产企业运行状况分析”等6个分报告中，做了详细论述。【延伸阅读：楼市频现促销 楼盘打折分六大类型全分析】
2007年房地产市场中需要关注的问题主要有四个：
1、商品房价格上涨过快
2007年，由于流动性过剩、土地购买价格和开发建设成本上涨较快、对房价上涨的预期和房地产性比例提高及住房有效供应不足等原因，商品房价格普遍加速上扬。1至4月，70个大中城市房屋销售价格同比涨幅还在5％至6％之间徘徊，进入5月，涨幅升到6％以上，6月涨幅突破7％，8月上涨8.2％，10月上涨9.5%，11和12月连续两个月涨幅高达10.5％。虽然局部地区房价在年底出现一定的回调和振荡，房价环比涨幅开始下降，但整体上仍在高位运行。【延伸阅读：北京二月CPI冲高 住宅售价涨幅首次出现回落】
2007年一至三季度，地价上涨也过快。国家统计局数据表明，70个大中城市土地交易价格平均上涨12.8%，其中一季度上涨9.8%，二季度上涨13.5%，三季度上涨15%。值得关注的是，本轮地价快升，并非局限于东部大城市，部分中西部城市的涨幅也较大。一至三季度，70个大中城市房屋销售价格平均上涨6.7％，而地价涨幅比房价的增幅高出约一倍。
地价的过快上涨，导致土地资源过快、过度向资金实力雄厚的大型房地产企业及上市公司集中。过高的房价和地价，不利于产业的持续发展。【延伸阅读：京3月新盘集中放量 高性价比楼盘价格坚挺上行】
2、房地产开发增速加快，但商品住房市场有效供应不足，中小套型住房供不应求
在人民币、流动性过剩、房地产市场预期看好的背景下，资金通过各种途径进入房地产开发领域，以住宅为主的房地产开发明显加快。 2007年，房地产开发同比增长比2006年提高8.4个百分点，超过固定资产增速5.4个百分点。其中，商品住宅同比增长比2006年提高6.8个百分点。房地产过热的势头在2005年、2006年得到初步遏制后又一次反弹。【延伸阅读：关注:奥运经济看房价 2009北京房子卖多少钱？】
2007年，商品住宅大幅度的增长，并没有缓解市场供不应求的矛盾。统计数字显示，需求类指标的增幅依然明显高于供应类指标的增幅。2007年商品住宅销售面积同比增长24.7%，高于同期新开工面积增幅3.4个百分点，高于同期竣工面积增幅19.7个百分点。据40个重点城市2007年1-12月统计数据，商品住宅批准预售面积同比增长10.9%，商品住宅登记销售面积同比增长24.43%，相差近14个百分点。商品住房市场有效供应依然不足。【延伸阅读：21世纪不动产总裁:奥运会后房子是不错的】
商品住房市场有效供应不足，一与一些开发商取得土地后没有按期开发有关；二与二手房交易和租赁市场不活跃有关；三与调整供应结构缓慢有关。
2007年，土地购置面积虽然扭转了2005年、2006年连续两年值减少的局面，实现了11%较大幅度的增长，但一些企业在取得土地后，开发建设进程明显减慢。2007年完成土地开发面积与上年基本持平，同比增长0.7%，增幅较上年下降了16.6个百分点；完成土地开发面积占待开发土地面积为66.8%。有些开发企业2004年“8.31”以来取得的开发用地，形成有效商品房市场供应的不足一半，一半以上的还未动工开发。【相关新闻：社科院《社会蓝皮书》：房价过快上涨抑制消费】
二手房交易市场和租赁市场不活跃，也是造成住房市场有效供应不足的重要原因。 据40个重点城市2007年1-12月统计数据，二手住房成交总面积同比增长10.92%，低于新建商品住房登记销售面积同比增长近14个百分点；二手住房成交面积与新建商品住房登记销售面积的比例为40%。租赁住房是城市中低收入家庭、外来人口、年轻人和刚就业的大学毕业生希望选择的一种重要居住方式。但是，我国目前租赁市场也明显滞后。不少拥有两套以上住房的家庭，住房闲置，不仅浪费了资源，而且不利于改变目前住房市场供不应求的局面。近日，财政部、国家税务总局出台了《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，对活跃租赁市场将会起到积极的作用。
住房供应结构调整进展缓慢，与旺盛的需求相比差距较大。随着住房价格不断上涨，中低收入家庭住房支付能力下降，首次购房家庭对首付款的支付能力不足，加上税收政策的引导，更多的家庭不得不选择中小套型住房。2007年底，中指研究院对北京、上海、武汉、深圳4城市部分消费者调查显示，购房者选择90平方米以下的中小套型住房占40%以上，选择90-100平方米的也占到35%左右。而2007年1-12月的有关数据显示，40个重点城市新建商品住房套型建筑面积90平方米以下的批准预售面积、月末累计可售面积和登记销售面积占比均在25%左右，基本上是供应多少，销售多少，中小套型住房供不应求的矛盾突出。
延伸阅读：
3、中等及中等偏低收入家庭的住房问题凸现
2007年8月，国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》后，低收入家庭在住房问题上有了希望，中等及中等偏低收入家庭的住房问题就凸现了出来。目前，这部分家庭享受保障性住房资格不够，商品住房价格支付不起，二手房选择的余地有限，政府还缺少有效的政策支持，尤其是在房价较高、涨幅较快的大中城市，此矛盾十分突出，应该引起政府和市场的高度重视。
2006年以来，一些房价涨幅较快的城市，通过发展限价商品房和经济租用房等办法，帮助解决了部分中低收入家庭的住房困难。但同时也要看到，各地的经济发展和地方财政的承受能力差异很大，要把低收入家庭全部纳入住房保障体系，需要增加大量的资金投入；经济适用房建设也需要投入相当数量的公共资源。当前，政府应当首先将有限的资金和土地资源给予最需要支持和补贴的低收入保障家庭。对于中等及中等偏低收入的家庭，各地可根据实际情况，采取多种方式解决他们的住房难问题；更需要政府建立多渠道的投融资机制，通过金融、财税等政策的支持，鼓励通过市场，包括二手房交易和租赁市场，逐步形成适度、多样、梯次供应和消费模式，有计划、有步骤地解决他们的住房问题。
4、四季度市场明显出现了调整和观望
2007年4季度，70个大中城市房屋销售价格涨幅连续3个月下降，部分过去房价上涨较快的一线城市房价开始出现回落。从新建商品住宅成交量看，商品住宅销售面积12月与11月相比，环比下降7.6个百分点，其中现房环比下降10.6个百分点，期房环比下降3.7个百分点，部分地区出现了有价无市的情况。11月后，一些城市地价也大幅回落，甚至出现土地流拍。这一市场变化，使得人们对房价普遍上涨的预期发生了变化，观望气氛浓厚。
市场出现这一现象的原因是多方面的。一是第二套房贷政策出台、从紧的货币政策和央行的连续6次加息，抑制了部分超前消费和性购房需求；二是保障性住房建设力度加大和限价房计划供应量的增加，分流了部分购房需求，使更多的中等及中等偏低收入家庭寄希望于通过限价房等政策性住房来解决；三是由于一些城市房价上涨过快，超过了购房者的承受能力，部分购房者不得不推迟了改善性购房计划。再加上市场波动带来的预期变化，一线一些城市房地产市场在4季度出现调整和观望实属必然或许还将延续。
但同时也要客观、全面看待市场出现的这一现象。4季度市场出现调整和观望，在不同的地区和城市存在很大的差别，即使是北京、上海和广东一些城市，4季度新建商品住宅成交量的下降，一定程度上也是伴随着供应量的下降而下降的。如北京，2007年商品住宅施工、新开工、竣工面积均为负增长；上海全年商品住宅新开工面积也是负增长，12月比11月竣工面积增幅下降了3.4个百分点；广东全年商品住宅竣工面积负增长，12月比11月又下降了0.3个百分点。因此一些地方市场出现销售量的适度下降及房价的适度回落，从某种意义上说也是这些地方市场回归理性的表现。
二、2008年房地产市场预测分析
2008年房地产市场运行与国家宏观经济形势和政策环境的变化，与市场本身供求的变化息息相关。
房地产业与国计民生关系重大。2008年，国家为防止经济增长由偏快转过热，将会继续加强和改善宏观调控，实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。稳健的财政政策和从紧的货币政策，也有利于防止房地产泡沫的形成与积累。房地产市场运行也将会在宏观经济形势影响和国家调控政策的引导下相对平稳。温家宝总理在今年的政府工作报告中明确指出：“要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业”；要“促进房地产业持续稳定健康发展”。国家在今年的机构改革中，又将建设部改为“住房和城乡建设部”，这充分说明了国家对住房与房地产业发展的重视。因此，我们对房地产业的持续健康发展应充满信心。
再从市场的需求情况看，需求旺盛仍然是我国现阶段房地产市场发展的基本特征，供给总量不足依然是当前房地产市场面临的主要问题。目前的需求主要来自四个方面：一是快速城镇化带来的新增城市人口的需求；二是国民经济稳定增长，居民收入持续增加带来的改善性需求；三是人口结构变化和旧城改造、城镇房屋拆迁带来的刚性需求；四是流动性过剩、物价上涨、通胀压力、负利率造成的、投机性需求。此外，还有人民币导致外资需求。综合这些因素，构成了住房需求的旺盛。从供给方面看，我国人多地少的国情和国家采取的从紧货币政策，使开发建设规模难以满足需求；再加上南方一些省市受大雪和冰冻天气的影响，延续了一些项目的开工，使供需偏紧的压力进一步加大。
同时，我们还要清楚地看到今年房地产市场发展中的不确定因素。美国次贷危机的警示和我国政府采取的从紧的货币政策，不仅要求控制新增贷款的总量，同时还首次采取了按季控制贷款的方式。我国房地产企业开发资金主要来自银行贷款和房屋预售款，严控房地产开发贷款，必将导致房地产开发企业资金紧缺，这将对房地产市场的供应产生影响。另一方面，信贷紧缩，也明显影响了住房的需求。2007年，个人按揭贷款同比增长高达88.4%。个人按揭贷款不仅有力地支持了个人住房需求，而且已成为房地产开发资金来源的重要组成部分。个人按揭贷款投放量的减少，对市场的影响显然也是很大的。此外，提高第二套房贷的首付比例、多次加息，也抑制了部分改善性需求；高房价与普通居民购买力的脱节，部分城市成交量阶段性下降，引发消费者对未来走势信心的变化；信息的不透明和少数媒体对局部地区市场波动等问题的夸大渲染，在一定程度上也加重了购房者的观望。
尽管今年的房地产市场存在诸多的不确定因素，但各级政府促进房地产业健康发展的态度是坚定的。当前，各地正在进一步落实住房保障措施，进一步落实新建住房的结构比例要求，抓紧编制并落实2008年的住房建设计划和2008—2012年的住房建设规划，并采取措施抑制房价的过快上涨。因此，我们深信，2008年的房地产市场，将是朝着国家明确的“总量基本平衡、结构基本合理”和“防止房价过快上涨”的目标迈出实质性步伐的一年，是房地产理性回归的一年。这也是各级政府、广大群众和我们房地产行业所期盼的。
当然，随着企业开发资金的紧缺和市场的不断规范，企业间的优胜劣汰、合并、重组会加快。开发企业一定要把企业的自身发展目标和开发战略放在这个大局中加以调整。要在明确定位、研究开发地域方向的同时，把重点放在加强管理，提高项目质量上。
三、对2008年房地产市场发展的几点建议
在今年的政府工作报告中，温总理对2008年的住房建设和房地产工作明确提出了三项指导原则和四项具体措施。认真贯彻落实好总理这些指示，就能促进房地产业的持续稳定健康发展。为协助政府贯彻落实好总理提出的要求，我们提出如下建议：
1、既要稳定政策、狠抓落实，又要因地制宜、分类指导
目前，房地产市场中观望气氛浓厚，原因之一是观望政府近期还有没有新的政策措施出台。为了实现房地产市场的平稳发展，就要保持政策的连续性和稳定性，继续完善和落实现有的调控政策。今年，建议要落实和完善好三方面的政策。
一是继续落实合理供应土地、节约使用土地的政策。切实落实各地已经制定的土地供应计划和年度住房建设计划，优先满足保障性住房、努力增加中低价位、中小套型普通住房的土地供应；严格执行对闲置土地的处置力度，盘活存量土地。
二是进一步落实和完善有区别的税收、信贷政策，落实保障性需求，支持自住性需求，引导改善性需求，限制性需求，遏制投机性需求，支持中低收入家庭购买首套中小套型住房。
三是加大政府投入，进一步落实住房保障政策，扩大住房保障的覆盖面。
我国地域辽阔，地区之间的经济发展和市场化程度差异很大，再加上房地产市场区域性强，因此，国家在调控房地产市场时，既要坚持统一政策，又要坚持因地制宜，分类指导，并注重发挥地方政府的主观能动性。对局部地区房地产市场出现的问题，建议由部际联席会议单位与地方共同加强调查研究，找准问题症结所在，有针对性地采取管理和调控措施。
要坚持市场化的政策导向，正确发挥政府和市场的作用。对一些地方正在组织建设的限价房和正在探索的经济租用房等办法，要在总结经验的基础上，争取尽早出台有关部委共同制定的指导性文件。对方向正确，制定性政策有困难的，应鼓励有条件的地方先行试点。建议在城乡统筹试点的地区，研究制定将城市建设用地增加和农村建设用地减少、是将城市住宅用地增加与农村宅基地减少相挂钩的政策，为今后长期有效的提供城市住房建设用地、实现土地资源效益和合理利用创造条件。要加强对舆论的引导，防止少数媒体将局部地区的市场波动夸大渲染。
2、不失时机地拓宽房地产融资渠道
当前，房地产企业自筹资金在开发资金来源中的比重还很少，房地产开发资金主要依靠国内银行贷款。在房地产信贷管理进一步严格而流动性过剩的情况下，建议不失时机地拓宽融资渠道，创新房地产金融产品。支持房地产开发企业通过股权合作、上市等渠道筹集开发资金；对积极开发中小户型、中低价位普通商品住宅的企业、对推动省地节能环保型住宅的企业，给予融资的支持。通过大力发展住房产业基金、住房债券、房地产信托等融资工具，将流入房地产性消费的资金和保险基金、养老基金引导到住房融资市场，吸引社会资金进入住房开发和住房保障领域，以缓解由于渠道短缺、住房性需求的增加给市场带来的压力。积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制，实行差别化住房信贷政策、发展多样化住房信贷机构、健全住房金融风险分担和转移体系、拓宽资金渠道，支持和鼓励广大的中等收入家庭通过市场，是二手房市场解决住房问题，使住房资源更加合理、有效的利用。
3、大力培育和发展二手房市场及租赁市场
解决群众的住房问题要坚持租售并举。目前，空置房下降、闲置房上升，发展房屋租赁，可以推动拥有两套以上住房的家庭，将房屋引向消费市场，提高住房的使用效率。为培育和发展租赁市场，建议政府要进一步调整税收结构、合并税种、降低税率。各地要切实落实财政部、国家税务总局新出台的有关住房租赁税收的优惠政策，以活跃房屋租赁市场。为促进二手房交易，在增加住房保有环节税收的同时，要减少住房流转环节的税收，并允许地方政府能根据当地的供求情况，因地制宜调整住房转让环节的营业税政策。
4、加强房地产信息体系建设，完善房地产预警、预报机制
信息的不对称、不透明，也是一些地方对市场观望的重要原因。因此建议，一是要建立和完善房地产指标体系，对房地产市场的运行进行测定、监视、评价、预测和报告，准确判断市场的运行状态；二是进一步完善房地产信息的发布工作，规范发布的内容、程序、范围和时间，及时向社会提供真实完整的土地资源情况、政府年度供地计划和年度住房建设计划、房地产供求情况、租赁市场的房源、房地产租售价格等信息。通过加强信息体系建设，引导开发商理性开发，购房者理性消费，同时，为管理部门制定相关政策提供可靠依据。
四、关于对《城市住房价格合理性研究》等四个专题研究
报告的说明
根据国家提出的通过宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定的目标要求，针对2007年房地产市场中出现的热点问题，我协会在进行中国房地产业产业政策与市场研究的同时，委托房地产研究所、华东师范大学东方房地产学院、经济管理系和建设部政策研究分别就“城市住房价格合理性”、“城市住房供需结构调查”、“流动性过剩与房地产市场宏观调控”以及“完善与创新廉租住房制度”四个专题进行了研究。四个专题研究报告基本完成后，我协会产业与市场研究专业委员会组织了国务院有关部门、有关研究机构的进行了审议。这四个研究报告的专题不仅是当前房地产市场发展中需要解决的问题，也是关系到房地产业能否持续稳定健康发展的重要问题。
1、城市住房价格合理性研究
近年来，我国一些城市房价上涨过快，引起了社会各界的高度关注。本报告认为，评价房价的合理性，实质上是分析城市住房价格与当地居民家庭收入之间、城市住房价格与宏观经济发展状况之间的协调程度。如果协调就合理，不协调就不合理。
考虑到住房同时具有社会属性和商品属性，以及我国当前经济增长和社会发展的非同步性，本报告提出了应从社会角度和经济角度分别评价房价的合理性。从社会角度评价房价合理性，重点是考察居民家庭是否具备足够的住房支付能力；从经济角度评价房价合理性，重点是考察住房价格中是否存在价格泡沫。
本报告有针对性地选择了适宜的评价方法和基础数据，对2004年至2006年我国40个主要城市住房价格的合理性程度进行了定量评价，对2007年房价合理性程度进行了定性分析。提出2004年至2006年40个主要城市的住房价格总体处于合理范围，少数城市房价上涨过快；2007年不少城市的住房价格上涨背离了当地经济增长和居民收入增长，导致住房价格存在一定的不合理性。2007年底部分城市出现的住房价格涨幅趋缓或回落，有利于改善住房价格合理性程度，但同时也要关注市场发展的不确定性。
本报告在建议中提到，应关注中低收入家庭住房支付能力和首次购房家庭对首付款的支付能力不足的问题。政府可通过增加中小套型普通商品住房和限价商品住房的供给，有条件降低首次购房家庭首付款比例、贷款利率，发展住房租赁市场，提供公共租赁住房等办法，帮助中低收入家庭解决住房问题。建议中还提到，政府应注意区分不同城市住房市场所处的发展阶段，避免出台“一刀切”式的调控措施；应当根据城市所处的实际情况和针对实际问题，采取相应的管理和调控措施。
有的在审议该报告时认为，房价是否合理，还与收入分配是否合理、地价是否合理关系极大。我们觉得，此意见有一定道理，但本报告中的城市住房价格合理性研究，重点在于对住房价格合理性的评价。对影响城市住房价格合理性的收入分配和土地使用制度等因素，以及如何改善合理性问题，不是本报告研究的重点，需要我们另立专题进行进一步的研究。
2、城市住房供需结构调查研究
供需总量基本平衡，供需结构基本合理，是房地产市场健康发展的重要标志。从供求关系理论上判断住房市场总量平衡的标准是：当有效总供给等于有效总需求的时候（即新增供应量和成交量之比为1的时候），住房供需达到总量上的平衡。同时，如果考虑上一年结转的可售新房量，若按一年期分析，当“期初可售新房量+本期新增供应量”与成交量的比值，根据不同城市的容量及市场形态，提高一定的系数，也可以认为整个住房市场处于均衡状态。我国城市住房供需结构目前主要存在的问题是：住房市场总体供不应求；住房和投机需求偏大；住房供应结构不够合理；供需缺口促使住房价格快速上涨。本报告对我国城市总体住房市场供需结构、是对10个重点城市的住房市场供需结构进行了调查和剖析，对未来五年新增住房供需和10个重点城市2008年住房市场供需进行了分析和简要预测。
预测未来五年新增住房需求总量，本报告从城镇化带来的首次置业需求、居民收入快速提高带来的改善性需求、城镇房屋拆迁导致的刚性需求及流动性过剩带来的性需求等四大因素及过去5年新增住房销售年均复合增长率和过去5年城镇居民人均住房建筑面积增长情况，同时参照2004年11月建设部政策研究提出的我国居民住房的小康标准，进行推算。预测未来五年新增住房供应总量主要分析了可能提供的新增用地和盘活存量土地的总量，并按照1.8住宅容积率进行推算。由此得出的结论是，未来五年新增住房依然呈现供不应求的形态，但供需结构会进一步优化。为此，本报告提出了大力清理闲置土地，确保新增土地供应，组织好旧区改造，发展二手房市场，同时也应继续抑制投机性需求等多项建议，争取实现住房供需的基本平衡。
们在审议该报告时认为，供需平衡是相对的，动态的，而且具有明显的区域性，是结构基本合理下的总量平衡。因此，地方政府更应做好有关的基础工作，并在编制与实施年度住房建设计划时关注这些问题。
3、流动性过剩与房地产市场宏观调控研究
本课题从对流动性过剩到资产价格泡沫的分析及对我国经济和房地产市场的影响入手，针对近几年国家出台的一系列房地产宏观调控政策，做了比较认真的有效性研究，在此基础上提出了完善房地产市场宏观调控政策的建议。建议中提到，逐步完善金融市场是最终解决流动性过剩问题的长远考虑，短期内政府要加强银行和机构资金进入资本市场的管控力度；由于房地产更容易受到政策的影响，因此房地产市场宏观调控更应多关注房地产的适当规模。
在审议该报告时建议，要以当前流动性过剩为契机，拓宽房地产融资渠道，创新房地产金融产品，以缓解住房开发的资金压力，并支持中低收入家庭解决住房困难问题。
4、完善与创新廉租住房制度研究
2007年11月，经国务院批准，建设部等部委先后出台了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》，这说明国家已把住房保障上升到国计民生的战略高度，在未来相当长的时期内，住房保障将是各级政府转变职能、增强公共服务能力、加大力度解决低收入家庭住房问题的一项长期战略性任务。
本报告从更好地贯彻和实施国家已出台的文件出发，在借鉴国外住房保障制度经验的基础上，提出了完善并创新廉租住房的对策与配套措施。本报告在完善制度建设方面提出要尽快进行住房普查，建立住房档案和个人收入诚信系统；在创新方面提出，要加大财税政策支持力度，多渠道增加廉租住房房源；要通过金融手段，发展相关的金融产品，集合社会闲散资金，扩大廉租住房财源。
有的在审议该报告时建议，成立政策性的住房银行和其他金融担保机构，是切实解决住房保障资金的重要来源。希望这一建议能得到政府的采纳。
以上4个专题研究报告，采取了理论和实际相结合、定性与定量相结合、国内与国外相结合的研究方法，分析了问题的原因和影响，提出了相应的建议措施。但研究结果同样也存在若干局限。受数据可得性条件限制，有可能影响定量评价结果的时效性和准确性；在未来住房需求预测中，由于缺少现有城市住房的普查数据，更缺少新形势条件下的住房建设定量性目标，对一些假设性推算，也可能与现实情况及未来发展不完全符合。加上我们的研究水平有限和时间仓促，对报告提出的有些观点和建议还需进一步商榷。报告本身还有待完善，研究的问题还有待深入。恭请大家批评指正。
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