2008武汉房地产市场年终回顾与2009年预测
房地产门户房天下 2008-12-30 00:25
6.3 住宅市场价格走势预测
依据经济学最根本的分析方法，即基于市场供给和需求变化及其相应的均衡价格概念，我们认为：房价是由市场决定的，而市场是由供需关系决定的。价格必须在均衡点上，否则市场供求力量就会发生作用，最终都是以获得使供需匹配和市场出清的价格结束。
因此，在分析未来2－3年武汉商品住宅市场价格的时候，我们不能简单地以2007年之前的“历史价格”本身作为数据依据而建立简单的数据模型进行回归分析，更应该充分考虑市场供给和需求变化的情况来定性分析未来2－3年武汉商品住宅市场的价格走势情况。
回顾2007及2008年前三季度武汉市住宅市场价格变化情况，如下图所示。2007年，在经历4-10月商品住房价格快速上涨区间之后，在11-12月武汉市商品住房价格涨幅明显回落，这一下降趋势延续到2008年3月，随后有一个短暂的回升，6月份以后，跌幅明显，到2008年10月武汉商品住房成交均价跌至4732元/平方米，已经回落到2007年9月的水平。
一年多来的住宅成交均价调整走势表明，武汉市住宅市场供需关系正悄然发生变化，市场均衡价格出现理性回归的背后，蕴涵的是更为本质的真实市场需求的回归。
具体而言，未来2－3年的房地产市场价格走势，将受到如下几个方面的影响：
宏观经济走势有利于武汉房地产市场的发展
房地产市场与宏观经济密切相关，一旦宏观经济增速下滑，房地产市场将会迅速作出反应。如果宏观经济形势趋稳，预计未来一年内房地产市场将会结束调整，并逐渐回暖；如果宏观经济增速继续回落，预计房地产市场的调整期将延长。在全球经济进入调整的新格局当中，中国经济表现相对稳健，而武汉作为中部重镇，一方面，受全球经济下滑冲击较小；另一方面，武汉城市圈“两型社会”的打造，为武汉经济的发展带来了新的机遇。良好的经济形势为房地产业的持续发展提供了空间，也对购房者支付能力提供了保证。
救市短期影响有限，长期有利于行业复苏
自2007年9.27房贷新政出台后，房地产市场逐步进入调整，市场交易量大幅下降，价格在各区域市场有不同程度的下调幅度，高达30-40%。加上美国金融危机的影响，全球经济增长明显放缓，我国经济也呈现增长放缓趋势，（国家统计局数据统计显示，我国2008年前三季度gdp同比增长9.9%，比上年同期回落2.3个百分点。）是出口增长有较大幅度的回落，影响到整个市场的预期和信心。政府陆续出台了很多的刺激经济措施来“保增长”。房地产业作为国家重点支柱产业，综合其上下游产业链而言对国民经济整体贡献度比较高，因此，在“保增长”调控思路下，稳定房地产市场、适当刺激房产消费和而不至于下滑太快是摆在政府面前需要做的重要工作。
10月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，安排部署第四季度经济工作。在工作安排中提到，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。在此之前，人民银行也下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。与此同时各地也已经有18个城市出台了房地产的利好政策。10月22日，财政部、央行快速反应，联合出台相关政策规定。10月23日，武汉市政府随即出台《市人民政府厅关于进一步促进房地产市场健康发展的若干意见》，但值得注意的是，此次出台的１５项措施保障中低收入家庭基本生活的政策倾向十分明显，其目的是支持居民改善住房条件而不是维护高房价。
虽然，中指研究院根据对多个城市救市政策实施后的销量监测情况看，救市并未取得立竿见影的效果，更多的购房者在观望，他们期待在更低的价位上享受更多的政策优惠，因此，只要推出的救市政策不够彻底及不能改变人们对房价下跌的预期的话，购房者就不会贸然出手。但既然政府开始了救市行动，如果稳定整体经济的目的没有达到，救市的举动就不会结束；如果还是达不到增加交易量、增加贷款、增加房地产市场等效果的话，还可能会有进一步的措施出现。
购房者心理预期变化左右房价走势
心理预期是人们对市场走势的综合判断，在其他条件不变的情况下将决定市场的走势。我们认为，在今后一段时期，由于受各方面因素的影响，人们对未来房价下跌的预期不断上升，购房意向不断下降。
据中指研究院10月中旬在武汉秋季房交会的调查，认为目前武汉房价水平偏高或太高的消费者分别占到64%和21%；认为2009年武汉房价将会微幅下降和大幅下降的消费者分别占45%和8%。总体看来，认为目前武汉房价水平过高和预期房价下降的消费者都占到了半数以上。在这种心理预期的驱动下房地产市场将会进一步收缩，房屋价格将进一步下滑，如果没有大的外部环境的变化，这种趋势不会在短期内扭转。
大面积保障性住房的建设，将进一步拉低整体房价
依据武汉市住房发展“十一五”规划，其中明确提出经济适用住房计划建设规模1200万平方米，占全市住房建设量的30%左右，5年的竣工量比前11年的竣工量之和还要多。具体为2008年建设350万平方米，2009年300万平方米，2010年150万平方米，每年确保300万平方米计划的总目标。
经济适用房、限价房及廉租房等保障性住房的大力实施，是武汉市对住宅工作会议提出的“完善政府主导的住房保障体系”的贯彻和落实，旨在通过政府调控，形成与市场需求相适应的住房供应结构，维持住房价格的基本稳定。依据武汉市经济适用房户型面积不得超过95平方米,的不得低于45平方米，据此，以在建经济房平均面积70平米计算，2008年武汉市有大约350万平米、5万余套经济房上市，相当于武汉市2007年商品房销售套数的一半。经济适用房僧多粥少的局面将得以缓解，原本“被迫”转向商品住房的符合保障条件的购房者将退出商品房的舞台。经济适用房及其他保障性住房政策的“落地”，完善了住宅市场的供应结构，扩容了市场供给总量，这无疑也将成为未来2－3年楼市看跌的论据。
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