地方楼市调控做表面文章 部分城市房价假跌
房天下综合整理 2010-12-06 17:09
[摘要] 岁末将至，今年以来从中央到地方针对房地产市场出台了诸多空前的调控举措，其效果到底如何？记者特别进行了深入调研，发现一些城市似乎已经出现的降价势头，其实只是结构性的“假跌”。
（来源：瞭望）延缓市中心城区高价房入市，加大郊区低价房开盘……
岁末将至，今年以来从中央到地方针对房地产市场出台了诸多空前的调控举措，其效果到底如何？
记者特别进行了深入调研，发现一些城市似乎已经出现的降价势头，其实只是结构性的“假跌”。
对于一些城市这种急于在“表面上”做文章，只求从数字上把房价降下来，期待严厉的房地产调控早一点过去的行为，采访中专家们担心，“将造成部分调控政策效应‘短期化’，房价存在报复性上涨隐患”。
“低价区”拉低“高价区”房价
据中指研究院报告，今年8月，福州市住宅成交均价达每平方米13826元，在35个主要城市中位列第七。10月，这一价格降至11987元，排名也退居第十。
对于福州房价的速跌，业内人士分析，与当地政府10月中旬紧急颁布“限购令”等调控新政有关，更与当月成交楼盘所在区域的结构性变化紧密相关。
记者发现，房价下跌的10月，远离市中心的仓山区住宅销量骤增，而在市中心高房价区域的鼓楼区住宅销量却相对锐减。福州住宅销售报告统计显示，8月，仓山区住宅销量682套，鼓楼区住宅销量69套，两区比例约为10?1。10月，仓山区住宅销量猛增至2506套，而鼓楼区锐减为34套，比例约为73?1。目前，仓山区新建住宅均价在每平方米1万元左右，鼓楼区却逼近了2万元。早在10月份之前，福州市就对高价位的在建楼盘申请预售许可证采取了限制或暂缓发放等措施，这使“高价区”的住宅销量立竿见影地跌了下来。就这样，10月依靠“低价区”销量的骤增，福州悄然“拉低”了房价。
业内人士透露，北方一些一线城市也在采取类似办法，即延缓市中心城区高价房入市，加大郊区低价房开盘。
这位人士分析，今年以来，国家房地产调控令一道紧过一道，某些地方政府开始“慌”了，担心自己的“钱袋子”会收紧，担心被问责。因此，一些城市急于在“表面上”把房价降下来，期待严厉的房地产调控早一点过去。
住宅楼已完工拿不到预售证
尽管在“限购令”之下，10月份福州的住宅销量却并未下降，反而骤增。对此，业内人士透露，虽然福州市10月10日突然出台了“限购令”并要求即日执行，但一些金融机构将政策宽限了几日执行。据福州住宅销售报告统计数据显示，福州“限购令”颁布后的3天内住宅签约量达1300多套，约等于9月同期签约量的8倍，整整占了10月份销量的四成。
正是由于10月份的“大丰收”，尽管进入11月份房屋销量骤减，但一些开发商底气十足，“不急卖”。记者日前在福州市仓山区一在售豪宅小区“泰禾·红峪”采访看到，该楼盘从去年到今年9月底已售多栋楼房，近期一些高层住宅楼已基本完工，却因拿不到预售许可证而暂停销售。
“以往一栋楼一开始打地基，就能拿到预售许可证。而现在，我们也不知道什么时候能拿到预售许可证，许多购房者比我们还着急。”“泰禾·红峪”售楼中心的一位工作人员告诉记者，目前，该住宅小区均价超过每平方米1.5万元。
与“泰禾·红峪”紧邻的在售高层住宅小区“天鹅湾”26号楼还没有正式销售，就接近“售罄”。“我之所以急着在还未预售的楼盘交了预约金，无非是看到，许多新建的高档楼盘售价不单价格没跌，反而涨得更快。”一位不愿意透露姓名的购房者担忧，政策越是不让人买房，可能越是助长部分购房者的“抢购”心理，房价也越可能跌不下来。
“短期不涨是应政府要求”
业内人士普遍担心，随着调控政策效力退去，将引发房价的报复性上涨。
融信(福建)投资集团有关负责人告诉记者，加上此前首付款、贷款利率上调等政策影响，福建省主要城市的房地产市场销量都在急剧下跌，开发商回笼资金速度减缓。“这与2008年同期相似，结果却截然不同”。
“过去，开发商普遍缺钱，资金回笼慢，降价促销压力大。现在，开发商手头资金相对宽裕。各楼盘维持现价短期内不涨主要是应地方政府的要求”，这位负责人表示。
占地280多亩的“大卫城”是融信(福建)投资集团在远离福州市中心开发的一个高级住宅区，该楼盘均价现已达每平方米1.2万元，而同一地段去年同期的商品房均价仅8000元左右。“大卫城”售楼部经理周文忠告诉记者：“楼盘预售5个多月，截至目前累计销售近900套。现在，整个楼市销量虽大幅下跌，但我们已无房可售，购房者想买要等新房源的推出。”
一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者：“与前几年相比，今年福州城区可售房数量不足1万套，而往年可售房量平均在2万多套。供应紧张，房价持续上涨甚至大涨，将不可避免。”
地价猛涨也将逼迫房价跟涨。融信(福建)投资集团负责人说：“今年2月，融信集团拍得福州市区一块380多亩的地，楼面地价近每平方米9000元，明年预售时均价肯定要高于1.5万元，否则只能亏本。”
福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，许多地方的一些楼市调控政策不够严肃，存在“假降”现象。这很容易让开发商通过销售不同楼盘或低端楼盘来控制市场价格，“制造”均价下降来蒙蔽政府，使政府以为政策达到预期目的了，从而停止调控，导致调控政策失去连续性。
延伸阅读：
（来源：新华网）调控紧逼致成交量下滑 北京豪宅成抗跌主力
“9 29”楼市二次调控新政出台至上月末已满月，在限购令、加息、首套住房贷款利率7折优惠取消等步步紧逼的调控措施下，北京商品房住宅成交量明显下滑；同时豪宅市场表现却比较稳定，年内新亮相的悠唐 麒麟公馆、红玺台、禧瑞都等年度新盘业绩稳定，领跑楼市。
成交量下跌 新贵豪宅价格坚挺
二次调控已过一个月，在加息限购、开发商预售资金监管、土地供应增加等调控措施紧逼下，北京9月楼市的回暖更像是昙花一现，进入十月后变得十分纠结，甚至一度出现零成交现象，而十月的整体特点就是：成交量下跌、房价僵持。北京房地产交易管理网的数据显示，10月北京商品房住宅总成交量为7680套，环比下调超过了37.1%，同比下跌45.2%，但成交均价变化不大。
业内人士分析称，二次调控以来，购房成本提高导致投机成本增加，低总价多套房的投资模式被迫退出楼市舞台；同时首付提高对部分刚需人群也有所影响，资金紧张的人们已经选择观望等待。
同时分析发现，北京本年内入市的新豪宅价格稳定，已成抗跌主力。这些豪宅的共同特点是具有稀缺资源等特定优势，定价合理，并占据区域核心地段，这样不仅在二次调控中不会受太大影响，并且在限购令下由于价格适中品质尊贵会更受市场关注。如上月底迎接首批业主入住的悠唐 麒麟公馆位于东二环外交部东50米，是北京传统意义上的内城，更是核心中的核心。悠唐 麒麟公馆周围林立着56家驻华使馆，是中国与世界结合最紧密的；南面金宝街之上，30余家世界500强、14家中国500强豢养着30万城市精英，是北京城市中心权利与财富的聚集地。占据核心区位优势的悠唐并未疯狂开价，均价仅及最贵豪宅的一半，这在内城当中是十分稀有的。
从市场整体看,排名前30的豪宅项目三季度签约面积均价达到每平方米57561元,环比二季度上涨7.1%,同比去年同期上涨更达57.8%。从历次调控的长远影响来看，由于保值增值特性显著，高端住宅市场的价格走势所受影响甚微。
新贵豪宅理性上位 抗跌性强
十月初，有将近一周时间，北京豪宅市场一度陷入零成交窘境，更甚者出现一天内连退19套房的“负成交”。就在人们揣测北京豪宅市场是否将迎来大规模退房潮之时，十月最后一周34套单价超过5万元/平方米的豪宅成交，环比前一周成交量翻了一番，正反两方面证明了品质豪宅楼市抗跌主力的地位依然没有动摇。
北京年内入市的新贵豪宅尤其引人注目，最典型的当属悠唐 麒麟公馆。位于北京东二环外交部附近的麒麟公馆“出身”显赫，该位置既是传统的皇城根又是当代的城市核心。据记者实地采访得知，该楼盘备受京城新贵青睐，自4月开盘首期产品已经售罄，半年内实现由销售到入住，全过程行云流水一气呵成，一如项目本身的新贵气质。
据了解，悠唐 麒麟公馆主打中小型一居到三居，延续了世界流行的Adeco建筑风格，配合区域内金宝街上的世界时尚潮流元素和日坛、故宫等历史文化氛围，从区域文化概念到建筑风格到户型为京城新贵量身打造了真正属于他们自己精神理念的理想家园。
对于豪宅，业内一致的看法是稳定的保值性增值性是其综合价值的体现，而地段、产品文化属性和生活配套则是其保值增值的三大元素。悠唐 麒麟公馆在占据皇家内城同时，准确分析了该地段生活人群的特有文化气质，从而打造了极为匹配这一特殊人群的新贵级豪宅，加上周围11万平米的大型生活广场、5星级酒店和5A级巨擘写字楼的高端生活配套，悠唐 麒麟公馆已然成为该地段皇家豪宅的典型代表作。
并且，据业内人士分析，尽管新政迭出，但是由于豪宅目标人群的财富性和产品本身的保值增值特性，豪宅的市场预期仍会比较乐观，长期看涨的趋势不会改变，合理定位品质过硬的豪宅产品将坐稳抗跌主力的位置。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
房天下APP优惠多，速度快
