房企资金链调查:龙头恃"钱"无恐 二季度或成拐点
房天下综合整理 2010-02-10 07:54
[摘要] 一位香港上市的房企老总在年终总结时用“喜出望外”来形容2009年赚得盆满钵满的状况,也暗示着2010年,房企有更大的实力与楼市滞销暗中较力。,似乎比2008年来得更加艰难。
（来源：上海证券报）2010年的房价能否撼动?这和政府的调控政策相关,也和开发商的钱袋子直接相关。一位香港上市的房企老总在年终总结时用“喜出望外”来形容2009年赚得盆满钵满的状况,也暗示着2010年,房企有更大的实力与楼市滞销暗中较力。,似乎比2008年来得更加艰难。
根据上海证券报深入调查,包括中国建筑、海航置业、甚至一度高呼泡沫的万科地产等,今年的扩张计划仍未改高调。资金链,对于去年谨慎的大型房企,以及背靠大山的巨头国企,目前仍构不成任何威胁。
国企巨头仍然激进
1月底,已经晋身为中国房企的中国建筑发布2009年业绩预增公告,称公司2009年度归属于上市公司者的净利润将达到27.45亿元,较上年同期增长80%以上。
业绩向好的同时,这个大型国企的2010年扩张计划也十分激进。上海证券报从渠道获悉,中国建筑旗下中建地产有可能与上海某区政府一次性谈定8个房地产项目的开发计划,涉资数百亿元。并承诺将中建地产总部迁至该区域。
2009年,中海地产与中建地产这两大中国建筑旗下地产平台四方出击。仅以上海为例,2009年9月,中海地产以70.06亿的总价击败保利、华润等对手,竞得上海长风6B、7C地块。2009年12月,中建地产以37亿元竞得新江湾城C6地块,楼板价超过3万元。有消息称,中建事先已经对此地块志在必得,并计划建成超过星河湾的豪宅。其母公司中国建筑的鼎力支持是重要推动力。
有统计数据显示,2009年,中海地产拿地超过1000万平方米,是与保利齐肩的最激进房企之一。
“中国建筑自2009年开始大举布局房地产业,其扩张计划目前未因宏观调控有任何变化。可见,在这些大型国企看来,调控是短期的,增长是长期的。”一位接近中国建筑的房地产业人士向记者表示。
除中国建筑外,包括海航置业等在内的2009年风头很健的房企今年仍在高调寻找可以收入囊中的土地。“因为有海航集团这个大背景,对于海航置业来说,现在不是资金链紧,而是生产资料紧,也就是土地不好拿。”知情人士透露。去年9月,海航置业等海航集团下属的三家企业以18.24亿元的总价夺下上海黄浦江段地块,创下当时的单价。加上海口大英山老机场、北京首都机场等几大机场的土地储备,在去年下半年时,海航置业的土地储备已 过7000亩。
另一个可能在今年震惊市场的是万科地产将开展的一系列动作。有消息称,仅在上海一地,万科今年的计划土地储备就有7块。对即将开始竞标的泗泾大型居住区项目,万科志在必得。在分析人士看来,万科今年高调拿地是符合商业逻辑的行为:在2009年地价越来越高的时候,万科在拿地方面相对谨慎,保持了较稳健的资金实力,到2010年地价可能回稳的情况下,抄底进场将为万科赢得较大的腾挪空间。
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市场风险已现二季度或成拐点
房企巨头一头热的激进态度已经不能令市场简单的乐观了。尽管保利地产等龙头股年报异常亮丽,但还是抵挡不住倾泻而下的者抛售潮。市场的悲观情绪来自两方面,一是宏观调控政策的连续打击,二是商品房销售市场的低迷。
根据保利的年报公告,2009年,保利公司实现主营收入229.87亿元,营业利润52.2亿,归属于母公司净利润35.19亿元,分别同比增长48%、36%、57%。实现房地产签约面积526.69万平方米,签约金额433.82亿元,分别比去年同期增长131.08%和141.38%。目前公司净负债率为49.26%,年底拥有货币资金152亿元。但值得注意的是,公司未付地价款为174.93亿元,其中需要一年内支付的地价款为164.91亿元。
长江证券在1月份对“招保万金”四家地产企业展开的调研也显示,短期内行业受到的政策冲击没有让大部分公司做出明显的战略调整,比如新开工量、销售计划和融资计划等。“像保利这样的现金流情况和负债情况是比较正常的,但也要看今年市场销售情况。短期来看,一季度滞销对房企来说不构成威胁。但也要看二季度情况。如果二季度房子仍然卖不动,开发商就会考虑。”某一线城市房地产协会秘书长告诉记者。
除了销售市场的因素外,开发商最担心的还有政策的连续打击。近期,有消息称,土检查即将启动,这意味着闲置土地的收回已经不再是口号。北京大龙地产项目、南京招商地产项目、广州恒大地产项目均传出已经或可能被地方政府收回。这些迹象令囤下天量土地的大型房企绷紧了神经。“目前,房地产宏观调控已经不是简单的经济问题。这是今年宏观调控的不同之处,房企正在从轻视转向重视。”一位上海房地产金融表示。
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部分银行严控房地产开发信贷 房企或被迫销售
（来源：广州日报 张忠安）
资金压力或促使更多开发商销售
记者日前获悉,部分银行已开始对房地产开发贷款实施严格控制,同时,房企股市融资也连连受阻。表示,如果开发商在一个季度内无法获得有效的周转资金,销售可能成加速资金回笼的办法。
在宏观政策基调的指引下,个人房贷已经收紧,而开发商想要拿到银行贷款也并非易事。有开发商表示,目前申请银行贷款没有以前那么容易,而银行人士对记者称,现在银行对开发商一般都不能放贷。
广州某股份制银行项目经理对本报记者表示，按上级政策规定，现在不仅个人房贷收紧，就连开发商企业的信贷也开始收紧。该人士透露，近期连续出台政策组合拳调控房地产行业，银行对房地产开发企业贷款的态度变得谨慎，贷款审批更加严格。而某国有银行也告诉记者，该行对开发商信贷还是设定比例上限，但目前将该上限小幅下调。而招商银行在券商分析师交流会上也明确表示，该行对房地产开发贷款有上限控制。
这也印证了开发商的说法。“现在去银行贷款没有以前那么容易了。”东莞某开发商负责人坦言。“去年很容易就能拿到的贷款现在要通过层层严格审批，最后还不一定能拿得下来。”
“现在主要是抢贷的开发商太多，但信贷整体规模不会大幅下降。”地产韩世同对记者表示。
股市融资 资本市场融资难上加难
银行贷款难拿，而目前通过资本市场融资这条路也不好走。
有消息称，房地产企业上市融资或者在资本市场融资，不仅需要证监会的审批，还得先过国土资源部这一关。国土资源部正证监会，对部分申请IPO和再融资房地产企业中的涉嫌违规用地项目进行清查。近日有投行人士透露，证监会已采取措施，暂停地产或与地产相关的上市公司通过股市进行再融资，以抑制房价泡沫。与此同时，近期至少有30多家地产企业放弃了上市计划。
就连已经上市的房企，在股市大跌的环境下，要想从股东手中捞到钱也并非易事。
今年年初以来，沪综指从3300点，下探到2800多点，部分公司的定向增发再融资计划也陷入了窘境。在30家跌破增发价的公司中，地产公司有12家，占比达四成，涉及再融资规模接近280亿元。这些公司要么调整增发价和发行规模，要么就被迫放弃再融资计划。从目前的情况来看，如果市场继续走弱，多数公司会选择前者。
日前，华业地产也发布公告称，拟将定向增发募集资金总额由不超过20亿元下调为不超过17亿元。中恒集团称将增发数量由3000万股~5000万股下调为1000万股~4000万股。
融资的受阻必然会对地产公司的现金流和扩张能力形成进一步的压力。
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楼市现状 广州有楼盘已悄悄
虽然部分开发商1月份销售依然火爆，但仍掩饰不了业界对整个行业资金链的担忧。有认为，开发商企业通常的流动资金只能满足一个季度，如果市场观望进一步加重，各种融资渠道不畅，销售，加快资金回笼将会成为趋势，房价拐点也将提前到来。
数据显示，包括万科、富力、碧桂园以及合景泰富等开发商今年首月销售均表现不错，但韩世同表示，“目前市场销售良莠不齐，这些企业销售得好，但更多企业销售回笼出现困难，有些甚至是零网签。”
也有分析人士认为，现在楼市已进入早期收缩阶段，即交易量开始出现明显收缩，但房价还未出现明显下跌。如果开发商融资受阻，成交量继续下滑，销售，或变相促销可能会提前到来。
记者日前踩点发现，开发商冲动已经有所抑制，部分楼盘还出现“含羞”。
在广州东部某小区，此前9000多元的均价现在变成6500元~7500元/平方米。此外，在海珠区某商务写字楼，其均价也出现松动。该写字楼均价为15000元/平方米，而去年的时候均价卖到16000元以上，工作人员告诉记者，现在是清盘，价格相对低了一点。不过，房地产营销策划谢逸枫对记者表示，该商务销售人员清盘是站不住脚的，“目前在销售的楼层很多，并且整层的至少有10层以下未销售。”
谢逸枫表示，目前部分房企顶不住调控压力和市场利空的因素，不得不“割价”销售，以保持资金链的稳定。但对外界却“含羞”。“说是清盘，实际上是在逃避的事实。”
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