楼市盘点:政府近期八大政策吹响平抑房价号角
房天下综合 2009-08-02 19:25
[摘要] 很多开发商都对后市抱乐观态度，任志强甚至表示下半年到明年上半年房价还将暴涨。对于这样的观点，笔者不予苟同，笔者的观点是房价将出现大跌，因为，政府近期出台的政策表明政府已经吹响平抑房价的号角。
今年上半年，商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%。与此同时，各地房价也出现了疯涨，上海的房价曾经逼近历史点，北京、广州、深圳等地的房价都出现了较大的涨幅。在这样的市场态势下，很多开发商都对后市抱乐观态度，任志强甚至表示下半年到明年上半年房价还将暴涨。对于这样的观点，笔者不予苟同，笔者的观点是房价将出现大跌，因为，政府近期出台的政策表明政府已经吹响平抑房价的号角。
一、研究出台物业税表明政府已明确发出降房价的信号。在房市成交量大幅反弹、房价出现上涨势头的背景下，国务院25日通过并对外正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》。《意见》提出，深化房地产税制改革，研究开征物业税，由财政部、税务总局、发改委、建设部负责。
由此，我们可以看出，深受业内外关注好多年的物业税终于有了实质性进展。尽管开征物业税尚处研究阶段，可我们仍然可以清晰地看到，房产市场表现已与政府初衷严重背离，政府此举的核心目的必然是为了打压房价。故此，政府将物业税开征实质性提出，是向业界明确地传出降房价的信号。
二、调整资本金比例表明政府希望通过增加供应达到降房价的目的。根据中国政府网27日发布的《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，国务院决定自5月25日起对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整，其中保障性住房和普通商品住房项目的资本金比例为20％，其他房地产开发项目的资本金比例为30％。
政府之所以出台这样的政策，不外乎是出于两点考虑：通过调低资本金来刺激房地产投资，此其一；其二，是欲通过大幅调低保障性住房和普通商品房的资本金比例，以期达到增加市场供应稳定乃至降低房价的目的。
三、国家统计局对各地房价成本进行调查利于打击开发商暴利心态。日前，国家统计局下发通知，将对40个重点城市范围内的商品住宅开发费用构成进行专项调查摸底。调查的主要内容，一是调查样本房地产开发企业基本情况、房地产开发项目个数、房地产开发企业财务状况等；二是调查房地产项目开发费用构成情况。国家统计局调查房价成本将在很大程度上打击开发商的暴利心态，从而有利于令房价下跌。
四、严格执行二套房贷政策，抑制房产投机。日前，银监会召开“第三次经济金融形势通气会”时强调要严防房地产市场风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。对二套房贷款，银监会始终要求商业银行坚持执行40%及以上的首付比例，这一政策从未进行调整。银监会之所以再次强调严格执行二套房贷政策，是因为在前期各地银行在利益驱动下擅自松绑二套房贷，导致各地出现房价疯涨、成交大增的局面。二套房贷的收紧势必在很大程度上抑制房产投机，从而给过热的房产市场降温。而缺少投机的房地产市场必将再度陷入低迷，则房价下跌是必然。
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五、集中推地，遏制房价快速上涨。北京市国土局相关负责人公开表示，北京将加大政府土地储备力度，加快土地的市场供应，以应对开发商恐慌性拿地局面。具体计划是下半年供应经营性用地1000公顷。
增加供给以平抑房价的做法已经成为北京、上海等大城市政府的共识。上海嘉定区政府土地招商负责人向在沪多家房地产龙头企业介绍，作为下半年上海土地出让的重点区域，嘉定拟推出800亩至1000亩的土地供给。
尽管国土资源部表示地价成本并非推高房地产价格的主要原因，但各地频频出现的“地王”还是抬高了人们对房价上涨的预期。集中推地有助于改变土地市场“资源稀缺”的预期，进而可以遏制由此产生的惜售与涨价行为。
六、查处“捂盘惜售”，规范市场行为。遏制“捂盘惜售”正成为各地政府近期不约而同的态度。上海市7月17日出台了《商品房销售方案备案管理暂行规定》，规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示。房地产开发企业应尽快申请预售、房管部门尽快审批,以此遏制开发商“少量多批”、“捂盘惜售”。无独有偶，北京市建委最近也召集开发商集中盘查捂盘现象。截至7月13日,已对25家在售楼盘进行了执法检查，对15家开发企业进行约谈告诫。27日又对7家违规房屋企业进行了处罚或责令整改。政府查处捂盘惜售，将彻底戳穿市场供不应求的假象，令消费者的心态由盲目变为从容，这样，房价下跌是必然的。
七、银监会逐步加强贷款管理，表明开发商获取贷款的难度将大幅增加。银监会于7月27日发布《固定资产贷款管理暂行办法》及《项目融资业务指引》，7月31日发布《流动资金贷款管理暂行办法》（征求意见稿）。银监会此举旨在加强对固定资产、流动资产的贷款管理，从严各类贷款的受理、审核及管理。一旦此政策得以贯彻执行，则开发商获取贷款的难度将大为增加。这样，开发商的资金来源对于市场销售的依赖性将达为增加，降价促销的现象将会增多。
八、国家发展改革委将抓紧房地产价格和收费监管，开发商随意定价哄抬房价的行为将受到很大抑制。国家发改委副主任彭森在7月31日召开的中国价格论坛上表示，当前，要抓紧改进房地产价格和收费监管。一直以来，开发商随意定价、哄抬房价的现象随处可见。究其原因就在于政府对开发商定价缺乏监管。而一旦发改委将房价和收费监管落到实处，则开发商定难施哄抬房价的故伎。这样，市场恐慌情绪将大大减少，购房者心态将好很多，则房价下跌将变成必然。（搜房博客吴其伦）
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