深圳楼盘全额补差价被叫停 业主网上表扬开发商

房天下综合整理  2008-10-15 07:33

[摘要] 深圳该楼盘开发商作出了拿近3000万元对老业主“全额补差价”的重大举动，引起深圳楼市一片哗然。

深圳楼盘全额补差价被叫停 业主网上表扬开发商(广州日报)

前日，仍有部分业主聚集在楼盘前要退房

开发商全额补差价做法实施情况一览

对象 全额补差价做法 补差价情况

已签正式合同业主 以装修款形式退还 全部未兑现

未签正式合同业主 以新价格重签合同 部分已兑现

开盘价每平方米2万元，3个月后均价陡降到了1.6万元，“早买房变成了早吃亏”，对此，深圳该楼盘开发商作出了拿近3000万元对老业主“全额补差价”的重大举动，引起深圳楼市一片哗然。 

昨天，记者走访该楼盘时发现，此举已被深圳市政府部门紧急叫停，而部分补差价的承诺也并未兑现。

事件回放：深圳出现全额补偿业主房价差额楼盘

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补差价承诺“未完全兑现”

昨天，记者来到位于深圳市南山区西丽深圳大学城的桑泰·丹华府楼盘。进入该楼盘营销大厅，只见偌大的接待里冷冷清清，只有1名购房者在询问着楼盘情况。

该楼盘现场置业顾问曾先生告诉记者，该楼盘于去年年底开盘，开盘均价是2万元/平方米，当时卖出了总量的20%。因为今年深圳楼市一路下行，到3月27日开发商将均价下调至1.6万元/平方米。由于该楼盘为135~155平方米的纯复式大户型，每平方米4000元，对每套房业主来说都是高达数10万元的差价，老业主由此产生了埋怨。对此，开发商随后决定给予全部业主差额补偿，补偿分两种方式进行：还没有签订合同的业主，开发商会直接以新价格与之重新签合同；已经签订了购房合同的业主，开发商则以装修款的形式退回给客户，由此涉及的差价补偿款将近3000万元。

“不过该做法没开始多久就被深圳市国土房产局紧急‘叫停’了。”曾先生说，深圳国土部门明确表示不提倡这种大张旗鼓大规模重新签订购房合同的行为，因为重签合同涉及到重新备案以及一些的细节。后来，这种补差价的做法就基本暂停了，只是有些还没有签订正式购房合同的业主，开发商以新的低价格签订了正式合同。

而那些当时已经签了正式合同的真正“老业主”的差价补偿“目前并没有完全兑现”，因为当时的做法是要“老业主”入住后装修了，用装修来填这个差价额。“桑泰·丹华府三期都要今年底才能入伙，没有业主装修哪里会有拿到差价补偿款啊。”曾先生说。

有业主表扬开发商

记者随后在现场了解到，该楼盘用补差价促销的三、四期楼盘目前起价仍维持在1.3万元/平方米，均价1.6万元/平方米，一套房的总价至少在190万元以上，这对很多普通工薪家庭来说仍是“不能承受的价位”。该楼盘样板房接待人员告诉记者，虽然已经是“金九银十”的传统售楼旺季，但该盘每天看楼的家庭只有20多家，整个销售气氛“很一般”。

在桑泰地产的业主论坛上，记者发现网友们对开发商补购楼差价的做法议论纷纷。一位网名为“天上的鱼”的业主表示，开发商真的做得不错了，买股票亏了就从来没人补偿；而不少网友均表示，该楼盘后价格依然很贵，开发商应该将价格调整多一点。

记者随后询问了南山区沙河世纪假日广场、园景园名苑等多个高价楼盘，销售人员均表示不会考虑采取补差价的促销手法。

律师说法：

补差价是在促销

广东维国律师事务所律师胡奉勇说，目前深圳楼价下跌，开发商补购房者房价差额，主要是为了让购房者心理平衡。从法律角度来说，目前国家的法律法规并没有限制和具体规定，开发商的这种促销手段并没有违反法规。但是，业主要求补偿差价“于法无据”，不属于合理诉求。需要看清楚的是，这种补差价的做法只是一种促销，在目前深圳楼市调整的情势下，购房者急需加强“买楼有风险，需谨慎”的理性意识。

广东明盛律师事务所律师占永彪则表示，为了保证差价能补偿到位，业主应及时与开发商签订书面合同，相信口头承诺是有风险的。

差额补偿是自杀性行动(华商报)

为使促销不至于遭遇老业主的抗议，深圳桑泰地产作出惊人决定，对购房者进行差额补偿，成为全额补偿购房业主价差的开发商。

目前开发商普遍出现资金短缺压力，摆在他们面前的有两条路：一是促销提高销售量保持现金流，二是做“猪坚强”死撑等待政策改变。第二条路不确定性太大，在全球性金融危机背景下，谁也不知这个冬天有多长；条路却遭遇到各地此起彼伏的退房团强硬的狙击，万科的售楼部都让愤怒的退房团给砸了。

于是有人认为有第三条路可走，即一边，一边补偿老业主。老业主得到补差安抚，新业主买到了房，开发商也解了资金之困且做了绝妙广告，看似多方共赢，但这实则是饮鸩止渴的自杀性行动。

这形同开发商对房子进行保值销售。这样的保值承诺是不可靠的，它可以撑得一时，但撑不了很久，这次还有能力对老业主作出补偿，但下一次可能就难以为继。以毒药来解一时之渴，既是短视行为，更是慢性自杀，只有那些急于金蝉脱壳的开发商才会采取这种自杀性行为。

对整个房地产行业而言，非理性的补偿也严重扰乱了市场。深圳桑泰的举措无异于给各地的退房团打了一针兴奋剂，他们会去研究为什么深圳的退房团能达到目的，进而采取更激进的行动，给开发商施加更大的压力。

本来市场表现不好，开发商还可以求存，但横空闹出许多退房团堵死了这条路，使这一原本混乱不堪的市场更加混乱。在不负责任的开发商对业主非理性补偿的刺激下，无疑将促使更多的购房者组成退房团，此先例一开，还能拿什么来说服购房者尊重契约、放弃非理性要求？问题决不是一家开发商饮鸩止渴那么简单。

不同观点

其实就是个“苦肉计”

潮水退去，才看清是房产商在“裸泳”！

实际上，深圳桑泰地产的“差额补偿”还是“假投降，真卖房”，是为找个台阶而已。一套100平方米的房子一下缩水40~70万元，业主当然难以接受，若退房、断供随之而来，桑泰地产后面的房子没法卖了。

“差额补偿”是讨巧卖乖之举，起“抛砖引玉”的效果。一部分签了预售合同的客户，在房价缩水的大背景下正在举棋不定，开发商按“特惠价”续签销售合同，既满足了消费者的心理需求，又顺顺当当地把房子卖出去，皆大欢喜。同时，“差额补偿”一下子把一个“负责任、主动承担风险”的开发商形象树立了起来，引得新的客户签约。

律师：业主因房屋告开发商“胜诉几率不大” （新京报）

针对各地的退房风波及北京业主因房屋起诉开发商的案件，昨日，北京市律师协会房地产开发法律事务委员会副主任刘子华表示，开发商按经济秩序和市场原则调低房价，符合市场规律。购房人在买房前，应该对风险有所预测。

刘子华认为，如果开发商在与购房者签订合同时没有存在欺诈和隐瞒，那么其按照经济秩序和市场原则调低房价，购房人应该遵守合同。购房人在买房前，应该对风险有所预测。

刘子华举例说，假如进价1毛钱的杯子，A商户售价1元，B商户售价5毛，要买哪个是顾客自己的事情，就算商户销售，也是符合市场规律的。不能因为杯子了，就去要补偿。同样的道理，房价上、下波动，购房人自己应该有所预测，如果房价下跌就要补偿，倒过来，房价上涨，开发商是否也能要补偿呢？这样就破坏了商场信用体系。

刘子华说，对于目前北京业主因房屋起诉开发商的官司，很多业内人士以及普通购房者都保持观望态度。但他认为，业主胜诉的几率不大。此外，该案的判决肯定会造成一定影响，但不会出现大批业主起诉的现象。

“补差”是另一种“房价的理性归位” （金羊网）

近日，两起事件引起人们争议：深圳桑泰地产名为丹华府的楼盘推出特惠单位，对此前购房的业主，开发商按照特惠单位的价格，全部对购房者进行了差额补偿，成为全额补偿购房业主差额的开发商；而北京的涂女士却因要求退还差价未果，愤而一纸诉状把其房产开发商告上法庭讨要差价。目前，法院已经受理此
案，并将在近期审理。孰是孰非？社会上对开发商及业主的行为莫衷一是。

“补差”貌似是个不讲道理的要求，仿佛吃不到糖就耍赖的孩子，听得的，就是学者不断教诲我们：这种要求是违背契约精神的。言外之意，宁可房奴死，也不能丢了精神，业主们当然要骂两句“站着说话不腰疼”。客观来说，买卖房屋的确属于合同契约关系，业主要求退房、补差额这类行为不属法定义务，除合同约定外，业主除非有足够理由符合法定或合同约定“退房”、“补差”的情形，否则，基本上不可能通过诉讼的方式获得胜诉。所谓有风险，买房须谨慎。

但是，“补差”真的是大逆不道的洪水猛兽？开发商讲得最硬的一个道理就是：房价涨了你会“补差”吗？这话乍看起来简直就说到人家内心的“小”处去了，实质不然。房价涨了，业主得益是小，开发商获利更丰，两者之间不存在利益分割关系，换言之，业主得益的部分不是开发商给的，而是市场使然，开发商没资格做这个假设；而房价，眼下来看，绝不是单纯的市场涨落那么简单，开发商的暴利政策应当为之适度埋单，换言之，房价开发商难逃其咎。

至于有人举例说，如果补差得逞，就会形成恶示范，譬如今天柴米油盐了，大家都赶去超市“补差”——这个逻辑未必正确：一者，需要厘清的是，业主不是在房价“下跌”之下要求“补差”的，而是“”，是非理性的“”，这就好比你刚买了一斤一元的青菜，结果下一位就是一斤一毛，恐怕没有人不会不找商贩理论；二者，本质上说，房子是特殊商品，非一般商品可比，无论是宏观政策还是地方经济，早就明确了房地产产业的地位，正因其特殊，即便补差了，也不会衍生洼地效应，我们不妨想想，在房地产暴利时代，又有几家商品学其天价而沽？

“补差”不是不合情理，而是另一种“房价的理性归位”。既然当前的房价是归位趋势使然，那么，对于不小心刚买了天价房的业主而言，“补差”何尝不可以看做是价格归位呢？毕竟，要求补偿的大多不是住了三五年的老业主。对开发商而言，“补差”也可以看做是一种适时的营销策略，“补差”后薄利多销，紧张的资金链不至于断裂，一举多得。相反，如果开发商对“补差”民意熟视无睹，任由这种诉求的蔓延不仅使楼盘形象受损，更加重了市场观望氛围，一定程度上也引发了个别业主无视社会承诺和责任，采取了断供等极端方法以作回应。

我们不能忘记了，在政府调整银行贷款政策、对购买未满五年的住房征收营业税、缩紧地根、打击开发商囤积土地的时候，某些开发商依然采取、请房托排队、签订虚拟合同等无良手段，制造楼市虚假繁荣的局面，宣传房价只涨不跌的神话，甚至搬出“单身女青年推动房价上涨、经济适用房助推房价、钉子户导致房价上涨”等歪理。今天，难道只有业主最有契约意识的义务？

“补差”要求也许不合法，但未必不合情理。起码，表达一下要求“补差”的利益诉求，也不是什么丢人的事情。

明打折扣暗就是"画皮"只赚不赔不可能（市场报）

楼市现“团退”

近来，伴随房地产市场宏观调控趋紧，各地楼盘争相。对想买房的人来说，房价下调本是件好事，但对于那些已经买了房的业主，这个消息却意味着几万元甚至更多的钱打了水漂。北京富丽桃园的业主们最近就在为遭遇这样的事犯愁，该楼盘新开售的一栋住宅楼价格比前一阶段的销售价格有了较大幅度的下降，降幅超过10%。这让很多已购房的业主心中“实在不舒服”。

“有业主组织大家进行维权活动，希望在较高价位买房的业主相互转告，为了争取自己的利益，为了讨伐开发商的这种对老业主的不负责任行为。”日前，网友“桃园猴子”一个“关于开发商事件高价业主应对策略”的帖子引发了数百网友的热议。

《市场报》记者在网上看到，一些高价购房的老业主为此事群策群力。有的提出要求开发商退还差价，有的提出用免交物业费等方式来补偿。一位网友称，就像家电卖场一样，开发商应该承诺如果不得不的话，对于之前高价订房的业主，应给予补偿。

对于“高价业主”的集体维权行为，也有不少网友认为“很天真”。有的说：“买房子也是一种，有风险，有涨就有跌。所谓的维权，在法律上纯粹是无理取闹。即使成功了，也是开发商为了避免造成更坏的影响而妥协，而不是真的有什么道理。”还有的网友坦言：“谁也没有承诺房子是保值的啊。这跟买其他东西是一样的，你买个新手机，过几个月了，肯定不会给你什么说法的。”

“最近处理的业主和开发商在交房环节的纠纷多。”一位房地产律师告诉记者，“配套不到位、道路没建好，这些在半年前不是问题的问题，现在都成了已购房者退房或赔付的理由。”

楼商不敢明

“都是因为了。”房产销售负责人陈先生一语道破，“市场好的时候房价，一房难求，没人会挑三拣四；现在房价一降，老业主都想尽各种理由找上门来要求赔付。”

据《市场报》记者了解，这样的“赔付”事件也在不少地方上演。3月1日 ，深圳万科第五园由于每平方米下调了近3000元，原购买毛坯房的客户只需付300元/平方米就可以获得1500 元/平方米的精装修。而位于上海的某超大楼盘幅度一度超过20% ，同样引起了以往购房者的不满，要求退房的纠纷不断。不少开发商表示，去年底至今年初购房的业主是目前最容易涉及退房或赔付纠纷的群体。

大量的退房要求令开发商头痛不已，一家房地产公司的销售人员表示，退房潮不仅涉及已经购房的几十户人家，更重要的是影响着消费者对未来买房的信心。

“他们不是不想降，而是受先期业主退房赔付的隐藏压力，不敢明降。”一位房地产代理人士表示，目前一些楼盘采用各种手段优惠而不敢直言，就是为了避免麻烦。

《市场报》记者近日走访了京城部分在售楼盘，发现这种情况确实存在。如公开售价2.5万/平方米的珠江帝景（博悦），售楼处私下给记者开出了96折×99折再减66666元的优惠；位于回龙观的东亚·上北楼盘，购房即免20年物业费，还免公共维修金和契税；富力·又一城则推出免契税、公共维修基金、合同印花税、10 年物业费的优惠活动。

“别看房地产商说是免物业费、送大礼包，其实这是他们在市场压力大的时候采取的应对手段，就是不好明说。”一家房地产公司的内部人员向《市场报》记者透露。这种说法在记者进一步采访中得到证实，虽然各楼盘推出的活动是送汽车、送物业费、送装修费等，但无一例外是在总房款中扣除优惠的费用。

买房未必只赚不赔

资深房产法律顾问杨先生对《市场报》记者说：“开发商根据市场变化求售是正常的合法商业行为，目前并无足够的法律依据支持这种退款或退房的要求。”法律颜学海表示，根据我国法律，只有合同约定、法律规定和不可抗力等几种情况可以解除合同。

目前，要求退房的人中有的签订了预售合同，有的尚未签订合同。两种情况下能否退房也有不同的法律依据。“目前，只有一种法律原则是对购房者的退房要求有利的，那就是公平原则。也就是说，购房者可以以这一原则为法律依据，要求赔偿或退房。但是，最终能否退房或补偿差价，已经成为一个社会问题，这已经不是法律层面可以单方解决的了。”颜学海表示。

上海2005 年就出现过类似现象，当年上海房价在宏观调整下有所下调。有的业主前期交了10%订金并签了购房合同，交首付前发现房价降幅已超过10%，便表示订金不要了，首付也不会再交了。于是，开发商把业主起诉到法院，要求业主继续履约，结果法院判开发商赢。对此中原地产华北区董事、总经理李文杰表示，这件事也应给买房者敲个警钟，买房子不是光挣不赔的。

有关房地产也表示，2008年将成为理性购房年。不论是优惠还是适当，对房地产市场和广大购房者来说都是有益的。以往纯购房或半自住半购房行为会大大减少，转为自住购房、合理置房。虽然调价对部分老业主的利益稍有影响，但如果房屋的用途是自住，直接影响并不大。所以先前购房的业主应该理性对待这一现象，一味要求退房或退差价不是的办法。

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