保障房建设仍需迈三道槛
新闻晚报 2010-12-16 10:03
[摘要] 在中央经济工作会议明确楼市供应“双轨制”后，住房保障体系建设明显步伐加快。在昨日举行的全国发展和改革工作会议上，对保障性住房建设有了进一步的细化，发改委会议明确了明年要开工建设保障性住房、改造各类棚户区住房1000万套。但是业内人士却向记者表示，“双轨制”的美好蓝图下，保障房建设仍需迈“三道槛”。
楼市供应“双轨制”打造美好蓝图
在中央经济工作会议明确楼市供应“双轨制”后，住房保障体系建设明显步伐加快。在昨日举行的发展和改革工作会议上，对保障性住房建设有了进一步的细化，发改委会议明确了明年要开工建设保障性住房、改造各类棚户区住房1000万套。但是业内人士却向记者表示，“双轨制”的美好蓝图下，保障房建设仍需迈“三道槛”。
【明年】1000万套的美好蓝图
2009年保障性住房及棚户区改造为330万套。2010年新建保障性安居工程580万套，2011年则计划开工1000万套。一直保持70%以上的增长速度，勾画出了一幅美好蓝图。
来自 《中国城市状况报告2010/2011》的报告显示，中国城镇人口达6.2186亿，而且今后5年内，中国城镇人口将超过农村人口。以三口之家计算，目前中国城镇家庭约为2亿户。2011年1000万套保障房的新建开工，意味着每20户家庭，在2012年或是2013年将拥有一套保障房。如果再加上2009、2010两年的保障房推出总量，前景似乎可以更加美好。
以一线城市上海为例，上海市房管局公布的数据显示，今年上海市经适房再开工400万平方米，使累计开工达到1000万平方米，竣工达200万平方米；公租房通过新建、改建、收储等多渠道筹措100万平方米；动迁安置房截至10月底已开工约730万平方米，已完成全年任务的91％，这三大“品种”均将顺利完成今年任务。与此同时，今年上海住宅用地计划供应1100公顷，其中保障性住房和中小套型商品房用地比例不低于70％。截至11月30日，已供地1057公顷，其中仅保障房用地供应已达775公顷，今年的任务有望超额完成。
展望2011年以后的五年间，上海住房建设大约为1.25亿平方米，这当中保障房建设占到了总数的半壁江山，其中经济适用房建设2300万平方米、廉租房公用房建设2000万平方米、重大工程配套拆迁安居房建设2000万平方米，总数达到6300万平方米。剩下的2500万平方米则用于非住宅的商业地产配套项目建设。用于商品住宅建设仅1700万平方米，仅占总数的13.6%，普通商品房（中小型、限价房）占到了2000万平方米。
“虽然现在政府大力推进保障性住房建设，实属‘补功课’，但是也可以缓解目前尖锐的民生问题。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说，高层对房地产调控的思路进一步清晰，调控目标进一步明确，即从对商品房市场的调控转向加大保障性住房供应量，从调控销售环节为主转向发展政策性租赁性住房为主，对于改善低收入阶层的居住条件就将会效果明显。
【瓶颈】土地供给量有限
然而，这个被业界比喻为“以时间换空间”的楼市“药方”中，仍有几味主药还未完全齐备。“如此大的蓝图，无论是土地、融资、还有地方财政的规模，现在都无法细化明确。明年保障房是否能够真正起到大众所赋予的重托，其实并不乐观。 ”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰向记者坦言道。
陈杰坦言，保障房尤其是一线城市的保障房建设面临着土地供给有限的“硬约束”。以保障房每套40-70平方米计算的话，1000万套保障房就意味着5-7亿平方米，接近2010年全年住宅交易量。而上述土地需求，如果不想对商品房用地形成“挤出效应”的话，就要进一步增加土地市场总量的供应。
从长远看，土地资源总量的有限性和可用量不断减少的趋势不会改变，资源环境已对经济社会发展产生了刚性约束。而对于上海这个人口多、土地资源相对缺乏、环境容量十分有限的特大型城市而言，这个问题就更为紧迫。在《上海市土地资源节约集约利用“十一五”规划》中就已经明确地指出，2010年全市建设用地总量控制在2610平方公里以内，其中城镇及工矿用地控制在1870平方公里以内。而在2011年，这总量控制有可能将继续保持下去。
“中国城镇年度建房也不过600万套，把年度住宅土地指标都去盖保障房也不够1000万套。商品住宅完全不要了？上海也有一样的问题。 ”陈杰有着这样的疑问。虽然目前上海市很多土地在招拍挂中，都要求开发商配建总建筑面积5%的保障性住房，有些甚至将这个比例提高到了20%，但是这对于总体目标而言，仍然是杯水车薪。上海市房地产科学研究院副院长徐益超在接受记者采访时也表示，土地资源的合理布置，是当前上海保障房建设的一大困难所在。
地方财政压力大
据住建部统计，1-9月份保障性安居工程完成投资4700亿元，占全年计划的60%。以此计算，全年580万套保障性安居工程计划投资应超过7800亿元。以上面标准粗略估计的话，1000万套保障性安居工程至少需要1.34万亿元的投资。而按照《住房绿皮书》所说，2011年应进一步增加保障房的财政投入，至少比2010年增加一倍，并在财政预算中硬化保障房资金预算。 “这部分资金对于地方政府而言，是个不小的压力。 ”尹伯成如是说。
中国房地产协会副会长顾云昌曾表示，目前保障房建设资金主要来自三方面：政府土地出让净的10%、公积金收入以及地方政府的财政收入。以2009年各地土地出让总价款15910.2亿元计算，地方政府即使真的能够拿出10%的土地出让来建设安居工程，也不过贡献1600亿元左右。
为了加大资金力度，财政部11月下发的 《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》指出，保障房筹建资金渠道来源为财政贴息撬动社会资金参与，通过土地出让、社保基金、银行信贷、企业年金、保险资金等渠道筹集建设资金。但几种渠道恐难满足需求。一位上海市“十二五”规划专家组成员向记者透露，按照目前的保障房建设资金来源构成，尽管国家创新支持政策很多，但地方财政仍然要承担重要责任，地方财政如何应对是一大难题。而以目前的状况，除了按照规定从2010年起在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，将现行从土地出让净中安排不低于10%的廉租住房保障资金统筹用于发展公租房等保障房建设外，也没有更多的直接的解决办法。
中指研究院提供的数据显示，今年，上海土地出让中郊县区出让的地块占到了很大一部分。 “在上海全市的保障工程建设中，郊县区域在土地供应和建设体量等各方面都承担着重任，如此看来，嘉定、青浦等区域近期土地出让的高频率及起始价格的提升就不难发现其中的微妙了。 ”上海中原研究咨询部总监宋会雍向记者说道。
融资热情难高涨
由于地方财政的压力巨大，因此国家发改委也提出了多渠道增加保障性住房资金投入，鼓励社会资金参与公共租赁住房建设和运营，而社保基金、保险资金、企业年金规模仍小，可行的渠道便是银行信贷，但是低回报却阻碍银行参与保障房融资的热情。
在11日的一场论坛上，一商业银行高管向记者透露，明年银行业将改变对房地产金融需求的供给，积极介入社会保障房的建设。不过，业内人士指出，由于保障房的低，银行在资金成本较为固定的情况下，通过保障房投资所获非常有限，这是商业银行进军保障房建设的障碍。
陈杰分析，相对于公租房，销售类的保障房建设不存在融资困难。在经济适用房、棚户区改造等以销售为主的保障性住房建设中，因为可以通过销售回款较快回收全部资金投入，所以该类项目在融资过程中均可得到商业银行的主动支持，融资渠道相对通畅。
在上海市的计划中，公共租赁房将主要引入社会资本进行运作。理想状态应该是，国有企业、民营资本、房产公司、甚至保险公司等大型金融机构，作为主要参与者，政府的角色则是宏观调整。但目前而言，上海市主要以国有企业做试点。目前已经公布的有两个项目，都为上海地产集团进行建设。
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