房价地产股价严重背离 楼市调控可能进一步升级
中国证券报 2010-04-13 07:56
[摘要] 3月中旬以来，一线城市迎来房价的新一轮上涨，北京、上海等地七成以上项目开盘价格同比翻番，整体均价环比涨幅超过25%。与此同时，股票市场地产板块经历短时间反弹后又陷入调整，申万地产指数在5个交易日内连续下跌，累计跌幅接近10%。
3月中旬以来，一线城市迎来房价的新一轮上涨，北京、上海等地七成以上项目开盘价格同比翻番，整体均价环比涨幅超过25%。与此同时，股票市场地产板块经历短时间反弹后又陷入调整，申万地产指数在5个交易日内连续下跌，累计跌幅接近10%。
对于这种背离走势，业内人士指出，房价过快上涨，可能导致楼市调控进一步升级；近期媒体频频吹风物业税试点以及首付比例提高等，均导致主力资金回避地产股。
2009年底轮调控政策陆续出台，楼市一度出现成交低迷的局面。但进入今年3月后，主要城市楼市快速回暖。
据北京市房地产交易管理网数据统计，3月北京二手房总成交量已经达到27820套，逼近历史高峰。随着成交量放大，二手房价格开始大幅上升。截至4月上旬，北京二手房均价突破15215元，与去年同期相比上涨66.8%，与今年3月相比上涨幅度也达到10.3%。新房价格表现得更为突出。数据显示，3月北京新盘均价同比涨幅达130%。一季度，北京新建商品房成交均价同比上涨88.4%。房价“”的情况同样出现在上海、杭州、深圳等城市。
业内指出，受北京、上海连续拍出多幅的影响，开发商开始新一轮提价，而一线城市商品房库存目前普遍处于历史低位，加大了新盘的“底气”。同时，日益增强的通胀预期加剧了恐慌性购房需求的出现。
政策“利空”未出尽
“房价过快上涨可能引发更严厉的调控，上有政策压顶，因此，地产股是我们近期回避的品种。”一位机构人士指出。
12日，申万地产指数下跌3.18%，领跌大盘。房地产板块居资金流出首位，上周资金流出达55.67亿元，龙头股资金净流出现象更为明显。
国泰君安研究员孙建平认为，对两会以来房价普涨和的政策反应有可能体现在信贷政策上，时间窗口很有可能是4月下旬，内容也许会包括个人按揭贷款总量控制、二套房贷首付和利率提高、套数越多的房贷首付和利率越高等。
国都证券分析师邹文军认为，物业税加速推进的预期形成可能会使得楼市高位出现调整，行业整体蕴含着较大不确定性，供需关系决定的房价高点出现在2010年上半年，物业税加速推进的预期一旦形成甚至落实，房地产市场将再次形成观望氛围，房价与成交量的变化将改变预期。
不过，业内人士也指出，2009-2010年房企业绩十分乐观，地产股经过调整后，估值支撑明显。国泰君安数据显示，一线地产股2009年PE24倍，2010年动态PE17倍，RNAV（重估净资产）折价8%；二线地产股2009年PE26倍、2010年动态PE17倍，RNAV溢价7%，均显著低于大盘整体估值。
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认为可扩大现有房产税征收范围
近日有关京沪深渝等城市拟对个人住房征税的传闻四起，传闻中的各地设计的税种名称五花八门。接受中国证券报记者采访的税务表示，地方政府没有税收立法权，因此地方政府任何针对个人住房的征税行为，即使是试点也必须经过国务院授权。传闻中征收房产消费税的提法缺乏必要的法律支撑。目前房产税征收的范围限于城镇的经营性房屋，要对个人住房保有环节征税，最简便易行的方法是扩大现有房产税的征收范围。
重庆媒体3月24日援引重庆市市长黄奇帆的话表示，为了抑制高房价，政府可以对住房征收“房产消费税”。但税务认为，现行消费税的征税范围不包括房产，因此要增加房产作为征税品目，必须由国务院对现行《消费税暂行条例》进行修改；消费税是在购买环节征收的税种，这与普遍意义上物业税所指向的保有环节征税有本质区别。
此外，有消息称，京沪渝深四地拟征房地产保有环节税。从消息的内容看，所谓的房地产保有环节税与现行的房产税有相似之处。1986年，国务院发布了《房产税暂行条例》，房产税征收的范围限于城镇的经营性房屋，对于自用的房屋按房产余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。自用房屋，按原值一次减除10%—30%后的余值计征，年税率为1.2%；而按房产租金收入计征的，税率为12%。
中国社科院财贸所副所长高培勇曾指出，当前要以房产税的调整为突破口，为未来的物业税开征探路。社科院财贸所税收室主任张斌则认为，物业税作为一种直接税，开征必须经过的立法程序，而以条例形式发布的房产税，国务院可对条例内容进行修改。
尽管物业税与房产税都是对住房保有环节征收的税种，但在实际操作中有很大区别。张斌介绍，房产税是按房屋余值征税，而不是现值。而要对房屋的现值征税，又对政府部门提出了很高的技术要求，包括如何进行房屋的信息收集，如何保证价值评估的客观公正，以及如何建立评估争端解决机制等。另外，对房屋保有环节征税在税率和免征额的设定方面也有很多问题需要推敲。
张斌表示，由国务院对《房产税暂行条例》进行修改，扩大征税范围，可以扫清京沪深渝等地对住房保有环节征税的法律障碍。但是考虑到现在针对房地产的相关税费已经很多，因此在方案的设计上必须慎重，既要防止重复征税，又要防止流于形式。
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