泡沫大未必房价高 石家庄房价泡沫超北京解密
房天下综合整理 2010-12-10 13:44
[摘要] 12月8日，中国社科院发布住房绿皮书表示石家庄的房价泡沫比例超北京，引来热议以及一些业内人士的质疑。绿皮书起草人之一中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室博士邹琳华昨日接受本报记者采访时表示，泡沫大并不意味房价高，并表示泡沫计算方法科学，结果贴近现实，但仍可能有误差。
（来源：河北青年报）中科院专家称，泡沫计算方法贴近现实，但仍可能有误差
12月8日，中国社科院发布住房绿皮书表示石家庄的房价泡沫比例超北京，引来热议以及一些业内人士的质疑。绿皮书起草人之一中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室博士邹琳华昨日接受本报记者采访时表示，泡沫大并不意味房价高，并表示泡沫计算方法科学，结果贴近现实，但仍可能有误差。
“泡沫大并不意味着房价高。”邹琳华说，泡沫和房价是两回事，泡沫是通过多方取样后进行比较产生的结果，平均房价低并不能说明房价泡沫小。
对于此次选取家庭人均可支配收入、客运量、货运量等11个指标作为房价泡沫的计算指标，邹琳华解释，目前国际上有很多种计算房价泡沫的方法，他个人认为这种方法是相对科学的，有些甚至只有一个衡量指标，例如只以房价收入比作为衡量指标。“通过这个计算方法计算的结果比较贴近现实。”邹琳华说。
对于此次发布结果后专家的质疑，邹琳华表示，石家庄的基准房价数据主要来自统计局，而房价指标作为分析泡沫的最基本的依据，虽然最终结果比较接近现实情况，但也会存在一定的误差。
新闻回顾
（来源：燕赵都市报）石家庄房价泡沫高达52%购房者偿付房贷压力大
“2011年《住房绿皮书》发布暨2010-2011年住房形势与政策研讨会”8日在中国社科院举行。绿皮书指出，通过对2010年9月35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。其中，石家庄以0.520的泡沫指数排名第七位。
福州和杭州泡沫指数乌鲁木齐
绿皮书上说，分城市看，泡沫指数的前七个城市分别是：福州(0.703)、杭州(0.669)、南宁(0.668)、青岛(0.558)、天津(0.542)、兰州(0.534)、石家庄(0.520)。这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上。泡沫较高，泡沫成分占实际价格比例在30%-50%之间的城市有北京(0.496)、深圳(0.485)、武汉(0.481)、长春(0.473)、宁波(0.444)、哈尔滨(0.417)、大连(0.400)、贵阳(0.369)、上海(0.365)、郑州(0.346)、成都(0.300)；存在一定的泡沫，泡沫成分占实际价格比例在10%以上30%以下的城市有南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙；泡沫较低，泡沫成分占实际价格比例在10%以内的城市有南京、重庆、太原、呼和浩特、沈阳、厦门、海口、银川、乌鲁木齐。
绿皮书指出，泡沫指数的取值在0-1之间，泡沫指数越大，说明该城市房价中的泡沫成分越大。需要注意的是，房价泡沫指数的估计不可避免地要受到数据准确性的干扰。而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能。此外，在大多数条件下，不能仅依据房价泡沫大小，去进一步推断房价的走向。
明年房价将稳中有降住房投资作用弱化
绿皮书预测指出，2011年预计住房市场继续调整，稳中有降。第1季度在多重紧缩因素的综合作用下，开发企业可能会降价或变相降价，销售面积则可能因房价下降而上升；2011年第2季度，地方政府调控措施可能会变相放松，价格将相对平稳，销售面积上升；2011年第3季度，市场供求矛盾可能重新出现，房价有一定的上涨压力；2011年第4季度，调控政策可能重新趋紧，房价与销售量相对稳定。
绿皮书指出，2010-2011年，从宏观经济形势来看，经济将持续复苏，住房投资作用将有所弱化。住宅投资因宏观调控对经济增长的贡献度将略有减少。随着严厉的住宅市场调控措施的不断出台，开发商拿地积极性在下降，这将会影响未来住宅投资的增加。不过，保障性住房用地增加较多，因此，住宅投资将受到一定抑制，对经济增长的拉动作用和贡献度将会有所下降，但下降幅度有限。
绝大多数城市偿付房贷压力巨大
绿皮书说，按照国际通行做法，月度偿付率的线是30%，超过这个线的家庭属于低收入家庭，这类家庭一般要采取租房而不是买房的做法。如果参照国际通行做法，目前国内绝大多数城市的月度偿付率都超过了线，只有呼和浩特和重庆等少数城市是例外，在近两年的时间里，月度偿付率在绝大多数月份保持在30%以下。
而我国银监会的规定是，月度偿付率不能高于50%。如果参照此标准，长沙、济南、南京等近一半城市在大多数月份里符合中国银监会的规定。月度偿付率较高的城市主要集中在北京、深圳、上海、广州等一线城市。的是北京，大多数月份的月度偿付率竟超过100%。绿皮书认为，这样高的比重部分原因可能是北京房地产市场的投机成分过重，将房价推高到本市居民无法承受的地步。事实上国内绝大多数城市的月度偿付率在大多数月份里高达50%以上，特别是部分城市近100%，甚至有超过100%的月度偿付率，这些现象同样反映出这些城市均不同程度地存在着投机问题。
延伸阅读：
时评:老百姓望房兴叹房价着实不降租房又何妨
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