明年1月1日房贷还款额将提高 你准备提前还贷吗？
房天下综合整理 2010-12-15 19:34
[摘要] 明年1月1日就要提高房贷还款额了，而且还有加息的可能，所以我来申请提前还贷。”在市区一家银行门口，记者遇到了高新园区一家企业的中层管理者黄先生，他对记者说。
（来源：衢州新闻网）明年1月1日就要提高房贷还款额了，而且还有加息的可能，所以我来申请提前还贷。”在市区一家银行门口，记者遇到了高新园区一家企业的中层管理者黄先生，他对记者说。
据了解，现在像黄先生一样准备提前还贷的市民有不少。随着新年的临近，上一次加息的影响将开始显现，每月房贷还款额度的提高是最直接的。不过，许多人对是不是该提前还贷产生了疑惑。那么，现在该不该提前还贷呢？记者就此采访了专业人士，他们提出了一些看法和建议。
咨询提前还贷者增多
“目前咨询提前还贷事宜的人不少，但真正办理的人不多。”市区一家银行的理财师告诉记者，由于加息对于存量房贷的影响来年1月1日才会体现，所以还贷高峰不会出现在12月份，即使是市民有心提前还贷，他也会建议下月再来办理，因为本月的存量房贷依然执行原利率。记者走访了解到，市区各大银行的情况基本一致，尚未出现提前还贷潮。“因为年底发年终奖、企业派发等因素，部分市民资金充裕，每年年底会是提前还贷的小旺季。今年受到国家加息政策的影响，不少人担心房贷月供增加，咨询的人是增加不少，但是真正体现在提前还款量上还要看下个月。”市区一家银行个贷部负责人表示。
是否提前还贷有疑惑
加息了，有的市民因为利息增加而坚定打算提前还贷，也有的市民手中虽有余钱却犹豫不决。“通胀这么厉害，国家肯定要想办法控制，接下来加息必不可少。有钱还是要还点银行，不然利息增加太多。”今年年初，钟先生在西区购置一套商品房，既有改善住房条件的想法，也有一定的投资意图，如果不错就套现。不过，今年楼市调控政策不断出台，房价处于较为稳定的状态，钟先生暂时不打算将房子出手。钟先生说，因为他买房还是希望能的，如果还房利息过高会降低，打算在年底提前还点贷款，这样加息的压力就减轻了。
在保险公司工作的吴女士正犹豫是否提前还贷。吴女士在银行20多万元的房贷，由于是二套房，利率上浮10%，加息后她测算了一下，总共要多支付1万多元的利息。“刚刚拿了几笔提成，可以还掉两三万元。”吴女士说，可是想到现在物价涨得很厉害，通货膨胀的迹象也越来越明显，借银行的钱终归合算，是否提前还贷就变得犹豫不决了。吴女士在银行的朋友也向她建议，现在银行贷款额度紧，房贷几乎是还一笔放一笔，新客户办理房贷本身就难，能借到银行的钱还是先别着急还。
提前还贷要先算笔账
“即使接下来进入加息周期，借款人还是需要根据贷款的不同情况，考虑是否提前还贷。”工行衢州分行的理财师建议，如果借款人办理的是首套房贷，而且贷款利率执行的是基准利率下浮30%或25%，这种情况下借款人还是不要提前还贷为好。
“一般情况下，首套房借款人利率下浮，加息后每月还款一般增加几十元，对借款人日常生活没有太大影响。”理财师表示，首套房对于借款人来说，加息因素的影响远远小于利率折扣带来的优惠。
此外，目前银行对贷款客户的调息方式主要有两种：一种是从加息后的次年1月1日起开始调息；另一种是对年对月，即从当年发放贷款的时间开始至次年相对应的时间。如果来年1月1日调息，借款人感到压力大可以在明年1月份前提前还贷；如果是对年对月调整，借款人无需急着提前还贷，因为至少还有几个月的时间可享受原利率。
“是否提前还贷，还要看借款人选择的是什么还款方式。”理财师表示，如果选择的是等额本息还款法，每个月还款金额固定，前期还的多为贷款利息；如果选择等额本金还款法，就是每个月还的本金固定不变，贷款利息越来越少。“选择等额本金还款的可以考虑提前还贷，等额本息还款法则不大划算，因为前期还的大多是付给银行当了利息。”
四类人不适宜提前还贷
业内人士表示，提前还贷与否，需要将个人的经济状况、理财能力和还款方式等多方面的因素结合起来考量。对于提前还贷，并非所有人都适合，以下四种情况就不必着急提前还贷：
有更好的投资率。5年期以上贷款基准利率是6.14%，而银行一年期存款利率不过2.5%，一些稳健型的理财产品的年率也难超4%。而投资基金或股市，虽然有可能获得高，但也伴随着高风险。因此，如果只是单纯将储蓄作为投资方式，可考虑提前还款，如果购房者的风险承受能力较高，或有更好的投资渠道，可不必急于还贷。
选择等额本息还款方式还款。因为等额本息还款，意味着每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减。如果已到还款中期，大部分利息已经还掉，提前还款部分更多是本金，那么也没必要提前还贷，可以选择其他的投资渠道，更好地利用手里的现金。
已享受利率折扣购房者。对于已经拿到7折、8折利率优惠的购房者来说，在已经享受折扣的情况下，如果30万元贷20年，加息之后，每个月多支出的也不过20多元，对生活并没有多大影响。因此，在房贷收紧的背景下，首套房的房贷不妨慢慢还。
此外，还贷资金为家庭应急资金的，也不应办理提前还贷。
贷款金额少、还款时间长提前还贷不划算
“如果是小额贷款，比如10万元以下的，没有必要马上还清。”银行理财师表示，只经过一次加息，目前房贷利率依然处于较低点，通过提前还贷压缩利息支出的效果已不明显。而已经获得七折、八五折优惠利率的，提前还贷不如持有现金，立足于中长期，如投资基金等。
一般来说，贷款的利息与本金之间的比例是这样的，贷款最长年限是30年，通常分为三段，即10年、20年、30年。无论等额本息还款法还是等额本金还款法，10年的贷款利息，接近本金的1+3；20年的贷款利息，接近本金的2+3；30年的贷款利息，本息接近相等。
但是，无论等额本息还款法还是等额本金还款法，房贷产生的利息都是头几年还得多，后面越来越少，因此提前还贷越早越划算，如果一笔贷款已经还了好几年，再提前还贷就相当于把最优质的“低息贷款”还掉了，反而不划算。
因此，如果一笔贷款已经还了好几年，再提前还贷就相当于把后几年的优质贷款还掉了，而支付的是前几年的高额贷款，是一件不合算的事。
延伸阅读：
中国房产税 妥协的产物
2010年中国房地产调控只是未来长期调控的开端。从2010年开始，中国房地产作为经济支柱产业的地位从理论上被削减。如果2011年开征房产税，将逐步从实践上削弱房地产的支柱地位。
如果房地产市场调控的成功与否以价格稳定为标志。毫无疑问，2010年中国房地产调控不算成功。在最严厉的调控政策出台后，总体而言房地产的价格与成交量还在上升，期间还伴随着各地此起彼伏的强拆新闻。
上海与重庆征收房产税的传闻山雨欲来风满楼，从调整中国经济结构、刺破房地产泡沫和中央与地方财政的均衡来看，明年进行房产税试点是大势所趋。
从短期来看，房产税能够抑制房价的效果立竿见影。房产税关键在于增加投资者的持有成本，改变投资者对未来的预期，一旦未来投资无法赶上房价、房贷、税费等重置成本，投资者将不得不抛售物业。事实上，在前期增长较快、性价比不高的地区，已经出现部分投资者抛售性价比不高的物业的情况。
另一方面，征收房产税，能够将资金实力不足的投资者驱赶出房地产市场，而对于资金实力雄厚者则无能为力。从2010年房地产调控的情况看，大型的、资金实力较强的开发商与购房者受到的冲击不大，房产税出台后也是如此，自有资金雄厚的投资者不会受到房产税冲击，依靠借贷、资金链崩得较紧的开发商与投资者将被驱逐出市场。
对房产税的长期效果不可抱持过于乐观的态度。如果认为房产税一出定乾坤，就过于天真、过于乐观了。
房产税起作用有赖于稳定的货币政策与土地财政的瓦解。明年货币政策以稳定为主，进入严厉的加息周期可能性不大，为经济结构转型保留一定的流动性是题中应有之义。
现实中，地方政府土地财政日益坚固。预计今年12月，主要城市北京、青岛、佛山、厦门、温州、武汉等主要城市都会笑纳“地王”。据中指研究院一份研究报告，11月份120个城市住宅用地成交均价达到2135元/平方米，环比上涨32%，截止今年11月22日，上海土地出让收入以1369.94亿元位居榜首，北京以1004.48亿元位列第二，大连以893.28亿元位居第三。北京等几个主要城市2010年度卖地收入已经突破1000亿元。到11月，土地市场已经进入狂热状态。
将时间推前一年，2009年，有六十个城市的卖地收入增长超过了一倍，市场活跃度超过地价飚升的2007年，杭州、上海、北京居前三位，分别为1200亿元、1043亿元，928亿元。2010年则在疯狂的2009年的基础上再创新高。
像任何改革一样，拉锯已久的房产税会是一场综合考虑各种经济因素、平衡各种利益之后的妥协，一向地方土地财政妥协，二向拥有数套房的过往投资者的妥协。
房产税无法取代土地收入。根据中国人民大学财经金融学院教授安体富的计算，房产税一旦开征，其规模将达到7000亿元，按照安体富的计算，在现有的住房中，有60%的房子在房产税征收范围之内，有150亿平方米的住宅可以征房产税。假定平均房价是3000元/平方米，房产税税率是1.2%，那么住宅部分的房产税可以达到5500亿元，加上商业地产已经征收的房产税，整个房产税规模大体上是7000亿元。
这是目标，远不能成为现实。这一计算既高估了房产税税率，也高估了缴征率，建立在房产税在推开、应收尽收的背景下。按照1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%，但媒体报道的上海的房产税税率，远低于1.2%。
并且，房产税雷声大雨点小，在上海、重庆两城市的试点左右辩难，更不必说在推广。12月 12日，财政部财政科学研究所所长表示，中国计划改革现有的房地产税收体系，考虑引入类似美国的房产税。未来房产税应该成为中东部省份财政收入的主要来源，而资源税则应该成为西部省份的税收支柱。也就是说，房产税初期将主要在某些经济发达地区推广。预计可收税收远不到一千亿。
房产税的征收在很长一段时间内将与土地财政并存，直到房产税逐渐取代土地财政，这是绥靖之一。
绥靖之二是向既得利益阶层妥协。据报道，从目前确定的征税思路，房产税将按人均面积为起征点。其中，重庆偏重对高档房、别墅的征收，存量和增量均包括在内。而上海的方案针对新增一般房地产。这就意味着存量不咎，以往拥有数套房产的人将成为的受益者。
住宅地产的房产税将成为十二五期间地方政府最重要的收入来源，是税费整体改革中的突破口。但在目前的宏观经济背景与金融背景下，对房地产的调控如火中取栗，惟恐拿捏不准，既怕直接刺破泡沫，又怕泡沫过大影响经济健康；既要保障房地产促内需的功能，又要削减投资功能。调控声中四处强拆、地价上升、被业内人士嘲笑也就不足为怪了。
因为房地产实实在在地捆绑了中国经济、中国金融。
难，实在是难。再难，笔者依然坚定地支持征收房产税，否则，中国经济将永远看不到从房地产战车上脱身的指望，一场货币泡沫就能将宏观经济财富化为泡沫。
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