国土部首肯土地出让预申请制度 招拍挂将完善
房天下综合整理 2010-04-14 10:48
[摘要] 4月中旬，国土部将公布今年全国土地市场供应计划，与此同时，北京土地招拍挂制度调整结果也将水落石出。在招拍挂的基础上，北京和上海已经开始摸索尝试其他出让方式，实行多年的招拍挂制度将面临调整和完善。
（来源：中国证券报）4月中旬，国土部将公布今年土地市场供应计划，与此同时，北京土地招拍挂制度调整结果也将水落石出。在招拍挂的基础上，北京和上海已经开始摸索尝试其他出让方式，实行多年的招拍挂制度将面临调整和完善。无论是增加综合评标的权重、减少价格决定因素，还是科学测算出让底价、设立合理的价格区间，亦或是完善相关配套措施，这些都表明，土地市场的变革已经一触即发，而业内最期待的则是提高供地效率，破解“地荒”魔咒。
提高供地效率，才有助于抑制房价过快上涨
招拍挂将完善
自2004年的“8·31”大限后，招拍挂制度已经沿用多年。但是随着地价攀升、涌现，土地出让制度面临众多质疑。国土部有关人士近期表示，将坚持和完善招拍挂制度。这也引发了业内对于招拍挂制度改革的猜想。
国土部数据显示，2009年土地出让总价款为1.59万亿元，同比增长63.4%。其中，招拍挂出让价款为1.51万亿元，占出让总价款的94.9%。这意味着目前我国的经营性用地普遍通过招拍挂的方式进行。不过由于土地出让时通过招标的项目有限，而挂牌出让最终大部分由于竞争者较多而进行拍卖，因此尽管名为“招拍挂”，但实际上大部分土地最终都通过拍卖完成出让。
推行招拍挂制度无疑是我国土地市场的一大进步，但是在操作层面上还存在不少问题。业内人士建议，普通商品房用地可以更多地采用招标出让的方式，综合考虑竞买者的资质、从业经验、开发业绩、市场声誉和信用度等多种因素，改变目前价格决定一切的模式，防止由于现场拍卖导致不理性竞价。
目前，北京和上海已经开始对土地出让模式进行改革。2月24日，北京市通过“暗标”的土地出让方式，公开出让了朝阳区常营地块，最终的成交价格比市场预期的65亿元低出20亿元。上海莘庄地块出让也采用了招标形式，其中投标金额仅占全部评标环节的30%，价格已不再是地块竞拍的决定性因素。
“简单通过招拍挂形式出让土地，是住宅用地的模式应该改变。”土地管理系副教授曲卫东指出，招拍挂制度本身并没有问题，关键是在操作环节。政府应该根据经济发展和产业政策，科学合理地测算招拍挂的出让底价，并在底价的基础上设立一个理性区间。当地价超过上限时就应该叫停土地出让，给地价设立“涨停板”。
曲卫东表示，从目前的情况看，住宅用地的成交价格普遍大幅超过设定的底价，部分地块的溢价达2、3倍，这都表明出让底价的测算不够科学合理。“如果土地供应底价是经过科学合理测算的，那么最终的成交价格与底价就不应偏离太多。当成交价格过高的时候政府应该叫停，或者宣布成交价格无效，从而引导土地价格趋于理性。”
“招拍挂制度是最公平的方式，但是在这过程中也抑制了部分土地供给。”光大证券首席经济学家潘向东表示，目前招拍挂是的土地供给渠道，而很多非房地产企业手中有地却不愿意盘给地方政府进行一级开发，主要是由于土地的部分收归国有，与原企业无关。“可以考虑打破土地垄断性，在招拍挂供地的同时，允许企业和开发商合作建房。”
湘江伟业（北京）有限公司董事长方明理指出，由于执行过程中相关配套措施不足，招拍挂出现诸多问题。“应该保证有足够的土地储备，才有条件实现市场化。对于土地供应计划要更加透明，不应该无缘无故地取消或推迟供地计划，同时政府对于高价地后续开工的监督要加强。”
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（来源：中国证券报）招拍挂制度改革的具体内容尚未公布，但改革试点的方向与重点落于改变简单的“价高者得”的规则，此次改革因此被广泛寄望将改变频出的局面，缓和房价上涨之势。
地价成本为房价的重要组成部分之一，业内人士指出，如果新制度下以往不惜血本、死磕地价的局面得到扭转，房价一路的局面或将得到缓冲。按照国土部去年公布的620个监测项目的土地成本数据，大多数项目的地价占房价比例在15%-30%之间，地价占房价比例平均为23.2%。在长三角、珠三角以及环渤海等地区的一些城市，其比例更高。以此来看，如果能从招拍挂源头抑制地价，将利于减缓试点城市房价的之势。
现有招拍挂制度饱受诟病的另一大罪状就是频出直接带动周边房价飙升。完善招拍挂制度对于平抑房价有一定的作用，不过，其具体效果可能不会很明显。长江证券(17.10,0.00,0.00%)分析师苏雪晶对中国证券报记者表示，高房价是综合因素，不能全部归于地价。何况，招拍挂改革试点仅仅局限于部分城市。
此外，如果以招标形式出让地块，综合评标的具体标准有哪些，如何评定打分等需要层给予明确界定与相应的制度规范。相比划拨和协议出让，土地招拍挂仍然是相对公开和透明的做法，如果操作不当，招标过程中更容易出现暗箱操作和猫腻，业内人士指出。
兴业证券首席宏观分析师董先安表示，供给效率是核心问题，但一直改革缓慢。目前政策多半是对高房价做滞后谨慎调整，而供给短期内难有明显改变，长期依然偏紧。他指出，只有改善土地供应，实现土地供应透明化，逐渐改善供给局面，才有助于房价平稳增长。
“治房”要靠综合手段
作为房价调控的重要一环，土地供应的调控措施自2009年以来不断完善，但控制地价、房价上涨的形势至今未取得良好之效。指出，治理高房价，土地改革是措施之一，但更需要综合手段。
据悉，年初至今多个地方税务机关已开始加强对房地产开发企业土地税的征管力度。一旦土地税的征收比例提高，对于房地产企业现金流的影响比较大，苏雪晶指出。此前大部分地区按预售商品房收入的1%到2%的比例征收土地税。现金流的变化将会影响开发商的推盘进度与节奏，现金不足的企业会倾向于快售以回款，如此将有利于抑制房价快速上涨。
比较之下，清算土地税可能对开发商影响更大。此前土地税缴纳一般是按一个预征的比例在销售房屋时同流转税一起缴纳，等到项目开发符合清算条件时再进行清算。而由于土地税税率较高，以前的房地产开发企业往往采取分期开发、保留尾盘以及各种财务手段拖延和逃避清算。不过，“很多大公司目前都是按这一规定来执行的，清算土地税对中小开发商影响更大。”
高房价是各种因素综合作用的结果，短期来看，不断加速的城市化进程以及充裕的流动性是房价上涨的更主要推力。苏雪晶认为，相对于供给面的改革，控制需求的手段，如二套房首付比例真的大幅提高，对于房地产业的影响将会更为直接与明显。
（来源：上海证券报）土地招拍挂制度有其合理性，仍要坚持，但同时又要在民生用土方面加以完善。4月13日，国土资源部向媒体发出上述信号，今后涉及民生普通住宅用地或采用“一次报价”方式。
国土部为招拍挂制度“喊冤”
国土部下属报刊指出，为中国房地产市场公开、公平、公正市场规则的建立立下汗马功劳的招拍挂制度，正站在舆论漩涡的十字路口，其何去何从必须明晰。
中国土地矿产法律佟绍伟在上述报刊上表示，近期房价飙升，将矛头指向土地招拍挂制度，更有甚者竟荒唐地指责是18亿亩耕地保护红线导致了房价飞涨。
据分析，即使政府低价出让了土地，开发商也不会将节省的土地出让金让利给购房人。因此，指望通过取消招拍挂制度来抑制房价，不但违反市场规则，也不切实际。更为重要的是，“实行土地招拍挂出让之前触目惊心的腐败事实，以及实行招拍挂出让之后仍难以根除腐败，让我们更加坚信，必须毫不动摇地坚持和进一步完善土地招拍挂制度。”佟绍伟表示。
他还指出，“”的价格是由购地者的市场预期决定的，如果购地者没有违反法律和政策，就没有理由进行干预。如果担心由此产生金融风险，也只能采取经济手段予以调节。
佟绍伟认为，对于土地财政问题，即地方政府遵循市场规则，通过土地招拍挂出让，尽量使国有土地资产价值化，避免国有资产流失，并以此来增加财政收入，这样的土地财政也不应受到批评。“土地财政合理性的关键是要符合规划并保障农民权利。”他说。
招拍挂制度民生环节要完善
“土地招拍挂出让制度创造了一个公开、透明的竞争平台，限度地防止了暗箱操作，保证了国有资产价值的充分体现。在目前条件下，不仅应坚定不移地坚持土地招拍挂出让制度，还应不断加大对其的宣传力度和广度。但在当前一些城市房价、地价上涨过快的情况下，从民生角度出发，适当对招拍挂制度的具体环节作一些完善，也是有必要的。”土地李军晶说。
他指出，在具体操作上，还可以规定涉及民生的普通住宅用地必须采用“一次报价”或“综合条件最优者得”的方式出让。“这样做的好处是可以防止土地价格被哄抬、炒高到非理性的高度。”李军晶说。
（来源：上海证券报）为降低商业银行的贷款风险，银监局要求商业银行加强防控贷款风险，是要加强防控银行的房地产贷款风险。但鉴于商业银行难以落实相关房贷紧缩政策及房贷政策的调整有限，暗示更为严厉的房地产调控政策或将出台。
目前，北京部分商业银行为防控贷款风险，已开始审慎评估并将二套及以上住房的首付比例提高到了60%。这一举动似乎与最近银监会主席刘明康强调从三方面加强严控商业银行对房地产领域的贷款风险精神基本一致，甚至还倡导要拒绝给投机者贷款。由此，新一轮房地产信贷紧缩或已逼近。
但问题是商业银行能否真的落实或履行层要求其减少个人住房信贷的承诺或要求？这是个大难题，主要有以下四点理由。
一是由于目前国内住房按揭贷款基本上属于中长期贷款，这种贷款的风险在短期内是不会暴露的，因而商业银行就把住房贷款视为低风险的贷款，更何况还有住房的抵押。
二是由于各级政府采取低利率、低税收等过度优惠政策鼓励住房消费，却对住房或投机很少限制，导致自1998年住房制度改革以来房价“只涨不跌”。住房作为银行的抵押品，也自然成了无风险的资产。
三是既然住房按揭贷款是当前银行最为的信贷资产，个人住房按揭贷款市场占有，也成为体现各商业银行长期竞争力提高的重要方面之一。
四是由于现代商业银行更容易形成“归自己、风险归社会”的特征，是国有主导的商业银行更是如此。这就有了2009年国内信贷管制政策一放松，银行信贷为何会出现数倍的过度增长。因此，要让国内商业银行自觉遵守银监会出台的相关规则，这个难度会很大。
上述四大理由显示，要想让商业银行自觉遵守层提出减少对个人住房贷款的要求是难上加难。但鉴于当前国内房价仍在快速上涨，笔者认为，目前仅仅要求商业银行区分套住房与第二套住房的信贷政策调整是远远不够的。
这是因为，要界定套住房与第二套住房并非易事，况且还存在商业银行与住房购买者“合谋”模糊这种界定现象，目的是商业银行为了增加其个人按揭贷款市场的占有率。所以，银监会《个人贷款管理办法》出台及“国十一条”公布后，个人住房按揭贷款增长不仅没有减少，反而还同比增长了好几倍。
还有，试图通过提高首付比例，降低住房购买者的融资率，从理论上讲可以降低商业银行的贷款风险，但由于住房买卖双方可通过阴阳合同来规避这种管制，从而大大削弱了这项政策措施的实际效果。
上述分析可见，不仅要求商业银行降低对个人住房贷款的操作难度很大，而且现行房地产信贷政策的有限调整（包括区分套住房与第二套住房、首付比例等）仍不能阻止商业银行对个人住房按揭贷款的过度放贷。
那该怎么办呢？在笔者看来，我们必须重新审视目前我国有关个人住房贷款的相关信贷政策是否存在问题，是认清正是商业银行的无限信贷扩张才导致了当前中国房地产泡沫的急剧扩大。
对此，首先是管理层应当要求各商业银行提供个人贷款质量的相关报告，应当将各金融机构的土地融资、建筑融资、房贷放款利率定价策略、放款成数及集中度等列为重点检查对象，是个人住房按揭贷款，以此获得当前房地产信贷市场的手资料。
其次是在此基础上重新研究个人住房信贷政策，找出迄今个人住房信贷政策为何难以奏效的原因，据此改进当前个人住房信贷政策，包括对首付比例、套和第二套住房界定等。
再次是仅仅限制个人住房信贷的政策措施还是不够的，我们还应当辅之以住房交易所得税政策，这样才能遏制高房价，才能阻止房地产及投机的进一步蔓延。
当我们充分意识到目前商业银行难以落实房贷紧缩的相关政策措施时，是有限调整的住房信贷政策措施根本无法遏制高房价时，新一轮房贷紧缩预示了更为严厉的房地产调控政策或将出台。（作者：易宪容 中国社会科学院金融所研究员）
（来源：中国证券报）在经历数个交易日的调整后，A股地产板块昨日尾盘收红，在60日均线获得支撑。不过，在房价继续攀升的背景下，楼市调控政策可能进一步升级，利空之靴尚未落地，地产股反弹仍然受到压制。从近期媒体吹风来看，后续政策重拳将主要集中在三方面，即对房产持有环节增税、提高首付比例以及加息。
目前，作为主管部门的财政部并未拟定开征房地产领域的新税种，不过，为控制楼市的行为，财政部很可能对个人拥有多套非自住房是高档大户型住房取消房产税免征优惠，并按适当税率征税。
《房地产税暂行条例》颁布于1986年，目前各地方政府对此条例的执行方式，均是对城镇的经营性用房，如商业、厂房等征税，而对居民住宅的保有环节实施“免征优惠”，这也是目前城镇住宅保有环节负的制度原因所在。
而房产税属于现有税种，而且只是国务院法规，不须经过批准，能在短时间内调整税基、税率，地方政府想要从严征收，只须报经相关部门和国务院批准即可。
其次，商业银行进一步提高首付比例的可能性很大。银监会主席刘明康日前表示，银行家和银行者必须要警惕，一定要关注首付。目前，北京有些银行已自主决定二套房首付比例提高到60%。
按照目前的房贷政策，首套房贷款首付比例为不低于20%，申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付比例不低于40%，贷款利率严格按照风险定价。但在投机性购房需求快速膨胀、房价大幅上涨之际，首付比例过低、高过高，容易增加银行的信贷风险。为遏制投机购房，信贷政策很可能进一步提高二套房首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。
最后，受CPI上升影响，加息的时间窗口或已。最近，包括摩根士丹利、摩根大通以及野村证券等在内的国际大行纷纷预计，中国人民银行在今年二季度加息的可能性较大。政府缓慢地收紧整个市场的流动性，这显然会对房地产价格以及其他资产价格产生影响。
业内指出，短期内，小幅加息给购房者带来的直接成本上升不大，但是，这有可能给购房者带来一种房价会跌的心理预期，而这种预期有可能造成房地产市场趋冷，并导致房地产商业绩步入下滑通道。
一位机构人士指出，房价继续已成为楼市的利空。目前，政策已经风声鹤唳，而楼市泡沫也呈加速膨胀之势，这对房地产市场都将造成明显的压制。
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