房价松动致土地市场降温 开发商对后势判断不一
经济参考报 2010-05-10 07:47
[摘要] 记者近日在北京、上海、南京等城市采访发现,二手房市场率先进入调整期,出现“量价齐跌”。中原地产最新统计显示,4月29日至5月5日期间,京、沪、穗、深、津五大城市二手房的成交量比调控新政前一周有50%以上的跌幅,挂牌价格亦有所松动。
新一轮的楼市大幕正在开启?
记者近日在北京、上海、南京等城市采访发现,二手房市场率先进入调整期,出现“量价齐跌”。中原地产统计显示,4月29日至5月5日期间,京、沪、穗、深、津五大城市二手房的成交量比调控新政前一周有50%以上的跌幅,挂牌价格亦有所松动。
与此同时,京沪的土地市场开始降温。5月7日,北京顺义区的地块,由于开发商的报价居然低于政府价导致流拍,而同一天上海昔日频现的新江湾C4地块,仅以底价成交。业内人士认为,地价走势是一个先导性指标,能够对未来房价走势起到风向标的作用。地价的走低说明房地产开发商对于未来的房价走势并不十分看好。部分人士认为,近期已有房地产开发商扛起大旗,多米诺骨牌效应可能引发新一轮潮。
楼市部分城市“量价齐跌”
“根据门店反馈的情况,新政出台后,北京许多区域的二手房挂牌价格都有一定幅度的下滑。个别区域挂牌价降幅超过1000元/平方米,降幅超过10%。”21世纪不动产市场分析师齐凡告诉记者。
“和政策出台前相比,现在几乎看不到买房人,业主的心态也发生了较大变化,以前坚称不的业主也表示可以商量,个别户型的价格甚至出现了1000元至2000元不等的让利,这在以前几乎是不可能的,即使这样也没看到购房者的热情有多大提高。”北京东四环外一家房产中介工作人员无奈地说。
和北京的房价出现松动迹象相同,中原地产发布的一期二手住宅市场周报显示,二手住宅市场4月下旬起率先进入调整期,4月29日至5月5日期间,京、沪、穗、深、津五大城市二手房成交量比调控新政前一周有50%以上的跌幅,挂牌价格亦有所松动。
不仅一线城市房价出现松动,南京等一些二线城市的房价也出现松动。在今年4月初的春交会上,记者走访了南京多个奥体板块的项目,当时的奥体楼盘报价基本在2.5万/平方米至2.7万/平方米。而到了5月初,一家奥体楼盘已经在广告中公开了定价2.22万元/平方米。而在奥体的小行站口,5月8日刚刚开盘的“金浦名城世家”,打出了8.8折优惠的广告。
据南京市房管局相关人士透露,4月14日至30日,南京部分新开楼盘的实际成交价格出现10%至20%降幅,如河西、宁南、江宁和江北区域四个新开楼盘,实际开盘价格较原定价格分别出现10%、19%、20%和15%的降幅,大部分的楼盘在做有力度的打折优惠措施。另外,二手房市场的波动要小于商品房市场。从交易量来看,4月14日至4月30日,全市二手房日均成交150套左右,交易量较上半月下降四成多,成交价格与上半月相比,环比下降5%左右。
土地 地价出现降温迹象
就在京、沪、深等一、二线城市房价出现松动时,上海、北京等一线城市的地价也开始出现降温的迹象。业内人士认为,地价和房价可谓是一对“孪生兄弟”,地价走势是一个先导性的指标,能够对未来房价走势起到风向标的作用。地价的走低说明房地产开发商对于未来的房价走势并不十分看好。
上海市房地产交易5月7日挂牌出让新江湾C4地块等五幅地块,这是上海在国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》后的首次土地拍卖。因新江湾C4地块曾“”频出,故引发业界关注。但最终上海城投以底价成交。其他几幅地块溢价率也都在92.5%至177%之间,与去年溢价率动辄上200%、300%的情形相比,可谓“温和”很多。业内人士认为,这是上海土地市场开始降温的风向标。
就在同一天,北京住宅土地市场也遇冷,7日当天北京集中招标出让四块住宅项目用地中,顺义区马坡镇新城9号地西侧地块意外的流标,现场参与投标的几家开发商给出的价格均低于16.5亿元的招标底价,有的开发商甚至只给出了7.6亿元报价。
不仅北京、上海的土地市场出现降温的迹象。记者从中指研究院发布的《2010年4月中国70个城市土地市场交易情报》获悉,4月,70个城市住宅用地平均楼面地价连续第三个月出现回落。其中,1月70个城市住宅用地平均楼面地价为每平方米2666元,2月小幅回落到每平方米2343元,3月降至每平方米1858元。4月份更是降至每平方米1793元,连续三个月下跌。
亚豪机构副总经理高姗分析指出,4月份,包括新国十条、国土部新政及地方对于土地出让方式的改革等调控措施,都对土地市场产生了重要的影响,其中,北京“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”等竞拍方式的积极探索,对于改变当前的土地竞拍价高者得、有效防止土地的恶性竞争具有积极的作用。
分析人士指出,地价的走低绝非偶然。一方面,调控政策不断出台而且持续加码,高房价回调的压力持续增强;另一方面,近期市场已开始出现“量价齐跌”的情况,加之部分大的房地产开发商率先,这很可能会引发市场的跟风。
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