物业税“空转”6年举棋难定 全国开征仍无时间表
新京报 作者：胡红伟 2010-01-27 08:06
[摘要] 出于对连续飙升房价的忧虑，舆论和公众寄望于“物业税”的出台。近日，一则“物业税空转将在全国推行”的传闻，再次引发物业税话题的热议。近日北京“两会”上，有政协委员建议，北京商用房产物业税开征的条件已具备，物业税征收应分步实施，首先从商用房产开始。
■核心提示
出于对连续飙升房价的忧虑，舆论和公众寄望于“物业税”的出台。近日，一则“物业税空转将在推行”的传闻，再次引发物业税话题的热议。
近日北京“两会”上，有政协委员建议，北京商用房产物业税开征的条件已具备，物业税征收应分步实施，首先从商用房产开始。
这个新税种能否真的抑制房价？如果新税种开征，是否会加剧消费者的税收负担？当前学者大多呼吁物业税尽快出台，但物业税空转了6年之后为什么没能落实？如果在推行空转后，物业税离我们还有多远？
税务专业人士认为，物业税开征需分三步走
第1步：商用房产开征
第2步：别墅豪宅开征
第3步：普通住宅开征
房地产业内人士认为，物业税若开征会产生四大影响
1 楼市投机可能会被抑制
2 减少财政对“卖地”依赖
3 地产商开发成本或降低
4 致“房价下跌”心理预期
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物业税能调控房价？
中国社科院财贸所税收研究室副主任张斌认为，调控房价并不是征收物业税最主要的目的，物业税最核心的作用是调节收入分配。
为什么要征物业税？不少消费者都持有一个共同的观点，即持续飙升的房价让人望洋兴叹，而物业税的出台将能抑制持续上涨的房价。
物业税其实质是一种财产税，是对不动产保有环节的税收。也就是说，纳税人持有、拥有财产才会缴税。房屋是不动产的具体内容，按照要求，其者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。
当前，上大多数成熟的市场经济国家，都对房地产征收物业税，而名称则不相同，如“财产税”、“不动产税”等。
国家税务总局税收科研所一负责人解释说，简单地说，如果征收物业税，那么意味着房主在持有该房屋时的成本增加。为什么金融危机爆发时，美国曾有1美元别墅没人要？偿还贷款是一方面原因，另外重要的一点就是物业税负———持有成本高。
我国近几年房地产调控过程中，曾频频使用营业税、契税、土地税、个调税等工具，其中多数属于交易环节的税种，保有环节仅有面向商业地产的房产税和城镇土地使用税。因此，持有环节税负极低，投机者更愿意持有房产，坐等房价上涨。
中国社科院财贸所税收研究室副主任张斌说，近年来由于房价持续上涨，引发各界对物业税的关注，征收物业税将提高房屋的持有成本，因而会影响抑制购房需求、投机需求，因此一旦出台会对供求关系改变很大。
财政部财政科学研究所所长贾康上周在一论坛上表示，要想实现中国房地产业的健康发展，需要减少资产价格和不动产价格上的剧烈波动，应当考虑“釜底抽薪”的措施，在不动产保有调节上加大税收力度。
“但调控房价并不是征收物业税最主要的目的。”张斌说，物业税最核心的作用，实际上是调节收入分配。他解释说，当前居民收入分配差距比较大，其财富形式主要表现为流量和存量两个层面，收入体现为财富的流量，固化下来形成存量。在流量环节我国主要以个人所得税的形式进行调控，如果收入分配差距过大，从流量环节固化到存量，收入分配差距就会更大，因此需要对其存量征收财产税。财富存量主要表现为不动产，因此应征收物业税这个税种，结束财产保有层面的状态，在收入和财产两个层面调节收入分配差距就显得尤为必要。
调分配为主因，控房价为辅因，物业税还有一个重要作用，就是完善地方税种的主体税种。从国外经验来看，物业税作为地方税种。其设置是为了弥补地方公共财政的不足，然后依此缺额来确定物业税年度收入以及物业税的税率。
张斌说，开征物业税可以完善地方财政收入体系，收入稳定的主体税种，从而减少对土地财政的依赖。尤其应该让物业税的征收主体为基层的市县级，用于当地的福利事业或者公共基础设施的改造。
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空转6年条件仍不具备？
有学者认为短期开征物业税，条件还不具备。张斌称，物业税配套工作很大，相关信息要组成一个完备的数据库，才能为后续工作提供依据
近日，有媒体报道“物业税空转今年将在推行”，但随后国家税务总局和财政部均称未发布该消息。
物业税“空转”，是指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业的数量，并进行评估和税收统计。
从2003年开始，财政部和国家税务总局就分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。
如果空转将在推行，则物业税的进程将再进一步，有学者甚至预计，率先实行空转试点的北京、深圳，有望在今年“实转”起来。但截至记者发稿，税务总局没有明确表态。
有学者认为当前征税条件还不具备。上述国家税务总局税收科研所负责人表示，最终物业税肯定是要实行调控作用的，但是短期内不可能，条件还不具备。
管理学院教授、房地产研究主任董藩，在14日一论坛上表示，“在中国征物业税，前途是光明的，道路是没有的。”他认为物业税涉及到财产权的问题，开征物业税的基本条件，首先就是土地确权。
张斌称，物业税的配套工作很大，首先要掌握地区房产者的信息，明确向谁征税的问题，物业税是一个征管成本比较高的税种，需要对房产的价值进行具体的评估，这些信息要组成一个完备的数据库，才能为后续工作提供依据。其次要核定评税价值和税率等。
北京商用房产可开征？
今年北京“两会”上，市政协委员王纪平、刘桓表达了类似观点，物业税征收应分步实施，首先从商用房产开始
尽管前期工作繁琐，但是率先实行试点的北京，曾在2008年向国家税务总局提出申请希望落实物业税。
北京市政协委员、时任地税局局长王纪平，曾在2008年北京“两会”上透露，北京市已率先向国家税务总局提交了物业税“空转实”的申请，最快当年6月份北京将开征物业税。申请“空转实”主要出于三个原因：一是完善目前税制，其次是开辟新的地方税源，优化税收结构，此外是增强税收参与房地产宏观调控的功能，以区别性物业税来调节购房需求。
但是该“空转实”的申请最后不了了之。当年，有国家税务总局有关部门负责人称，客观环境所致，2008年物业税不会开征，开征的大概时间在2010-2015年间。
“主要是上边没有立法，没有配套的法律法规。”王纪平14日表示，试点城市从空转到实转，也不是不可以，因为物业税征收属于地方财政，但是在没有法律法规框架下就没有办法定下来。他说，申请实转中最复杂争议的，就是居民住宅这一块到底要不要征收，因为事业单位、企业这些原来也交了税，但是对于居民原来并没有，是否应开征新税种争议很大。
24日，王纪平在今年的北京“两会”上接受媒体采访时说，物业税在京6年“空转”，范围仅限于商用物业而非住宅，无论从哪方面看，北京的住宅暂时都不具备征收物业税的条件。物业税可从目前各种条件基本成熟的商用物业开始征收，按“商用物业-豪宅-普通住宅”的步骤实现全面覆盖。
此前一天，北京市政协委员、税务学院副院长刘桓也表达了类似观点，他认为北京商用房产物业税开征的条件已经具备，物业税征收应分步实施，首先从商用房产开始。
开征后利益如何平衡？
土地出让金是否应划入物业税引发争议，土地出让金是地方政府一大财源，如果划到物业税缴纳，难免触动地方利益
“对于究竟什么时候空转能落实，今年能不能推出，要看是什么内容的物业税。”张斌说，现在对于物业税方案各界观点不一，因此无法判断出台的时间。
综合当前各界争论内容，焦点有三：首先就是居民住宅要不要现在就征物业税的问题。这也正是王纪平所提到的“空转实”未果争议的问题。
当前业界讨论的一个最简单的方案是，归并已经征缴的房产税和城镇土地使用税，或可考虑土地税合一为物业税，主要针对城市商业地产征收物业税。这样居民住房就被排除在外。
“一步到位是很难的，很有可能分步走。”张斌表示，首先从商业地产开始，在原来的基础上进行改革，随后逐步推向居民住房，这样影响波及的范围没有那么大，阻力较小。日后推及到居民住宅，将要考虑是否要设免征额的问题，不同地区免征额是否一致，对房屋类型的不同如何征缴，税率是否统一设定都需要进行明晰。
三大焦点另一受到争议的问题是，作为地方财政来源的土地出让金，是否应划入物业税。当前业界对物业税抑制房价的预期，一是控制投机成本，二是降低初始房价成本。目前开发商缴付的土地出让金，是向政府一次性缴清70年的土地使用租金，开发商把这部分费用“转嫁”到购房者身上。
开发商称，土地出让金约为总开发成本的30%到40%。如果出台物业税，将之前包括土地出让金在内的土地和房产交易过程中繁多的税费，全部组合成一种税，拆分为每年对业主征收。这样一来，由于开发成本大幅下调，房价可能会随之走低。
当前，土地出让金是地方政府的一大财源。如果划到物业税缴纳，难免触动地方利益。因此这也是物业税难以出台的重要原因。如果土地出让金不划入物业税，只把现行的房产税、城镇土地使用税、土地税以及各种收费合并成为物业税，那么房屋成本中的部分———土地出让金仍一次性转嫁给消费者，降低房价的愿望就会落空。
如果土地出让金划入或分比例划入物业税体系，那么就会产生如何与现行税费制度衔接的问题。物业税每年一征，原来已承担高额费用的买房者，就面临着重复计征，会造成新的不公平。
上述三个争论焦点，共同决定究竟出台一个什么样的物业税方案才更合理。不少学者认定，物业税的出台道路不会平坦。
■ 对话
北京市政协委员、税务学院副院长刘桓表示，政府征收物业税可以分步实施，首先从商用地产开始，北京有望率先开征物业税。近日北京两会期间，他还提交了相关内容的提案。
可在征收过程中改善
新京报：你认为当前物业税在北京落实条件已经具备。实际上，北京地税2008年申请过“空转实”但未果，今年再申请有问题吗？
刘桓：据我了解，2008年确实是准备开征的，已经提出了方案。但是2008年北京因为举办奥运会，所以有些措施都暂缓出台。之后紧接着就是金融危机，如果在经济下行背景下出台物业税的税收政策，可能会对房地产市场形成打压，此外，当时一些条件也没现在准备得这么好。
开征条件是否成熟？有两个方面的内容。其一，要看房地产的基础信息条件，比如产权登记，省与省之间沟通，房地产完全的实名制，财产登记制度等等，这些要跟上。第二是税收征管水平。这两个条件我们只能说是基本具备，离尽善尽美还差得很远，但是任何事物都非十全十美，只要大体上行得通，就可以实施，可以在实施过程中进行改善。
出于这样基本的判断，我认为在北京出台物业税的时机到了。
“空转实”有两大困难
新京报：北京等多个城市实行空转试点6年，但是未落实，的障碍是什么？
刘桓：的困难有两个。首先是不知道这个税开征后对经济会产生多大的影响，这是个敏感的话题。实际上，房地产对中国大多城市的财政收入来说至关重要，因此如果房地产，对中国是个灾难，这个后果是不能轻易让它出现的。决策者进行慎重考虑是必然的。
第二，征收房地产保有环节的税收，要对房地产转移的信息准确掌握。但是中国房地产的开发严格上说，是从１９９８年开始，仅仅有１２年的时间。我们很多土地的业态、住宅的形式也有几十种，产权信息不清晰，这些要通过市场化的深入不断完善。这些都是需要时间的。
新京报：物业税推出后，会对房价的上涨有多大程度的抑制作用？
刘桓：百姓对税这种政府行为的作用是认可的。比如从股市看，印花税从千分之一到千分之三引起大跌，回到千分之一又大涨，双向征收到单向征收也引发上涨，其实印花税的调整仅仅就２分钱，单边征收就是１分钱，股票的买卖过程中，这部分税收并不是很重的，但是它给出一个信号，表明政府的导向，大家看重涨跌增减背后的意图。因此房地产的税收也会对市场有所影响。
我国从２００５年开始，出台“国八条”，之后又出台多次类似级别的政策，但是每一次税收增加对房价并没多大影响，是否说明税收政策调整没用呢？这是因为房地产税收的体制缺陷造成的。
这种缺陷在于，我们当前房屋的保有环节是没有税收的，这样买方要高价去买，买了之后希望，就把税负转移给下一家。这就永远不会起到税收对保有环节的调控作用。只有把税收从交易环节，拿一部分转到保有环节，这样税收结构就平衡了。存房的人就会考虑是否承担起税收。物业税是可以实现这个调控作用的。
物业税和土地制无关
新京报：你认为物业税应该是什么样的方案，推进应该是一个什么样的进程？
刘桓：我们提出的办法是这样，房地产税收改革是一个综合的系统工程，不能指望一步到位，是要分步骤的。
不同学者经过探讨，认为要分三步：首先对商业地产征收，因为比较简单，然后通过这步，我们可以规范税收主体，也可以检验一下税收征管水平，和为进一步向居住住宅征税过渡做准备。第二步，向明显呈现高档住宅特征的住宅征收，比如独栋别墅，房主有一定经济实力，还可能有二套住宅；第三步，条件进一步成熟后，再向百姓居民住宅征收，让大家有一个适应过程，平稳推进。
在推进中，还可以细化，北京如果整个城市开征可能比较困难，那么可以选择一些条件比较好的区、甚至一些街道，比如王府井等做先行试点。
新京报：一些学者和房地产商提出，物业税是对不动产保有环节征收的税，但是中国的土地是国有，租用土地上的不完整产权，应否再收财产税有争议，你如何看待？
刘桓：我认为这是偷换概念，如果土地权归个人，那么就不是征收物业税，而是叫做房地产税，之所以没有叫房地产税而叫物业税，就是考虑到房产和土地之间产权是分开的。目前我们的物业税，只是在国有土地情况下，对使用权的取得、保有所征收的一种占有税，因此这和土地产权制度没有什么关系。
如果真的土地私有，居民买房子，那么会征收比较重的房地产税。我们可以断定，在土地没有私有情况之下，仍是国有土地出租的方式下，物业税不会很重。
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