公积金房贷首次差别化 新政后能否为楼市降温
房天下综合整理 2010-11-08 09:49
[摘要] 差别化的房贷政策正延伸至公积金领域。住建部等四部委３日联合下发通知，有针对性地提高公积金贷款的首付和利率，并停贷“三套”。自“新五条”出台１个多月来，加息、上调公积金贷款利率、提高公积金贷款首付等一系列指向“银根”的政策不断出台，调控预期不断强化。在持续“点刹”之下，已降温的楼市或将继续下行。
差别化的房贷政策正延伸至公积金领域。住建部等四部委３日联合下发通知，有针对性地提高公积金贷款的首付和利率，并停贷“三套”。自“新五条”出台１个多月来，加息、上调公积金贷款利率、提高公积金贷款首付等一系列指向“银根”的政策不断出台，调控预期不断强化。在持续“点刹”之下，已降温的楼市或将继续下行。
“银根”持续“点刹车”
在商业贷款收紧之后，本该用于满足基本居住需求的公积金贷款便被一些炒房客视为“秘密武器”。部分房价过高、上涨过快的城市，一些缴存职工使用住房公积金个人贷款购买第二套及以上住房，并非完全用于自住。
在此次四部委《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》中，关注的内容有三，一是提高首付——“使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在９０平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于２０％；但套型建筑面积在９０平方米以上的，贷款首付款比例不得低于３０％”。
二是提高利率——“第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于５０％，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的１．１倍”。
三是停贷“三套”——“停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款”。
此外，《通知》还要求，各地“以支持缴存职工购买普通自住房贷款需求为原则，合理确定住房公积金个人贷款额度，并按规定进行备案”。由此看，接下来一些地方有可能对多年未动的公积金贷款额度作出收缩性调整。
差别化的公积金贷款政策是近期不断推出的房地产需求调控手段之一。９月２９日的“新五条”，将贷款购买首套住房的首付比例提高到三成，终止了持续近两年的“首套房首付两成”优惠政策。１０月１９日以后，央行加息０．２５个百分点，住房公积金存贷款利率也同步上调。此外，多家银行近期已将首套房贷款利率由７折优惠提至８．５折。
实际上，一些地方的公积金政策已“率先出手”。比如，上海在１０月１１日已下发通知，暂停非改善型二套房、三套及以上住房的公积金贷款。
“差别化”公积金贷款政策的双重影响
不难发现，此前有关部门调整住房商业贷款利率及调整二套房首付款比例、二套房商业贷款利率等，是对投资客的重拳打击，但不影响本地居民使用住房公积金贷款来购买房产。此次四部委的通知，不但调整了二套房公积金贷款的利率，而且也限制了本地居民使用公积金贷款来购买属于三套房以上的房产，政策不可谓不严厉。
业内人士算了一笔账：以夫妻公积金贷款额８０万元，贷款期限２０年计算，此前贷款利率已提高至４．０５％，此次购买二套房利率则上浮１０％至４．４５５％，由此将进一步增加利息４．１５万元，月供增加１７２元。
业内人士还指出，此次新的公积金贷款政策与此前调整的商业贷款政策区别在于：对首套房且面积在９０平方米以下的住房“网开一面”，允许首付可以低至两成。这无疑在释放信号：鼓励开发商建设、购房者购买中小套型房，加快市场结构的优化。
不断“点刹”或使楼市持续降温
自９月底新政策和随后各地“限购”等政策不断出台以来，１０月楼市呈现出鲜明的地区差异。中指研究院的数据显示，１０月监测的３０个重点城市中，１４个城市一手商品住宅的成交量上涨幅度超过１０％，６个城市跌幅超过３０％。在新一轮调控中，二、三线城市楼市对政策反应相对滞后，一线城市对政策较为敏感，后者的成交量大多下跌，而价格走势总体平稳。
中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌认为，目前公积金贷款政策和商业贷款政策在抑制投资投机性需求方面已趋于一致，但这属于阶段性政策。一旦需求释放，供应求关系就可能失衡。限购限贷都只是平衡供求关系的阶段性措施，长远看仍需增加住宅的供应量。
严禁用公积金房贷“炒楼”
住建部表示，对于住房公积金个人贷款，“各地政策执行情况差异很大，特别是部分房价过高、上涨过快的城市，一些缴存职工使用住房公积金个人贷款购买第二套及以上住房，并非完全用于自住，不符合《住房公积金管理条例》规定，影响住房公积金发挥互助作用和制度公平。”住建部称，严格将贷款限定于支持缴存职工解决基本住房问题，有利于正本清源，因此，《通知》规定：“住房公积金个人住房贷款”只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房，严禁使用公积金房贷进行“投机性购房”。
“改善型”买家才可申请二套房公积金贷款
住建部表示，公积金应支持缴存职工购买首套普通自住房享受低首付、低利率贷款政策的需求。
《通知》规定：使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。
第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。
同时，第二套房用公积金贷款的，首付比例不得低于50%，利率不得低于同期首套房公积金贷款利率的1.1倍，即国家规定的基准利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
各地合理确定“贷款额”
住建部表示，住房公积金个人贷款规模主要由“贷款额度”控制———额度过低，对职工基本住房消费支持力度不够，导致资金使用率不高；额度过高，则会造成少数收入较高的缴存职工占用过多资金，导致其他职工享受不到应享有的政策优惠，影响制度公平。
《通知》要求，各地住房公积金管理委员会根据实际，以支持缴存职工购买普通自住房贷款需求为原则，合理确定住房公积金个人贷款额度，并按规定进行备案。
此外《通知》还强调，加强贷款风险管理，防范骗取住房公积金个人住房贷款等行为。《通知》要求：各地要结合当地实际，抓紧制定落实措施，积极做好政策解释工作。
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