业内人士预测:新一轮房产纠纷案或大规模涌现
法制日报 2010-05-24 11:05
[摘要] 北京市通州区是近年来房屋买卖的热点地区。记者今天从通州区人民法院了解到,目前因房产政策调整造成买方违约的案子已有所增加,该院正抓紧对新政引发的房产买卖纠纷案件进行调研。
新政出台前多是出卖人的违约,买受人要求继续履行合同,协助办理过户手续;新政出台后,是京政出台后,通州区房价明显回落,在3月至4月购买的高价位住房,则呈现出买受人违约的情形。“在我院受理的案件中,此类案件占到64.58%。原本起诉要求继续履行合同的买受人,也由于贷款、房价回落等原因纷纷撤诉,或变更诉讼请求,要求解除合同赔偿损失。”陈汉东表示。
除了通州的法院,记者发现,在北京的其他基层法院,此类纠纷也有所体现。大兴区人民法院红星法庭目前受理了一起此类案件,朝阳区人民法院和崇文区人民法院也分别受理了一起。
“最近我们确实接到了不少这样的咨询,但是成案的并不多。”徐斌认为,这样的纠纷刚刚开始产生,买卖双方还会在履约不履约方面进行一些谈判,然后才会考虑提起诉讼。
政策性违约法律难题凸显
由政策调整造成的房屋买卖纠纷,无疑是个新的课题。此种违约属于哪种性质,在法律界还未统一,司法裁判也没有统一标准。如是否属于合同法规定的“不可抗力”或是“情势变更”?买受人能否顺利解除合同?是否可以免除买房人的违约责任?一系列的问题都凸显“政策性违约”的法律难题。
“如果将其认定为市场经济的正常风险,那么合同的双方应本着合同约定或是法律规定承担违约责任;如果认定为不可抗力,双方将按照公平责任承担责任。”陈汉东说,政策所带来的市场房屋价格波动,会给审判衔接带来问题,如一审时房屋价格下跌,二审阶段又上涨,势必导致当事人的诉求和想法有所变化,给审判带来一定难度。
“可以肯定的是,由于买房人不能按照双方签订的合同继续履行,则构成违约,至于违约的责任承担问题,是此类案件的争议焦点所在。”大兴区法院民一庭法官崔光认为,双方达成合意后应以诚信履行合同。市场价格波动、国家调控手段对市场的影响均系正常的市场现象,如果当事人仅依房屋价格下跌为由违约,则应当承担完全的违约责任。
在此类的案件中,大部分买房人辩称理由为首付款比例提高,超出自己的购买能力而不能继续履行合同,崔光认为:“对买房人支付能力的认定则是一个难以查明的事实,如果要求卖房人提供证据证明对方有足够的支付首付款的能力,在现实中也缺乏可操作性。”
就是否属于不可抗力问题,崔光表示,在司法实践中对不可抗力的适用比较严格,且近几年房地产市场一直是社会关注的热点问题,政府也频频出台政策对房地产市场进行调控,当事人对此应有所预见。因此他个人认为国家对楼市调控政策不属于不可抗力。(记者王斗斗 见习记者 李娜)
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