沪上千门店二手房月度"零成交"中介"吃老本"
房天下综合整理 2010-11-29 17:21
[摘要] 近日,市场传闻来自香港的老牌中介美联物业将在上海大幅关店,该公司旗下的二手房中介门店可能缩减一半左右。昨天,美联物业上海公司一位知情人士在接受记者采访时表示,眼下,上海公司的门店大约有13家。目前,公司旗下门店已经撤离浦东。未来一段时间,由美联物业香港总部指导上海公司进行“优化计划”。
（来源：财经日报）近日,市场传闻来自香港的老牌中介美联物业将在上海大幅关店,该公司旗下的二手房中介门店可能缩减一半左右。
昨天,美联物业上海公司一位知情人士在接受记者采访时表示,眼下,上海公司的门店大约有13家。目前,公司旗下门店已经撤离浦东。未来一段时间,由美联物业香港总部指导上海公司进行“优化计划”。
具体的瘦身方案可能在年底推出。
美联物业上海公司一高层称:每次楼市趋冷,中介总是率先受冲击。美联物业上海公司的直营门店数量目前是13家,确实存在门店网点将调整的事实。不过,他否认门店数量将腰斩。
调控以来,上海二手房成交量不断下滑,中介全行业陷入亏损不可避免。当记者问及美联物业上海公司的业绩状况,上述高层坦承:交易量大幅萎缩是中介行业业绩下滑的主要原因,沪上中介行业今年业绩反转已无望。这几个月,他所在公司处于“盈亏平衡”的点位,实属不容易。
受到去年年底和今年3月、4月初交易放量的强烈刺激,上海大型中介开始了新一轮的开店狂奔。不过,在调控持续打压下,中介行业的系统性风险开始爆发。上述人士称,在上海,直营门店规模在100家以上的大型中介,现在处于吃“老本”的艰难状况中,一个月大约亏损500万元以上。
据了解,在上海,设立中介门店一般有A、B、C级三种单店模式。A级店为中介旗舰店,规划在静安、徐汇、卢湾等主要商圈内打造200平方米左右营业面积的旗舰店;B级店的营业面积基本在80平方米左右,为标准门店;C级店主要为营业面积在50平方米左右的社区型门店。一家中介门店一般实施“一店一组制”或“一店两组制”的管理模式,一个组别6~10人不等,考核方法则以组别来计算。随着人力成本增加,以及今年商铺租金普遍上调,平均计算,每家门店的月度成本大约在10万~20万元人民币不等。如果需要实现盈亏平衡的话(排除装饰装潢、硬件配备等首期投入费用),一个门店每个月大约需要成交3单买卖房源(外加房屋租赁收入)。然而,以目前的低迷行情,每个门店月度成交3单,几乎是不太可能完成的任务。
上海汉宇地产一位区域董事告诉记者,目前,上海中介已经陷入全行业亏损,上千门店(约占全市10%)二手房买卖月度“零成交”。“据我了解,中介市场上一些公司已给员工主动‘放假’。现在开店就得面对亏损。”
一家直营门店数量超过100家的上海大中介总经理表示,他已经获知美联物业或将瘦身的消息。他表示,因为成交量持续下跌,上海目前正涌动着新一轮二手房中介关店潮。以成交量为基石、依赖谋利的中介维持收支平衡是充满挑战的。
汉宇地产此前发布的行业危机报告也佐证了上述说法:正常运营的单体门店能容忍的持续亏损时间是3个月。每一次宏观调控都会伴随着一批房地产经纪公司的消失,这已成为一种常态。
延伸阅读：
（来源：经济参考报）房地产中介乱象令人心惊肉跳 遭遇“全民共防”
看着大街小巷几乎比小吃部还要多的一家家房地产中介门面和一位位驻足在中介门口仔细打听房屋买卖的顾客，没有谁会否认房地产中介是一个蓬勃发 展 的 朝 阳 行 业 ， 然而，人们提及时却不约而同地用一个“黑”字来形容，甚至已有了“防火防盗防中介”一说。从2000年左右起步到如今已十年了。10年快速发展，我国房地产中介行业为何出现如此吊诡的境况？
房地产业将由“开发时代”转向“经纪时代”尽管客户和中介心中都有着焦虑和不安，一位中介资深人士甚至说，现在中介服务质量较差，这个行业应该摔打几次，然而，中介行业发展的步伐却没有减慢。业内人士介绍，目前北京、上海、深圳、南京、广州等一线城市的二手房交易量已 过新房，甚至一些新建楼盘也通过房地产中介公司进行销售。随着我国城市可开发土地面积的减少，房地产经纪将迎来大发展时代。 陕西省房地产研究会会长王圣学说，目前，中国城市化水平是46%，当中国的城市化水平达到65%以上时，也就是15到20年之后，中介服务行业规模将超过房地产开发业，房地产业将由“开发时代”转向“经纪时代”。
其实，现在我国已经出现雇员万人、门店数百家的大型房地产中介企业。链家、我爱我家等龙头企业更成为媒体关注的焦点。北京链家房地产经纪公司成立于2001年，2009年已在北京、天津、大连等地开设门店800家，从业人员1.5万人，年复合增长率超过100%。
合肥万家房产频道主编王雄斌说，中国社会正处于迅速城市化的过程中，我们在用几十年的时间去完成别人用几百年的走过的，在行业中出现不规范的行为并不意外。随着城市大规模基建的完成，新房供应量逐渐减少，房屋中介市场的黄金期肯定会到来。 胡景晖介绍，北京城区每年大概有240万套拟出租房，80%以上通过房屋中介达成。近年来，房地产存量房市场高达70%左右的交易是通过中介完成的，房地产中介对顺畅市场流通贡献很大。甚至，一些政府部门和银行机构也已涉足中介交易领域，尽管规模还不很大。
呼唤行业规则
业内普遍认为，规则是中介行业黄金期的基石，但现在中介如何与消费者之间又怎样的权利义务、中介之间如何竞争，目前，都缺乏明确规定。一些规则“还是唐宋时期的遗规”。
一位业内人士说，我国法律对房地产中介提供服务的内容、流程、收费标准等都没有明确的界定和规范，客户缴款之后的后续服务，往往取决于中介经纪人的职业道德。
西北大学法学院院长曾加介绍，目前，包括《物权法》《合同法》等法律在内，对中介行业的范围、性质等规定较为零散或缺失，致使行业运行某种程度上陷入无法可依的境地。 曾加还介绍，在一些国家，为保障消费者权益，实行“律师参与制”。“在澳大利亚、新西兰等国，一旦合同的履行等方面出现问题，律师也必须和当事人一道承担法律责任。”
业内人士表示，行业竞争无序、斗殴丑闻频现的重要原因还在于行业竞争规则没有确立。美国房地产中介行业实行代理制。房源和客户信息在一定时限内，只归某个经纪人所有。当客户委托一个经纪公司的时候，有权确定信息在多大程度上披露。这样既不存在客户信息流失问题，也避免了同行间“抢单”。
林倩说，大陆的中介公司获取房源太容易了，房主经常被委托。在台湾，业主需要和中介公司签订委托合同，中介公司也必须要有业主的委托书，才可以行销。台湾的中介公司还会严格核查房屋质量；签合同时，也要注明这些内容。比如漏水一项，如果6个月内出现问题，业主和中介都要承担责任。“各方面的保障很周全，令人放心。”
规范监管体系
南京市房管局存量房管理科科长方雪琴说，《城市房地产中介服务管理规定》要求黑中介进行经济处罚并责令停止中介服务，但房管局没有执法权。另外，处罚中还包括收回房地产经纪人资格证书，而证书由工商局管理下的行业协会颁发，房管局也无权收回。
南京市房管局存量房管理科科长方雪琴说，《城市房地产中介服务管理规定》要求黑中介进行经济处罚并责令停止中介服务，但房管局没有执法权。另外，处罚中还包括收回房地产经纪人资格证书，而证书由工商局管理下的行业协会颁发，房管局也无权收回。
延伸阅读：
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