关注高房价下"地根之病":土地出让两难待解

半月谈  作者：叶锋  2010-02-10 10:22

[摘要] 在各地“”被屡屡刷新、“面粉”价格不断高企之时，市场对“面包”预期可想而知。尽管国土部门屡次辟谣称：所谓因供需不平衡引发的“地荒”有被开发商夸大并误导舆论之嫌，但从全局和长期来看，我国城市土地资源的稀缺是不折不扣的事实。

在各地“”被屡屡刷新、“面粉”价格不断高企之时，市场对“面包”预期可想而知。尽管国土部门屡次辟谣称：所谓因供需不平衡引发的“地荒”有被开发商夸大并误导舆论之嫌，但从全局和长期来看，我国城市土地资源的稀缺是不折不扣的事实。从供应结构看，用于保障性住房建设的用地长期得不到保障，倒是真正处于供应短缺的“地荒”状态。随着房价的不断走高、调控的不断加码，“地根”之病也暴露得愈加充分。毋庸置疑，高房价下的“地荒”问题正在倒逼我国城市土地使用制度加快改革步伐。

“地荒”：孰真孰假？

一直以来，多位房地产“大佬”一再声称：企业囤地的原因在于土地管理部门供地不足，“如果加大土地供应，开发商就不会囤地”。但实际上，“土地供应不足”的问题远没有那么严重，开发商口中的所谓“地荒”有误导公众之嫌。

据国土资源部副部长贠小苏介绍，截至2009年底，房地产开发企业手中已经拥有近300万亩的土地，可以说已供土地保证今后两三年房地产开发用地是没有问题的。另一方面，各级土地储备截至去年底，储备土地22万公顷以上，增加房地产供地和实施房地产用地调控应该说也完全是有保障的。

中原地产研究曾在2009年8月发布一项研究报告称，开发商于2003年～2009年上半年间获得的住宅土地中，“在售”和“售完”的地块占43%，剩余57%的土地尚未形成实际供应，其中27%的土地“待开发”，30%的土地“规划在建”。

报告称，上述数据是由万科、保利、金地等40家开发商6年多来在北京、广州、深圳等12个重点城市的拿地及开发情况统计而来，统计地块共计270幅。中原地产研究认为，正是大量已出让的土地没有转化为商品住宅而上市，造成了楼市的短期供应紧缺，形成了“地荒”假象。

来自国土部的数据显示，截至2009年底，仍然约有1万公顷闲置土地，54%左右的闲置土地主要是政府部门原因造成的，包括规划调整、土地经济纠纷等导致土地不能按期开发；剩余46%左右的闲置土地是企业自身原因造成的。

不过，虽然土地供应短期内远未到“荒”的地步，但一些城市土地资源的稀缺却是不争的事实。比如，有数据显示，目前上海6000多平方公里的土地，建设用地面积已达2500平方公里。不计崇明岛1200平方公里的面积，上海近50%已用作建设用地，远远高于国际认定的30%的“宜居城市建设用地”比例。上海市规划部门制定的土地利用总体规划指出，上海全市陆域面积利用程度已经很高……城市建设将引起对土地需求的持续增加。由于滩涂围垦周期长，而且需要巨额投入，增加土地总量有限，因此，“上海市土地资源的供求矛盾日趋突出”。