北京楼市可能将进时代 超高成本成价格推手
中华工商时报 2010-01-20 08:28
[摘要] 随着房价不断走高，政府系列调控政策再次密集出台，楼市悬念迭起。新年伊始，宏观调控大背景下的楼市价格会继续走高还是掉头向下？是转折还是轮回成为万众瞩目的话题。专业人士认为，2010年高成本将成价格推手，诸多因素支撑北京楼市走进时代。
随着房价不断走高，政府系列调控政策再次密集出台，楼市悬念迭起。新年伊始，宏观调控大背景下的楼市价格会继续走高还是掉头向下？是转折还是轮回成为万众瞩目的话题。专业人士认为，2010年高成本将成价格推手，诸多因素支撑北京楼市走进时代。
超高成本将成价格推手
“显然，面粉已经超过面包的价格”，业内人士认为，从开发周期看，去年的将在未来1-3年内入市，高额的拿地成本决定其价格必然居高不下。断言，北京楼市高成本时代已经来临。
“而高成本将成为价格进一步上涨的推手。”业内计算，以东风乡地块为例，考虑建安和运营成本等，未来上市价格将在4万元／平米以上才能实现盈利。而坐拥三环沿线燕莎商圈、比邻第三使馆区和70多家使馆，包括500强在内的跨国和国内企业云集，还规划了北京四环内少见的叠拼产品等诸多利好集于一身的华远·九都汇，目前售价也只是在38000元／平方米左右。
业内表示，高价“”地块的开发要追逐更高利润，开发产品是开发商的不二选择，楼市商品房供给将出现泛豪宅化倾向，一部分远郊新城的产品也会陆续出现，北京楼市将进一步向化迈进。
新盘锐减房源短缺
受系列调控政策影响，楼市成交量明显下滑。开发商进入观望状态。公开数据显示，由于开发商将开盘计划一拖再拖，导致本月以来新盘供应量环比锐减了六成。均价达每平方米21920元，比上月高出1352元，环比上涨6.58%，业内表示，楼市现正处于对政策调控的博弈观望阶段，短期内房价回调的可能性较小。
从目前市场供应来看，房源确显短缺。搜房网新盘数据监控统计，截至2009年12月19日，北京市可售商品住宅期房存量首次跌破6万套，达到近3年来历史低点。而另一组数字则显示，目前北京五环内新开楼盘与排队客户比例为1：8至1：10。华远-九都汇开盘入市仅92套房源却吸引了近千购房人排队，一房难求态势凸现。
数据显示，2009年北京商品房均价全年涨幅达73.5%，期房成交量涨幅为112.4%，目前五环沿线新盘已开始突破2万元／平方米，四环内新盘价格大都在35000元／平方米以上，楼市住宅成交比重大幅上升，20000元／平方米以上住宅成交比重从1月的5.6%上升至11月的25.9%。
中经联盟秘书长陈云峰表示，倘若旺盛的自住及需求不减，便仍将是北京房价上行的主要推动力，加上成本效应逐渐显现，可以预见，2010年住宅的市场成交比例将继续上升，楼盘将成为楼市成交的重要力量。
业内人士认为，通胀预期加剧是支撑2010年楼市时代来临的另一重要因素。通胀预期下，物业会再次涌动。经历了2009年楼市的普涨之后，购房人将更趋理性，者出手也偏向谨慎，像华远·九都汇、凯德锦绣、万科蓝山等地段突出、产品品质优良、具有保值可能的核心商圈物业能否迎来新一轮行情值得期待。
延伸阅读：
短评
受国家系列宏观调控政策影响，楼市成交量明显下滑，开发商进入观望状态。银监会强调将在今年加强对房地产的贷款业务的监督管理和窗口指导。关键是购房者如何使用自己的钱袋子，倘若旺盛的自住及需求不减便仍将成为楼市价格上行的主要推动力，基于“”成本效应的逐渐显现，房价下行空间应比较有限。诸多因素支撑北京楼市将走进时代。
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（来源：中国新闻网）据香港《大公报》报道,“年收入300-1000万之间─二环外的房子爱买哪里儿买哪里儿;年收入30-100万之间─四环外的房子爱买哪里儿买哪里儿;年收入8-15万之间─六环外的房子爱买哪里儿买哪里儿;年收入3万以下─自己刨个坑爱埋哪里儿埋哪里儿!”这是北京市民黄先生在MSN上挂了很久的个人签名。从去年初打算给自己添置一套住房,直到今年开年,这个愿望仍未实现。
房屋热炒数月翻番
黄先生告诉记者,自己从去年初就开始看房子。一开始是三环外,价位在每平方米1万元(人民币,下同)以下。“也有几处看好的,结果说回去考虑考虑,谁想到这一考虑就涨到1万元以上了。”他说著夸张的一摊手。于是从三环到四环,再到五环,房子渐寻渐远。现在,他已经“五环内不考虑”了,心理价位也从1万元一平方米以内调整到1.5万元一平方米以内。
相较而言,如今入住在北京南二环的一处二手房内的江小姐运气比黄先生好得多。她仍觉得当初买房的经过“惊险”。当时这处房子她看中时标价每平方米8000至9000元,第二次来看,房主已到每平方米1.2万元。速度之快令她目瞪口呆。于是她不敢怠慢,立刻拍板成交。“结果还没办完手续,房价就涨到1.5万了。”在随后的几个月里,她看着自己的房子标价从1.5万涨到1.7万,之后直冲2万元大关。如今,这套当初花了50余万买下的42平方米房子,市值已达到近100万,几乎翻了一倍。
郝洪在一家网站做编辑,他用“”形容去年的楼市。“尤其是二手房市场。十月份的时候我还在关注,十一、十二月就完全放弃了。”他告诉记者,曾看中一套售价65万的50平方米房子。上午交了5000元的订金,下午就被人以70万的价格买走,订金退回。“还有一次更夸张。那天中介给我打电话说有一套房子,叫我去看。我立刻打车过去,半路上他又来电话告诉我不用去了,房子已经卖掉了。”郝洪大摇其头。
一手市场也同样。郝洪去年“十一”看过一处楼盘,十月中下旬开盘时售价每平方米1.2万元。可是开发商开出条件:要买就先要到其指定的银行存5万元现金,然后凭条排号的条件。结果开售套数600多的楼盘,排出了二三千个号,说明“完全是恐慌性的抢购。”
比例占近五成
分析人士认为,去年政府出台的一系列松地根、松银根的政策,刺激开发商的热情;北京频现的直接拉高房价,也突破了人们的心理预期。而受优惠到期的影响,年底楼市更出现抢搭末班车加速购房的现象。此外,客重返和避险资金的大量流入,也推高房市成交活跃度,拉升整体房价走高。
郝洪直指“北京的楼市里,性购房起码在45%以上。”也有媒体指出,这个比例高达62%。他“细说”自己专门购房作朋友的“运作模式”:用已有的房子做贷款抵押再买另一套房。把新买来的房子租出去,租金抵掉月供贷款。这样滚雪球一样的买房、租房。“他们每次都会挑大户型和的朝向、楼层,然后把房子隔成好几间租出去。每套的租金一个月就能入账7000至8000元。”江小姐也曾亲眼目睹一位买房者,以每平方米1.3万元买入一百多平方米的房子,待入住手续都置办齐全,房价已涨到1.6万元一平方米,他随即转手卖掉净赚30多万。
客大行其道,真正有刚性需求的购房者却买不到房。前述的黄先生现仍与父母同住,结婚虽被提上日程,却因为房子事而一推再推。他现在正在申请五环外的经济适用房。“北京人正在一步步被赶出北京城。”黄先生无奈的说。自己每月3000元的收入,意味著,即使不吃不喝四个月,也不够买五环内一平方米的商品房。
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