易宪容:房贷紧缩预示新一轮严厉调控逼近
上海证券报 2010-04-14 08:33
[摘要] 为降低商业银行的贷款风险,银监局要求商业银行加强防控贷款风险,是要加强防控银行的房地产贷款风险。但鉴于商业银行难以落实相关房贷紧缩政策及房贷政策的调整有限,暗示更为严厉的房地产调控政策或将出台。
为降低商业银行的贷款风险,银监局要求商业银行加强防控贷款风险,是要加强防控银行的房地产贷款风险。但鉴于商业银行难以落实相关房贷紧缩政策及房贷政策的调整有限,暗示更为严厉的房地产调控政策或将出台。
目前,北京部分商业银行为防控贷款风险,已开始审慎评估并将二套及以上住房的首付比例提高到了60%。这一举动似乎与最近银监会主席刘明康强调从三方面加强严控商业银行对房地产领域的贷款风险精神基本一致,甚至还倡导要拒绝给投机者贷款。由此,新一轮房地产信贷紧缩或已逼近。
确实,2009年以来房价之所以会快速飙升,住房销售之所以会快速增长,都是由于国内银行无限信贷扩张的结果。据统计,2009年个人住房信贷规模为2.46万亿元(同比增长4倍多),今年1-2月份为6500亿元(同比增长近4倍)。这些贷款通过不同方式进入了房地产市场。如果这一趋势不改变,无论采取什么房地产调控政策,我们都无法遏制高房价。从这个角度分析,限制银行对个人住房信贷的无限扩张,是遏制高房价或遏制房地产泡沫的有效途径之一。
但问题是商业银行能否真的落实或履行层要求其减少个人住房信贷的承诺或要求?这是个大难题,主要有以下四点理由。
一是由于目前国内住房按揭贷款基本上属于中长期贷款,这种贷款的风险在短期内是不会暴露的,因而商业银行就把住房贷款视为低风险的贷款,更何况还有住房的抵押。
二是由于各级政府采取低利率、低税收等过度优惠政策鼓励住房消费,却对住房或投机很少限制,导致自1998年住房制度改革以来房价“只涨不跌”。住房作为银行的抵押品,也自然成了无风险的资产。
三是既然住房按揭贷款是当前银行最为的信贷资产,个人住房按揭贷款市场占有,也成为体现各商业银行长期竞争力提高的重要方面之一。
四是由于现代商业银行更容易形成“归自己、风险归社会”的特征,是国有主导的商业银行更是如此。这就有了2009年国内信贷管制政策一放松,银行信贷为何会出现数倍的过度增长。因此,要让国内商业银行自觉遵守银监会出台的相关规则,这个难度会很大。
上述四大理由显示,要想让商业银行自觉遵守层提出减少对个人住房贷款的要求是难上加难。但鉴于当前国内房价仍在快速上涨,笔者认为,目前仅仅要求商业银行区分套住房与第二套住房的信贷政策调整是远远不够的。
这是因为,要界定套住房与第二套住房并非易事,况且还存在商业银行与住房购买者“合谋”模糊这种界定现象,目的是商业银行为了增加其个人按揭贷款市场的占有率。所以,银监会《个人贷款管理办法》出台及“国十一条”公布后,个人住房按揭贷款增长不仅没有减少,反而还同比增长了好几倍。
还有,试图通过提高首付比例,降低住房购买者的融资率,从理论上讲可以降低商业银行的贷款风险,但由于住房买卖双方可通过阴阳合同来规避这种管制,从而大大削弱了这项政策措施的实际效果。
上述分析可见,不仅要求商业银行降低对个人住房贷款的操作难度很大,而且现行房地产信贷政策的有限调整(包括区分套住房与第二套住房、首付比例等)仍不能阻止商业银行对个人住房按揭贷款的过度放贷。
那该怎么办呢?在笔者看来,我们必须重新审视目前我国有关个人住房贷款的相关信贷政策是否存在问题,是认清正是商业银行的无限信贷扩张才导致了当前中国房地产泡沫的急剧扩大。
对此,首先是管理层应当要求各商业银行提供个人贷款质量的相关报告,应当将各金融机构的土地融资、建筑融资、房贷放款利率定价策略、放款成数及集中度等列为重点检查对象,是个人住房按揭贷款,以此获得当前房地产信贷市场的手资料。
其次是在此基础上重新研究个人住房信贷政策,找出迄今个人住房信贷政策为何难以奏效的原因,据此改进当前个人住房信贷政策,包括对首付比例、套和第二套住房界定等。
再次是仅仅限制个人住房信贷的政策措施还是不够的,我们还应当辅之以住房交易所得税政策,这样才能遏制高房价,才能阻止房地产及投机的进一步蔓延。
当我们充分意识到目前商业银行难以落实房贷紧缩的相关政策措施时,是有限调整的住房信贷政策措施根本无法遏制高房价时,新一轮房贷紧缩预示了更为严厉的房地产调控政策或将出台。易宪容
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房地产还有多少利空
在经历数个交易日的调整后,A股地产板块昨日尾盘收红,在60日均线获得支撑。不过,在房价继续攀升的背景下,楼市调控政策可能进一步升级,利空之靴尚未落地,地产股反弹仍然受到压制。从近期媒体吹风来看,后续政策重拳将主要集中在三方面,即对房产持有环节增税、提高首付比例以及加息。
对房产持有环节增加税收,业内和政府相关部门已讨论了七年。由于在法理基础和具体操作层面均存在诸多问题,因此,物业税迟迟未出。不过,这并不影响政府“曲线”为房地产保有环节加税,是非自住、大户型的高档住房。消息人士称,已经存在多年的《房地产税暂行条例》已经开始着手研究修订,这其中可能增加非自住住房保有环节税负的。
目前,作为主管部门的财政部并未拟定开征房地产领域的新税种,不过,为控制楼市的行为,财政部很可能对个人拥有多套非自住房是高档大户型住房取消房产税免征优惠,并按适当税率征税。
《房地产税暂行条例》颁布于1986年,目前各地方政府对此条例的执行方式,均是对城镇的经营性用房,如商业、厂房等征税,而对居民住宅的保有环节实施“免征优惠”,这也是目前城镇住宅保有环节负的制度原因所在。
而房产税属于现有税种,而且只是国务院法规,不须经过批准,能在短时间内调整税基、税率,地方政府想要从严征收,只须报经相关部门和国务院批准即可。
其次,商业银行进一步提高首付比例的可能性很大。银监会主席刘明康日前表示,银行家和银行者必须要警惕,一定要关注首付。目前,北京有些银行已自主决定二套房首付比例提高到60%。
按照目前的房贷政策,首套房贷款首付比例为不低于20%,申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付比例不低于40%,贷款利率严格按照风险定价。但在投机性购房需求快速膨胀、房价大幅上涨之际,首付比例过低、高过高,容易增加银行的信贷风险。为遏制投机购房,信贷政策很可能进一步提高二套房首付款比例和利率水平,加大差别化信贷政策执行力度。
最后,受CPI上升影响,加息的时间窗口或已。最近,包括摩根士丹利、摩根大通以及野村证券等在内的国际大行纷纷预计,中国人民银行在今年二季度加息的可能性较大。政府缓慢地收紧整个市场的流动性,这显然会对房地产价格以及其他资产价格产生影响。
业内指出,短期内,小幅加息给购房者带来的直接成本上升不大,但是,这有可能给购房者带来一种房价会跌的心理预期,而这种预期有可能造成房地产市场趋冷,并导致房地产商业绩步入下滑通道。
一位机构人士指出,房价继续已成为楼市的利空。目前,政策已经风声鹤唳,而楼市泡沫也呈加速膨胀之势,这对房地产市场都将造成明显的压制。
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