张化桥：房企倒闭潮不会出现 两年后房价大涨
房地产门户房天下 2008-11-24 14:46
11月20日至11月22日，由搜房网和中国贸促会建设行业分会房地产促进会联合发起的第五届“香港·中国国际地产周”在香港帝苑酒店开幕。由于有此前四年的成功举办的经验，香港·中国国际地产周已经成长为内地房地产业与香港资本市场之间最重要的一个沟通交流平台，也逐渐成为了全球资本界瞩目的焦点。而在当前全球经济动荡环境下，以“新形势 新思维 新机遇”为主题的第五届香港地产周更显示了其特殊的意义。
以下是瑞银中国银行部副主管、董事总经理张化桥先生在第五届香港•中国国际地产周高峰论坛上的精彩观点：
【热点专题：2008香港·中国国际地产周】
谢谢大家给我这样的机会，我的演讲是两个结论，个结论是，我并不认为中国很多的地产公司会倒闭，我确实看不到这样的情况，我的资历比较浅，我在华南地区、深圳区盖房屋，也在其他的公司兼任董事，最近加入投行两个月，也拜访了很多的地产公司，我的结论是看不到他们会倒闭，为什么说他们不会倒闭，有以下的几个原因：
一、目前，地产公司都不拿地，因此资本输出比较少。
二、开工都向后拖延和缩小，因此流动需求就降低。
三、银行还会继续放款。
四、银行新增的贷款还是在增加的。
五、地价再延期支付。
六、很多已购买的土地都在退。
七、税再调整。
结论
地产公司都在缩水，这是痛苦的，大家过的都不开心，净资产不断的缩水，无论是上市还是未上市的地产公司，因为壳转债是不断的调整的，出现的结果是股东们忍受更多的痛苦，债权人做一点牺牲。有些公司的股东被消灭了，但是公司就成了债权人的公司，公司还是活下来了，但是股东更换了。
我真的看不到很多的地产公司会倒闭，国内的银行灵活很多。国外银行和信贷机构、对冲基金和直接基金就没有这样的灵活度，最近跟不少的机构打交道他们也是相当灵活的。一年多的时候没有想到情况的严峻，大家还是很合作的，大家都各自相让，最后就解决了这个方案。
未来的一年情况都是这样的，实际上从2007年底在2008年9月份的，我在深圳控股，我们还是做并 购的，我认为宏观调控房价大跌，很多的地产公司会破产，我们趁人之危并 购，找了很多家地产公司，有的地产公司因为资金紧张就卖项目，仍然可以存活，房价跌、净资产缩水，保证公司存活。
两年后房价大涨
现在都不知道地产公司再做什么，大家都不购买土地，保现金流，不开工新项目，大家都在“减肥瘦身”，中国经济虽然没有明显的增长，但是也没有出现衰退的情况。
原来日子好过的时候，2006、2007年说过的话还是适用的，只不过“音乐”停下来了，当初我们说过中国是的工厂，中国是的未来，城市化、人口结构的调整、土地资源有限、农地要保持、红线不能扩充，原来说的故事都是对的，只不过当时的情绪高昂，唱的声音比较大，现在的情况是中长期没有改变，只不过现在声音低了一些。
房屋的需求还是在的，说的故事也是对的，供应量未来几年会下跌的很厉害，大家说库存到底有多少？
我们不是搞统计的，没有搜房做的专业和系统，我的感觉是，现在卖不代的房屋，占整个存量的比例是5%—6%，根据美国的经验存量达到3.6%是均衡状态下的库存，相当于均衡失业率，任何国家的失业率不可能到零的，失业率到某一个程度后，再下降的话是不可能的，需要更多的劳工的话就需要多付钱，工资上涨就会出现通货膨胀，有的人的房屋就是空置的。中国的情况不同，不一定是3.6%，可能是4.1%，问我准确的科学依据是没有的，我认为18—24个月可以使目前的库存消化掉，目前开工的状态，到2年后也许是18个月又会出现短缺。
刚才我讲房地产公司不会出现大规模的倒闭潮，在1999—2004年上海的房屋过剩，上海市政府使用了退税的办法，这种方法是很极端的，上没有先例的，别的国家是抵扣按揭的利息，上海市的做法是可以将房屋购买的税费全部推掉，既然上海可以这样做，其他的城市为什么不可以做。
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