性房地产评估指导意见(试行)7月起施行
房天下综合整理 2010-01-21 09:55
[摘要] 为规范注册资产评估师执行性房地产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，财政部网站昨天公布《性房地产评估指导意见(试行)》，这一新规是否是在为未来开征物业税“铺路”引发各方猜测。据悉指导意见自2010年7月1日起施行。
财政部昨发布性房地产评估指导意见(试行),明确评估主要采用市场法和法。
20日,财政部发布《性房地产评估指导意见(试行)》(以下简称“意见”),对性房地产的评估对象和评估方法进行明确,意见还要求对评估过程进行披露。新规将于今年7月1日起施行。
按照意见规定,性房地产,即企业为赚取租金或资本,或两者兼有而持有的房地产。
业内人士分析,由于目前的房地产评估市场较为混乱,此举将对上市房企的性房地产资产估值产生较大影响,但对于近期热议的物业税开征影响不大。
主要针对“企业”物业
根据意见规定,性房地产评估的对象分为三类:包括已出租的土地使用权,即企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式租出的土地使用权;企业持有、准备后转让的土地使用权,以及国家认定的闲置土地;已出租的建筑物,即企业拥有产权的、以经营租赁方式租出的建筑物。
意见还规定,注册资产评估师运用市场法评估性房地产时,应当收集类似房地产的交易案例,重点分析性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件等。注册资产评估师运用法评估性房地产时,应当对企业来自于性房地产的租金,以及当期产生的相应费用进行分析,合理判断租金与相应费用的匹配性,合理确定净。
同时,在评估性房地产时,还应当细化相关比较因素,包括交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具体位置、经营业态和所带租约等。
意见还要求,注册资产评估师在评估报告中,应当重点披露评估对象的权属状况、使用状况及租约信息等,同时还要披露评估方法的选择过程和依据,评估方法的具体运用等。
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对物业税开征影响不大
“目前的房地产评估市场比较混乱,高估土地和物业价值的现象屡见不鲜,意见的出台将可能产生较好的抑制作用。”北京著名房地产税务郭伟向《每日经济新闻》记者表示,出台新规主要是为了挤压市场泡沫。
他表示,评估方法的变化,将对房企的资产估值产生较大影响,对资本市场影响较大。
他还表示,由于意见在技术上做出了细致的规定,未来可能在物业税征收、房地产信贷政策制定等多个方面产生影响。
“由于评估对象主要针对企业取得的土地和房屋等,并未涉及到个人物业,因此对物业税开征的影响不大。”房地产研究所所长陈国强对每经记者表示。
近日,有媒体报道称,根据某商业银行年度工作会议中的披露,物业税将在今年一季度落地。但该消息并未得到主管部门的证实。
DTZ戴德梁行策略发展顾问部董事王晨向每经记者表示,物业税涉及的各方利益尚未理清,最近几年不太可能出台。陈国强也认为,根据立法程序,物业税短期内将很难出台,但不排除今年在个别地方进行试点。 (每日经济新闻)
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或为物业税铺路
为规范注册资产评估师执行性房地产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，财政部网站昨天公布《性房地产评估指导意见(试行)》，这一新规是否是在为未来开征物业税“铺路”引发各方猜测。据悉指导意见自2010年7月1日起施行。
《指导意见》所称的性房地产，是指企业为赚取租金或资本，或两者兼有而持有的房地产。注册资产评估师执行性房地产评估业务，应当对性房地产进行现场调查，明确性房地产的实物状况、权益状况和区位状况。当出租建筑物的附属设备和设施是租金收入所对应出租资产的组成部分时，注册资产评估师应当合理考虑该设备和设施对性房地产价值的影响。而且，出具的评估报告应进行恰当披露。
“物业税短期内开征存在许多技术上的难度，很多相关的政策规定都必须配套准备。”税务黄桦认为，物业税作为一个多年以来迟迟无法开征的税种，有许多前期的技术问题都需要解决，比如对于房地产价值的评估办法就是其中之一。此次出台这一新规，有可能是相关部门为完善物业税征收体系进行准备，但这只是诸多问题中的一环。(北京日报)
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