手握数百亿现金 13家标杆房企年末或冲刺拍地
房天下综合整理 2010-12-03 14:04
[摘要] 今年房价调控措施频出，房价却仍然压不住，目前似乎又缓过劲儿来了。楼市为何如此“淡定”？在通胀大背景下，谁也不愿意坐等现金贬值。这或许能解释为何众多资金冒着调控的风险冲进楼市，更不用说在庞大的刚需与有限的土地作用下，地产带着显著的稀缺性。
（来源：每日经济新闻）今年房价调控措施频出，房价却仍然压不住，目前似乎又缓过劲儿来了。楼市为何如此“淡定”？在通胀大背景下，谁也不愿意坐等现金贬值。这或许能解释为何众多资金冒着调控的风险冲进楼市，更不用说在庞大的刚需与有限的土地作用下，地产带着显著的稀缺性。许多业内人士担心，如果开发商继续放任房价上涨，第三轮调控或将呼之欲出。
昨日(12月2日)刚刚宣布年销售额超千亿元的万科，已经在11月最后15天里，在广州、南京和北京的土地市场砸下了超过97亿元的资金 (其中部分为联手其他公司合买)，而在今年的前10个月里，万科总共只花了455亿元买地。
几乎同时，今年有7个月没有新增土地的华润地产花8亿元在成都拿了一幅面积为119亩的土地；连今年甚少在土地市场露面的和黄，也抓住了今年最后的几次机会，和长江实业一起在重庆及大连投得两地，涉及金额25.8亿元人民币。
来自中国指 数研究院的统计数据显示，11月20日~26日7天内，仅上海、北京等10个城市的土地成交量，就达到160余幅、957.19万平方米，共计522.42亿元，相当于杭州今年前9个月的土地出让总金额。留意到土地市场成交井喷的部分机构认为，这主要是各地区集中供地，以及房企对稀缺土地资源的渴求，造成了土地市场的火热。
也有分析师提出了另一种看法，他们认为在当前通货膨胀的大背景下，买地几乎成为房地产企业的保值手段。
前10月买地额不及卖房收入一半
《每日经济新闻》昨日曾报道，由于万科、保利等大多数房地产巨头已提前完成今年销售目标，这些标杆房地产企业几乎铁定会迎来史上销售额的一年。
但并不代表这些公司在土地购买上的投入也达到历史。记者发现，一些公司的买地支出甚至比去年还低。最有代表性的，莫过于去年花196亿元买地的金地，今年只花了55亿元扩增新的土地。另一家代表企业是中海地产，根据中原地产的统计，中海去年花费301亿元买地，今年前10个月买地的金额仅比去年的一半略多。
上述买地金额和房地产巨头同时期的销售金额相比，可说是少得可怜。以中海为例，前10个月其销售额达到469亿元，同期的买地金额只及销售金额的1/3。即使是买地金额创造了3年以来的万科，今年前10个月的买地总金额也不过455亿元，占销售额的52%多。
中原地产的统计显示，今年1~10月13家标杆企业的购地总金额仅占同期销售金额的46%，而在去年同期，这一比例曾达到70%。中原地产高级研究经理刘渊说，今年大部分房地产公司由于担心调控对企业的发展会产生巨大影响，因此普遍预留了大量现金，这使得他们在前10个月极少进入土地市场拿地。
事实上，这些房地产企业手中的现金不比年初时少。以万科为例，一季度末拥有的货币资金才179.18亿元，到了三季度末达到315亿元。大量的货币资金，使得开发商拥有了应对 “史上最严厉调控”的信心的同时，也让公司在通胀来临时，面临着资产 “缩水”的压力。
通胀或逼企业集中抢地
此前，一些金融机构已预计今年全年的通货膨胀率在4%左右，而同期的活期存款利率只有0.36%。
有分析师说，如果不投资，类似万科这样拥有300多亿元货币资金的企业，很容易因通胀造成现金实际价值的缩水，损失额可能超过10亿元。而10亿元的资金足以在任何一个二线城市购买相对较好的地块。
东吴基金电子商务经理史爱柱说，在目前的通胀预期下，即使是极为谨慎的企业也会把40%的闲置资金用于投资。
上海易 居 房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为，通胀时代，持有土地比持有现金对房地产开发商会更加有利。
刘渊认为，近期土地市场的成交热潮不乏通胀因素。根据研究，在与地产业务相关的土地、住宅、商铺三种类型房地产投资中，土地的幅度比后两者更快。
与此同时，不少开发商目前拥有的现金，远远超过他们应对调控的需要。中房 信昨日提供给《每日经济新闻》记者的数据显示，截至三季度末，135家上市房企共持有货币资金2096亿元，环比增加180亿元，现金占总资产平均比重达到了14.76%，均为2008年以来的较高水平，再加上10~11月市场的销售情况仍然好于五六月份，因此大部分企业手中的现金只增不减。
恰在此时，国内土地市场迎来了一个推地高峰。据中房 信统计，包括北京、深圳、杭州在内的多个城市，截至10月份的推地量都只完成了全年的三成甚至更低。上述城市势必会在年末大量推地，以完成全年任务。这使得11月下半月的土地市场突然发力，出现了成交井喷。
延伸阅读：
（来源：证券日报）房企重组亮红牌 再融资申请遇黄灯
继监管机构发布《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》不久后，证监会副主席庄心一在11月25日接受媒体采访中表示，房企重组已暂停，房企重组需国土部出具意见方可。事尤为已，有媒体11月26日报道中称，近日监管层强调严格把关房地产企业再融资申请，预计房企再融资申请可能暂停。
可以说，自9·29楼市新政以来，政策再一次密集“出动”。
此次虽非针对性的对房地产市场进行调控，但是结合央行连续两次上调存款准备金利率和上调存贷款基准利率0.25个百分点，业内已开始进一步关注房地产开发商的资金风险。
为此，11月29日，《证券日报》记者采访长江证券分析师苏雪晶。但苏雪晶认为近期房企资金情况并不像外界传言那般糟糕，相反，其资产负债比仍旧处于安全区位。而谈及央行从紧货币政策对房企的影响时，他亦持乐观态度。
发行规模前5名信托被“叫停”
用益信托统计数据显示，2010年1-10月份集合信托产品共计发行1575个，发行规模为2880.29亿元。其中投向于房地产领域 (论坛 新闻)的集合信托产品共计459个，发行规模已逾1500亿，占比集合信托产品发行规模总量52.09%。由此可见，投向于房地产领域的集合信托产品，无论在发行数量上还是发行规模上都远远高于其他领域。
另外，投向于房地产领域集合信托产品的平均年率也高于整体平均水平，不断创新高。而很多信托资金是通过购买股权或是债权的形式进入房地产市场。用益信托相关数据还显示，“今年以来信托资金进入房地产领域的方式中，规模占比的为股权投资类，占总规模的39.83%，而权益投资类占比也高达20.97%”。
据公开资料，6-10月份期间，就有37家上市房企以股权质押、转让的形式，或是由信托公司收购债权、发行信托产品等方式进行融资。新华信托更是“创新性”的发行一种带有“购房折扣权”的信托产品，据说这种带有购房折扣权的信托产品，目前仅此一家。
而最近一周的信托计划中，浙江广厦将于华奥国际信托发行一只17.46亿元的集合信托产品，南国置业与新城B股则在11月24日信托发行通过。
不过，业内人士也指出，鉴于目前房地产信托产品大多投向于具体的项目。而若在政策调控下引致开发商资金链断裂，轻则导致房地产信托计划亏损，重则将风险波及到整个行业。因此，监管部门下发《信托公司房地产信托业务风险提示通知》。
另外，有报道指出平安、中融、中信、中诚和新华五家信托公司已经集体暂停房地产信托。截至11月18日，用益信托数据显示，54家信托公司中，中融信托无论是发行集合信托产品的数量还是发行规模都位居首位，其发行数量是168个，发行规模高达308.82亿元，而中信的发行数量是100个，规模达313.16亿元、中诚发行数量39个，规模是187.27亿元、平安和新化两家的发行数量分别是86个和57个，发行规模分别是180.09亿元和129.68亿元。
中邮证券地产分析师在11月29日接受《证券日报》采访时指出，集合信托产品投向于房地产领域的资金占房地产开发资金来源总值的比例并不高，仅高于外资利用水平，从统计局数据来看，约为外资利用总额的2倍。不过，鉴于9·29新政以来，外资和信托资金进入房地产的总量一直大幅增长，成为缓解开发商资金压力的渠道之一。如今，房地产信托业务若真是被“叫停”，对开发商的影响亦不能小觑。
房企融资渠道遭“围追堵截”
房地产开发资金来源中，一大部分来自于国内贷款，另外两大块则是自筹资金、定金及预付款。而9·29楼市新政后，部分地区如北京、广州对预售资金进行严加监管。而且房企对预收款的使用也受到一定的限制，但政策实施效率如何，目前还尚未可知。
2009年至今，19家ST公司发布重组预案，拟注入房地产资产。以ST东源为代表的6家公司本已通过监管部门有条件通过，却因为时机不对而迟迟未获正式核准文件。11月25日，证监会副主席庄心一在接受媒体采访时表示房企重组需国土部出具意见方可，更使得调控政策成为悬在ST企业头上的达摩克利斯之剑。
而近几个月来，绝大多家上市房企定向增发方案未获通过，或是取消，或是延迟、修改定向增发方案以待时机好转。更有报道称，近日监管层强调严格把关房地产企业再融资申请，预计房企再融资申请可能暂停。
根据Wind数据显示，2009年以来拟定向增发房企约有57家，4家获批、21家停止实施或未通过，另有32家定向增发方案处于胶着状态。有报道称，因再融资受阻将导致房地产企业融资缺口累计超过1000亿元。
股票市场融资遭遇“滑铁卢”之余，银行信贷持续收紧进一步影响市场对房企资金链的信心。10月19日央行宣布加息后不久，就于11月10日-11月19日，9天内连续两次上调存款准备金利率——虽非针对房地产市场，但已再一次发起对房地产开发商资金链的冲击。有业内人士指出，央行从紧的货币政策将从供给和需求两方面对房地产市场进行影响。
不过，长江证券首席地产分析师苏雪晶在接受记者采访时表示，目前开发商现金流还处于比较好的状态，“到年底也没有问题”。而明年央行政策将适度从紧，但不太可能收缩到严重的程度，苏雪晶认为“明年货币投放量的看法，不是特别悲观”。
在苏雪晶看来，通胀预期是存在于楼市中的问题。只要通胀预期还在，就会有人购买住房以期获得保值增值的机会。而这一预期不改变的话，一旦调控政策有所放松，房价仍旧因为此类需求的存在而致反弹。因此，政策对房市的影响只是短期，效果也有限。而另一方面，开发商还在土地市场积极拿地，所以也可看出房企此时还未受到“致命”打击。
对于明年房市的预期，苏雪晶认为政策产生效果的可能性较大。一方面明年住房供给较为丰富，而房企面对政策资金双重压力，将会加快推盘，但不会如想象中那般“激进”。
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