银行争夺客户愈演愈烈 二套房贷限制暗中松绑
房天下综合整理 2009-06-24 08:42
[摘要] 家住京城北边的杨先生最近在为买房贷款的事忙碌。“目前手中按揭支付的房子太远，想买套离城区更近的。听说有的银行能办到二套房首付二成、利率七折的优惠，所以赶紧找人打听一下。”
家住京城北边的杨先生最近在为买房贷款的事忙碌。“目前手中按揭支付的房子太远，想买套离城区更近的。听说有的银行能办到二套房首付二成、利率七折的优惠，所以赶紧找人打听一下。”【延伸阅读：银行违规松绑二套房贷 房产销售称1人可贷35套】
银行放宽二套房贷
据了解，按照北京市统计局发布的信息，2007年北京人均住宅建筑面积为27.07平方米。因此当前北京市各银行在执行改善型住房政策时，都统一按照这一标准执行。
业内人士表示，由于目前的二套房贷政策对银行利率没有进行明确规定，各个银行可以根据自身情况自行处理。这就意味着银行可以通过贷款利率的浮动来争取客户资源。对于资质较好或是重要客户，银行可以在风险可控范围内争取最优惠的贷款利率。
中国证券报记者向一位中介人士咨询，如果首套房贷尚未结清，购买二套房能否享受首付和利率的优惠时，该人士表示可以将首付优惠至2.1成，贷款7.9成，利率7折。如果首套住房在120平方米左右，提供收入证明和良好的信用记录也可享受到首付2-3成的优惠。
该中介人士表示，自己刚刚做成了一笔首付还有30万没有结清的二套房贷款，享受到了贷款7.9成、利率7折的优惠。“贷款7.9成其实是一个文字游戏，差不多相当于8成。”
该人士提醒记者，上半年银行由于有完成指标的压力，因此贷款审批相对比较容易。到了下半年贷款指标差不多完成时，审查会更加严格。“趁着现在国家还没出其他政策，赶紧申请贷款，不出意外都能享受到优惠。”
面对愈演愈烈的银行房贷争夺战，也有对银行系统风险表示了担忧。“在各大银行争夺房贷资源的同时，需要注意房地产行业高性、长开发周期所带来的风险。尤其是在房价不断上升并且居高不下时，极易诱发投机热潮。楼市的任何变化，对银行住房贷款的安全性都是考验。”【延伸阅读：中介“一条龙”打擦边球 上海严控二套房贷风险】
仍需保持谨慎
对于逐渐火热的房地产市场，有关部门在对二套房进行适当“松绑”的情况下，仍然保持谨慎的基调。【延伸阅读：山东房价进一步上涨 紧急叫停二套房贷松绑行为】
北京市银监局在今年4月份曾对北京地区二套房贷政策进行规范。对于非改善型二套房，银监局要求各个商业银行严格执行首付四成的比例。同时，无论首套房贷款是否结清，只要不是购买改善型普通自住房，则一律视同为二套房。房贷利率不再要求上浮10%，而是由商业银行在基准利率的基础上按风险合理确定。
上海银监局要求在沪中外资商业银行落实国家信贷政策，严格执行个人住房按揭贷款业务首付款比例和利率规定，严禁变相放宽贷款条件，严控住房按揭贷款风险。除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房外，贷款首付款比例不得低于40%，且贷款首付款比例应随套数增加而提高，具体提高幅度按各总行相关原则自主确定，贷款利率在基准利率基础上按风险合理确定。
与此同时杭州也要求各大银行对新受理的二套房按揭贷款进行严格审查。对于原有住房面积超过人均住房面积的，将不能享受7折利率和2成首付的优惠政策。而对已经接收但尚未审批的二套房按揭贷款，也要求适度上浮原先商定好的利率水平并追加首付比例。
中信证券研究员陈聪对未来行业相关政策则较为乐观。他表示，虽然目前我国部分地方开始严格执行二套房首付四成的规定，但预计和地方两级政府在未来半年依然会选择支持行业发展的政策。 （来源：中国证券报 于萍）
不惧“泡沫”质疑银行房地产开发贷款松动
虽然新房地产泡沫的现象正在引起争论，但并没有改变银行业对房地产贷款的热衷。“昨天我们银行内部刚开了会，总行对开发贷款已经有松动的倾向。”昨日，一总部位于北京的股份制银行上海分行高层对《每日经济新闻》透露，目前该行总行正在制定新的开发贷款管理指引，上海、北京及东部沿海地区开发贷款办法将有明显变化。【延伸阅读：刘明康：控制开发商贷款成数 严格二套房贷】
总行层面放松开发贷款
今年以来，虽然各商业银行总行层面一直未对开发贷款“松口”，但据央行统计数据显示，一季度房地产开发贷款余额为2.17万亿元，同比增长16.3%，表明一些分支行实质上已经放松开发贷。而在经历了3～6月一个季度的销售旺季后，随着销售情况好转、开发商提前还款增多，总行层面似乎也对此不再“避讳”。
对此，昨日另一商业银行信贷管理部总经理在接受本报采访时表示，年初该行浙江分支机构，曾对一资金链高度紧张的大型开发商融资，一度让总行风控部分意见出现分歧，好在2季度该开发商缓过劲来了，“这也从侧面证明一季度对开发商的支持起到效果”。
商业银行总行层面虽然对开发贷款有所开闸，但仍有诸多限制。据银行内部人士介绍，从布局策略上看，上海、北京、深圳等一线城市的开发贷款将率先“放开”，而在上述市场内部，对开发商的资质要求也有所变化。“我们新制定的贷款指引中，可能会把‘只能向前50位的开发商授信’转变为对开发商过往开发实力、销售业绩的综合考察。”前述股份制银行高层表示。
据本报了解，相比于以往着重考察开发商，该行未来将转而重点关注其房产项目的档次、地段等因素，“外环以外的项目或者规模小的项目还是不会做”。
无独有偶，中信银行近日也表示，今年新增贷款中有20%投向基建，对房地产开发贷款则将区别对待，对开发商适度给予支持，对流动性困难的存量地产项目，则主动对贷款重新安排。【延伸阅读：北京各银行集体下调二套房贷利率】
个人按揭能否跟上
目前部分商业银行已经从总行层面“放松”了开发贷款，是否意味着其对市场的态度已有所转变？【延伸阅读：购房者莫名背巨额二套房贷 京农商行称存差错】
“开发贷款风险如何评价？说到底最终要看个人按揭还回来的情况。”上述银行信贷管理部人士认为，如果销售情况好，开发贷款的风险当然降到。而越高档的楼盘、实力越强的客户购买欲望更强，这也逆向指导开发贷款开闸的方向。
“我们接触的一些开发商，先期卖出一部分后，会限制每天销售量。这实际上就是开发商正在为做铺垫。”上述人士认为，在市场“买涨不买跌”的心理下，销售回暖有望持续。
值得注意的是，即使房地产交易量大幅攀升，但近期银监会仍多次提示房地产开发贷款的风险，而市场也对房价未来走势存在普遍争议。一季度开发贷款余额同比增长16.3%的同时，购房贷款余额却仅增长10.6%，一度让银行遭遇质疑。
但在银行方面看来，开发贷款的风险点在于随后的个人按揭能否跟上，在目前销售井喷的阶段，即使未来出现回调，风险暴露也将在几年之后。
“应该说目前个人按揭的坏账率还是控制得低。”前述上海分行高层坦言，经过2008年的市场调整，现在是一个比较好的增加投放的时机，所以总行才会从控制转变为谨慎支持。“不过信贷策略是与市场状况高度相关的，我们会继续保持对市场的高度关注。”（来源：每日经济新闻 陈珂）【延伸阅读：伟嘉安捷：5月“换房”热 二套房贷款如何操作】
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