聂安达：金融危机中也会有转折点和机会
房地产门户房天下 2008-11-24 15:01
11月20日至11月22日，由搜房网和中国贸促会建设行业分会房地产促进会联合发起的第五届“香港·中国国际地产周”在香港帝苑酒店开幕。由于有此前四年的成功举办的经验，香港·中国国际地产周已经成长为内地房地产业与香港资本市场之间最重要的一个沟通交流平台，也逐渐成为了全球资本界瞩目的焦点。而在当前全球经济动荡环境下，以“新形势 新思维 新机遇”为主题的第五届香港地产周更显示了其特殊的意义。
以下是世邦魏理仕环球研究部亚洲区执行董事聂安达先生在第五届香港•中国国际地产周高峰论坛上的精彩观点：
【热点专题：2008香港·中国国际地产周】
世邦魏理仕环球研究部亚洲区执行董事 聂安达
中国有一句话“塞翁失馬, 焉知非福”。塞外有一个老翁和儿子，有一天马走失了，邻居纷纷来安慰他，他说怎么会是不幸，过了几天那匹马回来了，还带来回来了一匹漂亮的马，很多人都来恭喜他，他说怎么知道是好事，后来他的儿子骑马跌下来了，变成了瘸子。
这就跟一样，有时候也会有类似的遭遇，有的就从马背上跌下来，金融机构信贷萎缩影响了正常的业务，全球各个机构认为经营越来越困难，实际失业率的增加以及金融的缺失对房地产业务影响是很大的，贷款的活动也在不断的萎缩。
直接反应到第三季度国内生产总值GDP，各国第三季度的GDP都在不断的下降。
各个国家都无法回避本次全球金融体系严重的动荡，全球化已经将亚洲、美国、欧洲的经济紧密的结合在一起，但是亚洲已经为经济衰退做好了准备，因为亚洲经历了1997年，也有部分国家还是乐观的，例如中国和印度有庞大的经济体和内需，可以对缓解亚洲区域的金融海啸起到一定的作用。
中国的经济保持强劲的增长，但是已经开始明显的增长放缓，国内的经济总值从2007年的11.9%，回落到2008年第三季度的9%，这是因为全球出口萎缩和固定资产的放缓。
当前，经济增长放缓，很多的工厂因为无法出口而倒闭，活动减少影响了者的信心，人们开始讨论经济的硬着陆，通货紧缩和人民币贬值的可能性，尤其是中国房地产市场的出现了冷却，在此氛围下，中国的房地产市场还有吸引力吗？
由于者对中国经济长期健康发展还是比较有信心，我们看到中国房地产市场依然受到中期者的青睐。
维护稳定将会成为重要的任务，因此国内生产总值的回落还是稳妥的，长期来看中国还是具有高增长力的国家之一，国际货币基金组织认为经济的衰退将使2009年中国国民生产总值下降到8.5%，经济学家组织认为中国的经济增长在今后的五年会保持在7.5%以上。
我们可以看见政府在2008年在全球经济形势转变的情况下进行了重要的转变，2008年因为中国宏观经济的变化，国民生产总值的放缓，消费力下降，住宅市场的冷却，政府暂缓执行经济过热而采取的新政措施。
最近，国家出台了4万亿元人民币振兴经济的措施，从而防止经济萎缩，保持经济的活力，也停止了抑制房地产过热采取的政策，政府进行了税的改革，减轻企业的负担，取消企业银行贷款的信贷规模的限制，预计未来两年将4万亿元人民币用于重点工程、三农工程、中小企业和基础改造上，经济的改善为房地产行业的回暖提供了必要的前提条件，虽然房地产并不是银行放松贷款的重点企业，但是会有重要的意义。
此外，对房地产市场有重要影响的条件有，最近银行持续下调准备金利率，增加市场的流动性，国家和银行颁布一系列的措施增加房地产的销售，包括个人住房时减少和降低印花税和税，而且下调个人住房公积金贷款利率，刺激的是低档住宅而并不是高档住宅市场，从今天来看，银行的贷款业务都是针对个人购房并不是购房。
中国某些房地产市场不断的规范，2007年上海房地产资产大幅度的飙升，为这两年住房价格大幅度增长提供了支撑。国内外投机活动降低，国内的需求降低，为中国房地产市场的上涨带来了一定的推动作用，2008年政府的指令已经开始执行，住房价格的增长，也出现了放缓的速度，2007年初跟2008年相比，70个大中城市的平均住房价格已经下降了30%左右，住宅交易量出现了萎缩，价格也开始调整，价格从高峰期下降到了目前的60%。
人们对经济前期和就业增长出现了担忧，开发商推出豪华的项目，因为今年购房的交易活动还是处于低迷的阶段，在城市化进程加快，二、三线城市的房价影响并不是很大，因此二、三线城市不会进行大幅度的价格的调整。
目前，中国房地产市场不景气，使很多者暂时却步，经济不景气，对者也带来了好的机会。在现实的市场看淡的时候，固定资产回到比较合理的水平，一些机会基金已经开始寻找抄底机会。很多的基金计划将资金投入亚洲房地产市场，尤其是中国的资产。
当邻居听到老人的儿子摔下马的时候，就说你的儿子变成了瘸子，真的不幸，但是老人又说，你怎么知道是不幸，过了几天，国家征集年轻人去打仗，很多的士兵都阵亡，村子里幸存的年轻人就是老人瘸脚的年轻人，这就是“塞翁失馬, 焉知非福”的含义，机遇往往就是在危机中诞生的，在金融海啸中也会诞生很好的转折点和的机会，谢谢大家。
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