何志成:房价短期看跌中期看涨 长期会
每日经济新闻 作者：何志成 2010-06-01 08:07
[摘要] 中国的住宅市场很怪,一个个没有土地权的住房,价格居然能在短短几年间上涨几倍。北京很多低收入者这两年都“被百万富翁”了,原因就是房子,一套房改时作价两万多元的房子,现在价值两百万。
中国的住宅市场很怪,一个个没有土地权的住房,价格居然能在短短几年间上涨几倍。北京很多低收入者这两年都“被百万富翁”了,原因就是房子,一套房改时作价两万多元的房子,现在价值两百万。
住宅性商品房能够被市场爆炒,原因很多,但最主要的有三个:一是流动性的泛滥,负利率时代过长;二是土地使用权变革预期——绝大多数人都认为,住宅建筑的土地使用权会在到期后延期,所以,哪怕很多商品房的土地使用权只有30年,但也炒;三是全主要国家的房地产市场都具有金融属性,尤其是美国,不仅可以子,还可以地产债券,这股恶炒风感染了中国。
当住宅被赋予金融商品属性之后,当巨大的流动性无处宣泄时,房地产的市场必然成为爆炒的对象。如果货币政策、信贷政策一齐向房地产市场倾斜,房地产的金融属性会发挥到——。虚拟金融市场是不讲“价值观”的,它只认市场,只认市场给出的价格,哪怕这个价格已经远远地背离了它的价值。房地产完全由市场定价的现实就是三部曲:排队追涨-一起观望-抛售。
由于房地产的政策信号一直是混乱的,因此房地产乱象不可避免。为什么这样说呢?因为我们到今天仍然不明白房地产是什么?它是消费品还是特殊商品,它是社会保障是福利,还是品?众说纷纭,谁都有理。郎咸平说,1998年开始考虑住房制度改革时制定的房地产政策是:商品房占10%,廉租房限价房(政府官员分配性住房)占90%;结果到2002年大面积推行房改时忽然变成商品房占90%,廉租房限价房 (政府官员分配性住房)占10%,这个颠倒是房地产乱象的祸根。
而在我看来,如果按商品房占10%,廉租房限价房占90%来设计房改,根本不可能有房地产的市场,更不可能有今天中国人的财富观。道理很简单,如果仅仅10%的富人拥有自己的住房,90%的房子都没有产权,房地产市场的流动性将极差,甚至根本不会出现这样的市场,也不会有那么多的企业想房地产,老百姓也不会将住房与养老储蓄相连。房地产乱象当然不好,但不好的原因绝不是政府官员不能再享受低廉的住房。更何况,如果廉租房和限价房占90%,刚刚毕业的大学生和农民工就能够在城里买房了吗?恐怕更难。因为各级政府也不是天天想为谁谁谁免费服务的。无利不起早,谁会贴钱为老百姓建房呢?中国离高福利社会还远得很呐!
某些情况从来都是走极端。为了解决流动性突然短缺的危机,一下子释放出无比巨大的流动性,放到还不承认这些流动性已经流向了房地产;流动性突然大幅度增加,肯定刺激房价,而房价上涨也会刺激已经过剩的钢铁水泥等行业。由于房价高涨,老百姓怨声载道,为民请愿的经济学家和各类代表也不少,于是,主张打压房地产的声音一定会占据上风。打压不奏效,还要打压,直到将经济彻底地熄火。于是可以判断,短线房地产市场将极度降温,并且导致中国经济整体降温。但是,中长期导致房地产的市场火爆的本质性原因很难解决,或者根本来不及解决。当经济降温导致很多行业都不景气时,另一方面的声音又将越来越响。于是,宏观经济政策从微调到大调,甚至再来一次保8,一次流动性泛滥,房价也就又回来了。如此循环往复,可能要有几年。
但是,住宅市场价格终将,可能等不到中国人口数量下降。原因是什么?物业税,或曰变相的物业税。地方政府在这个事情上一定会从消极变为积极,原因就是土地越来越少了,政府的“财神爷”用不了多久就不会是土地。当土地越来越少时,征收物业税就成为的选项。
中国的住宅没有土地的产权,这是硬伤,一定会有人拿这个硬伤做文章。因此我想告诫大家:地产,也要短线,可不能指望住房能够养老。
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