孟晓苏：REITs经营廉租房是唯一现实的思路
房地产门户房天下 2008-12-11 16:06
今年以来，美国次贷危机引发全球金融风暴，股市重挫、银根紧缩、市场观望，全球经济面临大考。中国北京、美国纽约，两个相隔在大洋彼岸的城市同样面临着前所未有的机遇与挑战。2008年12月11日，由全球的房地产网络媒体搜房网组织承办的“2008中国房地产金融国际对话•北京会议”在北京成功举行。以下为中房集团理事长孟晓苏先生在本次论坛上的精彩发言。
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中房集团理事长 孟晓苏
各位企业家朋友，各位媒体朋友，大家下午好！在目前形势发展很快，政策变化也很快的情况下，我们业内人士共同研讨这还是很必要的。今天我谈谈REITs，今天正好是地产家居和金融国际对话。
我先说一说房地产政策变化的看法，房地产业在我们中国带动着若干产业的发展，正是由于对这种认识，所以我和我的同事们早在96年就向国家提出建议，住房建设可以成为国民经济新的增长点。当时也是国家为了抑制通胀打压房地产。以后由于房地产业发展，带动了相关经济，所以把房地产业列为支柱产业是适合的，而且这个建议在2003年写进了国务院文件。最近我们又面临着由于两年持续打压内需造成的市场萧条。金融海啸来临又使我们的内需进一步紧缩，本来应该靠内需可以顶得住金融海啸的冲击，而我们内需萎缩使得若干行业亏损，包括在座的家居行业，老百姓只有买了房子才会买家居，不买房子凭什么买家居呢，这些问题也影响到了就业，现在很多地方裁员、下岗，原因是什么？原因是企业没有定单，这种情况下人们又重新意识到，原来房地产业是国民经济的重要支柱产业。
昨天刚刚闭幕的经济工作会议要把内需作为保增长的根本途径，怎么扩大内需，要发挥房地产在扩大内需的积极作用，再次强调房地产支柱产业的作用。房地产业本生其实是国民经济的组装产业，它能够把若干产业的产品组合成为一个最终消费品，如果没有房地产业的组装，老百姓怎么能够把水泥、钢材运到家里来呢，必须要有人组装，不是特殊的其他行业，所以房地产业稳定发展将会拉动经济的持续增长，这是目前大家都认识到的。
面对这样大的调整，应该说我们的决策层从政策角度认识到，我们房地产企业痛定思痛，是不是应该对我们前一段时间大起大落中我们的失误做一点反思呢？我想我们做三点反思，是高价拍地，前一段时间土地价格推升了楼市价格，但是土地就只有政府的责任，没有企业家的责任吗？我们有一些企业跟风拍地，去年下半年很多出现，不仅害了自己，也害了地方政府。
第二个需要反思的，由于供不应求造成的房价面前，我们这些人是借市提价还是保持楼市平稳发展，我们看到一些企业家借市抬价，当然企业行为有这样的驱动，但是这样行为使企业受到损害。我们多年来就主张把空间留给居民，中房集团比较保守，用高品质和中低价位赢得市场，我们这么多年来，一直在讲高品质低价位和高品质中价位，这些项目都是我当董事长期间推出的楼盘，这些楼盘每平米就是六七八千元，但是后来涨到两三万，有的项目，连北京主管负责人说，怎么卖这么呢。正是因为这样才保持了市场稳定。现在中房的重点是放在旧区改造。
第三个需要反思的是唱衰楼市还是稳定老百姓的购房预期呢？如果我们自己对楼市没有信心，你怎么让别人有信心呢？你卖房人预言说房价要跌，买房人当然要等你跌了。现在我们看到一些媒体还在继续唱衰楼市，把我们一些人的话歪曲了，我们这些人也是受害者。继续唱衰楼市无益于扩大内需。现在鼓励的是扩大内需，扩大房地产内需。
昨天会议又提出来，要稳定发展住房消费和汽车消费，称为最终消费，最终消费还是经济发展的最终动力。现在领导人鼓励我们要有信心，我们自己也应该建立信心，你自己不建立信心，买房者怎么会建立信心，银行怎么会建立信心呢，现在银行把房地产评级都降低了，为什么？就是怕你下一步继续走低。我认为现在坚定信心比什么都重要。
下面讲讲主题，2005年起我们就提出来要把REITs引进中国来，做什么？持有物业。因为在国外已经很成熟了，但是在中国，在2005年企业开始重点压房地产过热和房地产上涨时，用商用物业行不行，难以做成。从去年五月开始，我就着眼于研究REITs，将REITs用在廉租房。廉租房也是我们建议的。经济适用房小，廉租房多年没有，造成随着房价上涨，社会上弱势群体的收入水平离商品房价格越来越远，这本来是政府公共职能缺位，被误导为对开发行为的不满。那么老百姓怎么解决呢？一个是违法买小产权，再一个违法建设城中村，这些城中村恰恰是廉租房，它解决了深圳140多万人口的居住问题，这些人是外来打工者，他们需要廉租房，我们政府没有去提供，恰恰农民给提供出来了。当然廉租房建议最后终于采纳，国务院去年8月就提出来，要把解决城市低收入家庭居住困难要作为政府公共职务，今年年初提出来要投68亿，但是地方政府面对着困难，说是土地出让金10%用于廉租房建设，但是地方政府土幅度减少，怎么拿得出10%。
经济会议条，近来保障性安居工程，国家三年九千亿来做保障性住房，相当于房地产拉动经济的10%。因为我们过去缺乏廉租房，这九千亿怎么来呢？有人说是的，哪来这么多钱，要发多少国债还要看明年。现在得到的消息是从四万亿拿出2800亿，这差6千多亿，怎么办？还得想办法，我们企业要参与，用REITs来收购和经营廉租房就成为一个现实的思路，用排除法也可以把这思路找出来，包括银行贷款经营廉租房是没有办法做的。
REITs在很多国家和地区得到了发展，而在香港，香港支REITs是什么？就是拿廉租房和政府销售低价房，跟下面的商业物业和停车位发行的，6.7的率很受欢迎，到现在香港股市大跌，但是它的抗跌性良好。廉租房租金虽然低，据我们调查，很多地方并不低，首先土地低廉，另外政府补贴，城市商业也给补贴等等，现在方案已经报上去了，国务院前几天开会也已经提出了，创新方式通过并购贷款，房地产信托基金，股权基金和规范发展民间等多种形式，拓宽企业融资渠道。我看我们今天的金融国际对话，这为我们提出了日后房地产金融的发展之路。
谁来呢？有人，大家都知道我现在兼着一个保险公司的董事长，现在保险公司从不允许不动产改为允许不动产，当然文件会到年底修改，现在还没有人提出反对意见。REITs率一般7%到8%，我们可以到6%也可以接受。而REITs又可以通过资本市场，成为流通的促进剂，还可以每年分红，对于稳健机构人、保险公司、社会基金、养老金都是很有吸引力的产品。中国有这个产品，不光廉租房，其他商业物业也可以做，而这些人都很愿意这种产品。
发行REITs对于目前的资本市场也有好处，可以入市，物业回报稳定。相对各国的经济衰退，大家都认为中国是明年经济增长的国家，我们总理也承诺，中国保持持续有力的平稳较快的经济态势，就是对贡献。我们按照经济工作会议精神，发挥方面业的扩大内需作用，就一定能带动相关产业，带动国民经济的持续增长，谢谢大家！
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