徐斌:新政出台后的效果显著 市场进入后博弈时代
房地产门户房天下 2010-07-24 22:50
[摘要] 在新政后100天这一时间节点，搜房网新闻百城联动推出系列策划——《2010房地产新政百日观察》，全面展现新政百日楼市百态，寄望为业界和购房者判断房地产未来发展方向提供借鉴。以下为伟业控股公司董事执行总经理徐斌接受搜房网专访的实录
4月17日，被业界称为“新国十条”的房地产调控新政正式发布。新政至今已百日，但大众期待的“巨变”并未如期而至，与历次调控后的楼市表象一样，这次同样上演着成交量迅速下滑、价格依然坚挺、土地市场急刹车、各主管部门频出细则、开发商向媒体大倒苦水等常规戏码。然而，在住建部明确表态调控依然持续的坚决回应中，中国楼市似乎还是在期待着什么。
在新政后100天这一时间节点，搜房网新闻百城联动推出系列策划——《2010房地产新政百日观察》，全面展现新政百日楼市百态，寄望为业界和购房者判断房地产未来发展方向提供借鉴。以下为伟业控股公司董事执行总经理徐斌接受搜房网专访的实录：
伟业控股公司董事执行总经理 徐斌
一手房、二手房及租赁市场——“量跌价滞”、“买不如租”，市场博弈逐渐升温
徐斌表示，据伟业统计，新政后北京住宅交易市场急转直下，基本“见底”，5、6月一手房、二手房成交量均骤降六成。与此同时，住宅租赁市场逆势上扬，成交量同比上涨11.5%。
成交量骤降的原因，徐斌认为在于：一、本次宏观调控的目标明确，重点打击投机型需求、抑制型需求、控制改善型需求，直接导致市场成交下降；二、自住型需求受到市场下行信号引发的观望气氛影响，大多延后了购房计划，暂时转向租赁市场过渡。
另外从成交价变化情况来看，新政后一手房和二手房也出现了不同幅度的变化。根据房地产交易管理网统计数据显示，新政过后5、6月一手房成交价下降了16%。根据伟业我爱我家的统计数据显示，二手房成交价下降了12%，租赁成交价上涨了6%。
徐斌表示，虽然成交价格统计降幅均超过10%，但一手、二手价格的实际变化情况存在较大差异。新政之后一手房成交价格下降统计数据为16%，但不能准确的反映实际情况：一方面城区成交比重下降，郊区成交比重显著上涨，成交结构变化较大；另一方面一手房成交量的萎缩，使得成交价异常敏感，个别项目的热销会在很大程度上影响成交价统计的客观性。而据伟业我爱我家监测的诸多项目来看，开发商观望氛围仍然浓重，促销的项目并不占多数，针对样本项目统计的初步测算结果显示，实际市场成交均价尚在10%以内。然而，由于二手房业主对房价调整相对灵活，政策影响之下价格普遍下调，统计数据基本客观的反映了市场现状，即成交价格下降了12%。与此同时，由于一、二手房地产市场部分需求转向租赁市场，租赁需求短期内膨胀，租赁价格被小幅拉升。
供求双方博弈形势日渐清晰
对于房地产各级市场的供给方，徐斌说从伟业我爱我家近期的调研结果显示，目前供给方的策略与经济能力是其市场策略制定的主要影响因素。随着调控政策的贯彻与深化，以及市场的继续下行，部分观望型供给方会在现金流与发展机遇权衡之后逐步向主动型和被动型转化，并适当调整市场预期重新入市。
关注房地产各级市场的需求方，伟业我爱我家近期通过对潜在购房客户的调研结果显示，新政出台后，92.9%的客户购房计划受到影响，其中选择观望的占到71.8%，21.1%受政策限制暂时无法购买（受多套影响无法购买的占8.6%，受户籍等条件限制无法购买的占7.8%）。预计随着市场成交量的基本“见底”、供应方对价格的不断调整、观望客户对市场的判断逐步清晰，部分观望客户会选择合适的时机重新入市。同时无法购买的客户也会逐步找到办法满足政策条件、返回市场。
综上所述，徐斌表示，新政出台后的效果显著，成交量下滑，价格下降预期增强，随着市场价格下降至临界点后，将重新带动成交量的回升，然后价格回升起稳。
应对策略——把握时机、顺势而动
在这样的调控大背景下，开发商该如何应对？徐斌建议开发商尽快合理判断市场、调整价格预期、挤压虚增部分加速出货，同时后半年有大量较低价土地供应，可利用回款滚动开发。其次，开发商还应加强与专业机构的信息和资源互动，不断增强自身对市场调控的灵活应变能力。同时，市场低迷之时也是企业修炼内功的时机，企业的内部管理、企业文化建设、盈利模式、融资渠道等方面着手，对企业管理效率等综合各方面进行新的提升及整合，逐步适应新政条件下的市场形势。
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