开发商“涨价or降价”：油盐都涨了房价跟着涨？
扬子晚报 2010-11-18 21:57
[摘要] 苏宁睿城降价2000元/m2的消息刚传出，该项目售楼处的电话立即被打爆，有买房人一次领10个号，仅诚意金就交了50万。
涨价派另类解读 两三百万的房子抢着买 说明需求旺得很
刚需旺盛 想买房的人还是有很多
上周，
对苏宁睿城逆势创造的“日光”现象，多数开发商感叹价格还是硬道理的同时，也有少数开发商做出了另类解读。比较典型的观点就是，苏宁睿城350套房竟然有2673人抢购，可见刚需是多么旺盛。而从购买力来看，这些刚需的实力也不容小觑。据悉，苏宁睿城此次开盘推出的户型为面积89-209平方米，其中89、139平方米的户型非常抢手，算下来总价也要一百四五十万，高的则要300多万。有开发商信心满满地表示：“两三百万的房子都不愁卖不掉，说明房价还得上涨”。
开发商销售任务已完成，无降价动力
在房地产遭遇最严厉调控的今年，据国家统计局统计，截至9月底，商品房销售额比去年同期增长了15.9%。如果未来3个月市场没有新的变化，商品房销售额将再创历史新纪录。与此同时，万科、恒大等龙头房企最近发布的10月公告显示，二次调控出台后的10月份它们却依然收获了最牛业绩，有些上市房企甚至提前超额完成了全年任务。
在南京也出现了戏剧性的一幕，9月底二次调控出台后，南京楼市10月的销售表现却不降反升，出人意料地创造了年内新高。经历了今年8、9、10月连续数月的热销，南京也有部分开发商已经完成了全年销售指标，他们目前最关心的如何拿到新的“面粉”，而不是考虑降不降价的问题了。
据了解，就在苏宁睿城宣布降价之后，河西某楼盘就明确表态不会降价。“今年的销售任务已经完成，没什么销售压力。”该项目销售经理告诉记者，目前项目采取慢慢卖、观望的态度。
油盐都涨了房价自然会跟着涨
10月份，居民消费价格指数同比上涨4.4%，涨幅比9月份扩大0.8个百分点，再创年内新高。美国启动第二轮定量宽松货币政策，全球深受流动性泛滥影响。10月份以来，中国股市急升，金价创下新高。央行行长周小川说，对境外热钱涌入，要用“池子”应对，可采取总量对冲的措施。所谓“池子”，要么是股市，要么是楼市。因此，在通胀力量的推动下，不少开发商都认为房价还将会继续涨。
SOHO中国有限公司董事长潘石屹近日就放弃了其一贯的唱跌楼市姿态，“当时没有考虑到近期加剧的通胀情况，现在看来随着资产价格的膨胀，房价很难下跌。”潘石屹认为，现在劳动力的成本、土地成本、钢材水泥等原材料成本都在上涨，房价存在很大的上涨压力。
降价派 坚持快跑“一降就灵”示范效应鼓舞人心
“带头大哥”销售神话树立楼市榜样
榜样的力量是无穷的。在面对销量趋冷之时，当年的万科，今天的苏宁，都可能成为更多房企学习的榜样，从而被效仿。
12日，苏宁睿城降价2000元/㎡，两天后的14日，江宁就有楼盘“一天降1200元/㎡”。这家上周末已收取诚意金的楼盘，14日上午还坚持报价14800元/㎡，到了晚上7点半，该项目置业顾问打电话告诉客户，该盘降为13600元/㎡。此外，同在江宁的另一家还未开盘的项目，对外宣传均价在1-1.3万元/㎡之间不定，另据称也是为了看客户情况再定价格。
此外，在江宁、仙林等一些区域，部分开发商正在酝酿推出“特价房”。业内专家表示，在资金的趋于紧张，新政的积累效应逐渐显现且购房者观望情绪越来越浓的背景下，一旦部分项目带头降价，对市场将会形成示范作用，有利于市场的健康发展。
物价部门采取限价措施 开发商预期降低
继2007年“一房一价”之后，物价局再次成为了楼市的焦点。据报道，近期，南京多家楼盘因报价过高，定价申请被物价部门驳回。
江宁东山板块的一家楼盘表示，自家楼盘本想报1.5万元/㎡，可物价及房产部门不给办，说1.3万元/㎡；同在江宁的双龙大道上某楼盘，申报的售价直接就被物价部门要求“重新调查”；另一家楼盘开发商在申报时，因均价比上批房源涨了4000多元/㎡，物价部门不但上门调查，还迟迟不予报批；在河西，部分楼盘被要求写出定价的理由。
与此同时，据报道，南京市住房局相关人士也表示，没有物价部门的备案，“别想拿到商品房预售许可证”。物价部门表示，房价备案参考的是周边房价、建设档次、综合地价等因素，“对开发商报上来的备案价格，我们会与上期开盘价格比较，与周边价格比较。”物价局相关负责人表示。业内人士认为，严格审批可以降低开发商对房价的预期，城北就有楼盘将预期降低了3000元/平方米左右。
信贷渠道收紧 一年一度年关将近
11月15日，多家媒体报道，占据信贷市场大半江山的中、农、工、建四大国有商业银行，10月底已停止了新增开发贷款审批。第二天，虽然四大行出面辟谣，表示目前贷款并未强制叫停，但是媒体调查表明，已有部分企业坦承“资金紧张”。
此前，据和讯网报道，银监会集中调查了60家大房企资金链，发现三成开发商负债率超70%。此后，而随着央行提高存款准备金率，开发商预期受到压力。同时，伴随着首付款政策的出台，商业银行可放贷金额的减少，也意味着银行房贷的进一步收紧。另外，根据监管部门的要求，银行对房企开始实行“名单式管理”，不在名单上不放贷。而在资金回笼方面，不少开发商由于销售不畅，2010年以来收入也锐减。
在具体表现上，先是分别位于重庆、杭州的两家房企，一个选择出售旗下资产，一个则寻求合作开发房产项目，此举被视为是“房企资金链的紧缩正在到达临界点”的代表性事件。而后，11月上旬河北开发商出现排队等放贷的现象，更是加剧了业内的紧张气氛。
再加上年关将近，各方面的支出猛增，在这种情况下，是尽快低价走量回款，还是继续涨价硬撑，很多开发商都可能选择前者。
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