二三线城市拉动楼市向好 稳房价成明年调控重心

中国证券报  2009-12-09 09:55

[摘要] 7日闭幕的经济工作会议为明年的房地产调控政策“定音”，也给近期“购房优惠可能取消”的传闻画上了句号。今后，政府仍将支持居民自住和改善性购房需求，并积极推进城镇化进程。显然，扩张楼市消费仍是房地产调控政策的主基调。

7日闭幕的经济工作会议为明年的房地产调控政策“定音”，也给近期“购房优惠可能取消”的传闻画上了句号。今后，政府仍将支持居民自住和改善性购房需求，并积极推进城镇化进程。显然，扩张楼市消费仍是房地产调控政策的主基调。这与中国证券报“地产中国”周刊11月4日推出的《首套房利率七折叫停不大可能》报道预期一致。

策划：解读09经济工作会议

接受中国证券报采访的业内指出，2010年，我国仍以扩大内需是增加居民消费需求为重点，这意味着房地产信贷政策不会有大的变化，楼市流动性将继续保持充裕。同时指出，将推进城镇化、放宽中小城市和城镇的户籍限制，这表明二、三线城市房地产开发和消费将得到支持。因此，楼市向好态势有望延续。

流动性保持充裕

今年以来，我国货币信贷保持了快速增长，市场流动性充裕推动房地产市场强劲复苏。数据显示，1-10月，人民币各项贷款增加8.92万亿元。在同期房地产开发企业资金来源中，国内贷款9119亿元，增长53.0%；个人按揭贷款6163亿元，增长119.7%。由此计算，前10个月流入房地产的信贷资金超过1.5万亿元，占比达17.1%。如果按照2010年计划新增贷款7万亿元的水平粗略估算，明年流入房地产市场的信贷资金仍将保持在1万亿元以上。

中金公司首席经济学家哈继铭表示，2010年市场流动性仍将保持充裕。由于国家4万亿涉及的工程和项目大多刚刚起步，需要后期资金持续投入支持，因此未来贷款仍将保持增长，预计明年新增贷款约为7-8万亿元。此外，今年发放的贷款中约有3万亿元“贷而未用”，体现在派生存款上，这部分贷款也将保证明年的市场流动性。

经济学院院长杨瑞龙指出，由于刺激政策的拉动作用，宏观经济层面出现一定好转，但是今年消费和民间的拉动效应还不显著，因此目前经济复苏的微观层面还比较脆弱，保民生保增长仍然是国家工作重点。

业内分析，在整体流动性保持充裕的背景下，具有属性的资产依然能吸引大量资金“竞相追逐”，房地产也不例外。尤其是在其他行业利润率尚未明显回升的情况下，房地产开发额有望维持两位数增长。

长城证券分析师黄清林表示，由于目前政府经济工作的首要目标是“巩固经济回升基础”，明年维持适度宽松的货币政策，因此房地产调控政策空间有限，购房需求不会受到明显抑制。

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释放中小城市需求

作为城市化进程中吸纳农村人口的主要区域，二、三线城市未来的房地产发展巨大。本次经济工作会议提出推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制，这将给二、三线城市房地产带来机会。从长期看，我国城市化进程正处在加速发展时期，随着国家加大对二、三线城市的关注力度，未来房地产区域不协调的现状将得到极大改善。

从目前来看，以北京、上海为代表的一线城市房价迅速攀升，土地价格也持续飙涨。与此相比，二、三线城市呈现出一定的价格传导滞后性。

联合证券分析师鱼晋华表示，由于二、三线城市处于城市化进程加速发展阶段，明年楼市成交量将出现结构性变化，表现为一线城市新房交易占比下降，取而代之的是二、三线城市成交量的增长。他认为，城市化将向都市圈形态发展，产业转移将给二、三线城市带来导入型人口红利，从而使这些城市多种购房需求得到释放。

联合证券数据显示，1996年我国城市化率进入30%后开始出现加速上升态势，2008年我国整体城市化率水平为45.7%，从范围看仍处于城市化加速发展阶段。

指出，在二、三线城市房地产市场中，本地居民仍然是主要购买力量。同时，外地客的进入将刺激本地性需求。二、三线城市周边区县的富裕人群出于改善居住环境等需要以及预期，开始进入城市购买房产，从而带来新的刚性需求。此外，未来二、三线城市新加入的大学毕业生也将成为内地城市另一股刚性购房需求的来源。

目前，不少房地产企业已经开始在二、三线城市积极布局。万科、保利等地产龙头纷纷在二、三线城市加大土地储备。10月份万科新增的3个项目均集中在二、三线城市。

国海证券分析师赵铎表示，近几年内地省会城市GDP增速持续高于京、沪、深三大一线城市。一方面是大城市竞争不断加剧和生活成本不断提高，另一方面则是中小城镇经济增长对劳动力需求增加。在这种情况下，农村劳动力将呈现首先向中小城镇集中的趋势，因此，二、三、四线城市的购房需求挖掘的更大。

“稳房价”是关键

11月28日，温家宝总理在视察上海时曾提出“抑制投机”，房价过快上涨已引起管理层的警觉。

业内人士指出，当前我国居民消费中房地产消费占比过高的现象十分突出，在一定程度上抑制了其他消费支出。

统计数据显示，今年1-10月，社会消费品零售总额10.14万亿元，同比增长15.3%。但同期商品房销售额达3.15万亿元，同比增长79.2%。居民财富流向房产的比重正在提高。

有地产业内人士估计，今年一手房和二手房销售总额可能达到5.7万亿元至6万亿元，而今年全社会消费品零售总额预计在12万亿元；由此推算，2009年，居民支出的三分之一将“花”在买房上。

“房地产业对于消化产能、推动消费具有重要作用。”哈继铭表示，目前居民支出中房地产支出占比较高，从而抑制了其他消费需求。因此，他建议，明年国家应进一步加大廉租房等保障性住房的建设和供应，使居民收入合理分配。“通过降低广大中低收入家庭的购房成本，使居民收入用于其他消费品上，从而起到拉动内需的作用。”

中国房地产研究会副会长顾云昌表示，占GDP十分之一比重的房地产对经济的稳定发展十分重要。不过，今年楼市销售爆发性增长的局面明年将很难复制。他认为，房价如果过快上升将使销售萎缩，但过低的房价又将抑制行业，因此要解决这个两难问题，稳定房价将是关键。

顾云昌指出，明年的政策重点将加大限价房、公共性租赁住房等保障性住房的供应，力求达到供求平衡。目前处在商品房和保障房市场之间的中低端消费需求没有释放，应提高这部分“夹心层”的购房积极性。

在迪拜地产泡沫轰然崩塌，引发国际经济地震波，而国内深圳、上海、北京等一线城市房价持续飙升之际，万科董事长王石在12月4日接受媒体采访时承认，一线城市楼价存在大泡沫，如果二、三线城市承接了这个趋势，那中国楼市的破坏性后果将难以避免。

王石担忧房价飙升

12月7日，王石在博客中全文刊发了自己接受媒体采访的文字实录，而中文版则挂上了专访王石的原声视频。在这次采访中，王石表达了对楼市前景的担忧。

王石说，目前的房价上涨，超出了很多人的预料。“我们估计深圳房价会在2008年年底，春节前开始回暖，持续到2009年4月份左右。而事实上，这种上涨的趋势，一直延续到了现在。”据提供的监测数据显示，深圳的二手房均价已经从6月份的10718元上升到了11月份的12117元。新房上涨则更猛。后海新盘起价均在每平方米3万元以上，高的甚至达到每平方米6万元。而北都心的书香门第 (论坛 新闻)、金域华府 (论坛 新闻 视频)，后期产品甚至比前期上涨一倍有余，基本达到每平方米1.6万—1.8万元，甚至达到了2.8万。

对于这样一种超出多数预计的楼价走势，王石认为，从整体来看，楼市泡沫特征还不明显，但一线城市则显然存在泡沫。如果泡沫向二线、三线城市扩散，那情况将十分令人担忧。上世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭，以及最近的迪拜地产危机，都是前车之鉴。

然而，王石也认为目前没必要过度夸大迪拜地产危机对中国经济的传导。“迪拜推迟还贷对阿联酋当然是一个大的事情，但这个事件不像衍生工具作用那么大，不会有像雷曼兄弟破产那样大范围的连带影响，因此不要说对全球，就连对中东的影响都是比较有限的，对亚洲、对中国的影响也很有限。”

经济工作会议召开之际，高层接连针对楼市表态，抑制投机性购房。但是，近期政策明显偏向市场化管理，在此背景下，未来房地产市场将更趋于高低分化，而土地储备较多的那些二三线房地产开发商或许会异军突起。

政策偏向市场管理

国务院总理温家宝日前在上海考察保障性住房工程进展情况时曾经表示，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。

过去几年，投机性需求一直认为是导致高房价的主因，为此，相继出台“国八条”和“国六条”予以调控，直至2007年央行和银监会出台二套房贷政策，楼市成交量也随之回落，房市调控效果初现。

但之后的房价与市场成交量曲线并无规律可循。一直被视为政策市的房地产市场并没有因为政策的连连收紧而改变了走高的局面，房价越压越高。今年房价的涨幅超过了预期，也给政府的政策调控带来了难度。一方面经济尚未完全企稳，尚需房地产业作为重要支柱产业拉动；另一方面，房价的高企再度引来民生问题。这也正是调控的难点。

但是仔细分析近期高层发声可以发现，政府实际上已经开始把房地产市场区分为保障性住房和商品房，针对不同市场调控的思路和手段也截然不同。

从2008年底，保障性住房就被提升到了相当的高度，从近期高层的表态也可见一斑，为解决一部分居民住房问题，保障性住房是今后五年政府工作的核心，除了支持还是支持。

纵观对于房地产市场推出的政策手段，有两方面突出，一是货币金融政策，二是土地政策。货币金融政策旨在抑制投机性需求，土地政策则立足房地产开发商，使其增加楼市放量。两方面都是在市场经济规律中的供需上下工夫，也都是针对商品房而言的政策。这也说明了政府更多将商品房市场交由市场之手来管理。

未来房价移向更高区间

目前，房地产市场的价值正在向着更高的区间移动。

尽管今年下半年以来，有消息显示上海楼市的买房者中，难觅作为风向标的温州人踪影，甚至在二手房市场中，温州客的卖盘汹涌而出。但新群体的涌入很快抹掉了他们砸盘的痕迹。

“在这种状态下，我们基本上会把挂出来的房子价格提高10％~15％左右。”一位上海本地客张先生感叹：“没有了温州团，还有更多其他的团，这个市场永远不缺冲动型的消费者。”

亚豪机构副总经理高姗分析认为，11月商品住宅的强劲成交势头，主要受到了政策的挤压效应。二套房贷执行优惠利率的政策即将在年末到期，能否延续执行决策层始终未给出明确回应。11月底，温家宝总理考察上海时指出，要“抑制投机性购房”，业内人士猜测明年二套房贷优惠政策可能终止。在不明朗的政策环境下，更多的购房人倾向赶在政策优惠期内置业。

今年天价频频突破，土地成本的增加必然转嫁到房价中去，未来房价的上涨势头难以抑制。与其在观望中坐看购房资金的缩水，不如及时出手分享资产的，在这种认定房价预期上涨的恐慌心态下，部分购房人停止观望、选择置业，促成了当下房地产市场旺盛的购房消费局面。

但是，业内人士对明年的预计是，在楼面地价、房价逐步走高的过程中，由于供应的增加，明年三季度后房价或将在相对高点盘桓，那时成交量会趋缓。

关注二三线地多房企

实际上，不管是开发商还是客，在遵循政府既定政策的同时，他们更看重市场的发展方向。相对于刚性需求的购买者来讲，售卖者可以回旋的余地显然更大。

首先，在一线市场难以为继的情况下果断地转向二三线城市。相比较来讲，二、三线城市的地方龙头房地产开发商就比外来开发商更有。其在于企业与地方政府拥有良好的关系，在区域地块具有规模，开发步骤节奏合理，营销成本低廉。

其次，国有企业资本明显。国有企业在近一年来的实践中赚足了人们的眼球，也引来了国企是推动房价大幅的最终推手的众多议论。

实际上，国企在房地产开发中的作用确实被放大了许多。他们的出现一方面印证了房地产企业在目前实体经济回复暂缓、外需乏力的状况下确实是可以获得实质性营收的典型行业。很多主营业务并不在房地产的央企也有不少涉足到房地产行业就很说明问题。

另一方面，也印证了房地产行业的进入门槛正在被抬高，也许今后将会被抬升至无法预料的高度，因此，央企的资本雄厚也为其进军房地产市场奠定了坚实的资本基础。

更主要的是，土地占有量多的企业，正所谓“手中有粮，心中不慌”。业内人士指出，明年房地产核心指标就是土地为王。实际上这也是这么多年来衡量房地产企业发展，以及业绩的核心指标。在国家相关部门严查土地囤地，对于土地市场的治理从严之际，对于拿地的数量，房地产开发节奏，把握得好的企业将会有突出的机会。

土地是原料，没有它房地产开发就无法继续。土地还有着隐性价值，可以和抵押。地多的企业可以随时调整土地开发存货的数量，地少的企业缓冲的余地就会略显局促。在这种情况下，地方一些无名却具有相当拿地资格，或者拥有有开发的土地的地方房地产开发公司或将异军突起。