2008深圳房地产市场年终回顾与2009年预测
房地产门户房天下 2008-12-30 01:04
2008深圳房地产市场年终回顾与2009年预测
中指研究院中房指数系统
宏观经济层面来看，深圳2008年虽然经济增长有所回落，总体运行情况依然保持良好。1-9月全市国民生产总值（GDP）达5611.76亿元，与去年同期相比增长11.50%，增长幅度同比回落1.5个百分点，但比平均水平仍高出1.6个百分点；同期累计人均可支配收入达20186.97元，同比增长8%，较去年增幅减少了1.8个百分点；2008年10月深圳市居民消费价格指数（CPI）为104.1，同比上升4.6个百分点，该项指标由08年4月的108.5连续六个月回落，通涨压力有所减缓。
综合来看，深圳受全球经济危机影响较为显著，外贸、加工、均出现不同幅度的回落。虽然政府出台了相关产业调整政策，但就目前情况而言，经济增长幅度可能出现下降，发展前景仍不乐观。
与宏观经济息息相关的房地产市场也出现萎靡状态。1-11月，深圳市商品住宅累计交易量为35919套/331.93万平方米，同比减少25.45%/28.47%；商品住宅累计批售量为61275套/600.30万平方米，同比增加28.75%/29.95%。到11月份累计供求比是1.79，比去年同期高出近一倍，供求严重失衡。2008年1-11月深圳市商品住宅累计成交均价为12998元/平方米，相比去年动辄15000、16000元每平方米的月度均价而言，已下降了很大幅度，是关外部分的价格已下降50%以上。
从今年深圳市商品住宅市场运行情况来看，呈现以下特点：一是批售量大幅增加。由于受到房地产行业周期和自身滞后性影响，06、07年市场狂热时期，开发商大量圈地的项目，目前正是竣工面市的时候。08年1-11月累计批售量达到600多万方，同比增长近三成，在成交量明显萎缩的情况下，至使深圳目前可售房源接700万方。这个量按月均销售30-40万方来计算，也至少需要18-20个月才能完全消化。二是成交量明显萎缩。由于去年9月末出台了二套房贷等一系列限制的严厉政策，以及价格过高的影响，导致今年房地产市场无论是钢性需求、需求，甚至投机需求都大幅下跌。1-11月累计成交量330万平方米，月均成交30万平方米，同比降低接达三成。虽然政府近期推出刺激政策，短期内楼市出现反弹，但深圳房地产市场整体失衡的局面仍未改变。三是住宅价格明显回落。深圳住宅成交价格至去年8月份达到19000多元每平方米的峰值后开始逐步回落。08年上半年成交均价只有的12683元/平方米，比去年点下降了34%，进入3季度后，豪宅成交占比增长导致成交均价一度上扬，但9月份价格又回落到12000元以下，价格的下行趋势十分明显。从更能反应深圳房地产市场价格走势的中房指数上看，深圳住宅价格指数从年初的2308点一路下滑至11月的2248点，下降了60点，跌幅为2.60%，与去年同期相比下跌58点，跌幅为2.51%。
但相对于当前的人均收入而言，深圳房价依然偏高。以购买100平方米房屋为例，1-11月全市成交均价与人均可支配收入比是16.1（以三季度同比增长率测算本年深圳市人均可支配收入为26873元），较去年房价收入比17.3下降了6.94%；房价租金比为542（以深圳10月份二居室平均租金水平2400元/平方米测算），同比去年的644下降了15.60%（2007年深圳1月份二居室平均租金水平为2076元/平方米测算）；如按首次购买自住房，贷款八成计算，目前的房贷收入比为1.3。这三项指标都还高于平均参考值，因此普通居民仍会感觉房价较高。
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