别不信！今年地价的确在飞

房天下综合整理  2010-12-23 22:33

[摘要] 国土部“圈定”了105个土地“交易异常”的城市，南京赫然在列，怎么个异常呢？统计显示，今年以来，南京市土地成交价款已经达到了471.21亿元，而接下来，12月底还有三场土地拍卖。有楼市专家说，看来南京今年的“拍地钱”超过500亿元是小菜一碟了。

国土部“圈定”了105个土地“交易异常”的城市，南京赫然在列，怎么个异常呢？统计显示，今年以来，南京市土地成交价款已经达到了471.21亿元，而接下来，12月底还有三场土地拍卖。有楼市专家说，看来南京今年的“拍地钱”超过500亿元是小菜一碟了。

“卖地”不到去年九成

“卖地款”已接近去年两倍

截止到昨天，今年南京市共计出让土地面积356.28万平方米，成交地块50幅，出让总价款471.21亿元。在成交土地的分布上，江宁区土地成交面积，为896537.3平方米。数据显示，2009年，南京市出让土地成交面积为403.44万平方米，地块77幅，总价款250.65亿元。

简单计算下：今年目前470多亿元的土地总价款，是2009年的1.88倍。而今年土地的总出让面积，只有去年出让面积的88.3%，而价款是去年的近两倍。“这说明地价大涨呗！”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉说，“今年地价的涨幅远远大于房价的涨幅”。

交易异常“实至名归”

纯住宅用地溢价达107.71%

国土资源部19日的通知称，“要求各地采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势”。有消息称，这次被国土部圈定为上报“异常情况”范围之内的城市有105个之多，除了“北上广深”等一线城市之外，合肥、南京、苏州等主要二三线城市也名列其中。

此前，南京中原地产的统计说，今年1~11月份，南京市纯住宅的土地成交价款为184.65亿元，而出让总底价为88.9亿元，溢价率高达107.71%，去年的纯住宅用地成交溢价仅为86.74%。而南京的地价显然也属于较贵的城市，列为“交易异常”城市之一也就不奇怪了。

年底还要卖9块地

地价还要飞一会？

就在这个月底的一周时间内，南京连续有三批次的土地出让，共计出让9幅地块，难免有“突击卖地”的嫌疑，今天，开拍江宁和河西的6幅地块，其中河西的2幅住宅用地总出让面积为16.8万平方米，一幅底价为27亿元、一幅底价为12亿元。

“如果众多开发商抢地积极的话，今年南京最终的土地拍卖总价款超过600亿元都有可能。”有业内人士表示，今年是楼市的政策调控年，在调控的高压之下，开发商有意放慢了销售节奏，但上市的楼盘都还卖得不错，“日光盘”不间断，给了开发商极大的信心，江北的地价甚至都拍到了7800多元一平方米，“地价不飞才怪呢”！

房价也要继续飞？

明年楼市开局“很沉闷”

2011年的楼市开了个“沉闷局”：截止到昨天，相关统计数据称，南京只有21家楼盘表示要在明年1月份推房，上市的总房源只有2300多套，相比今年12月份7000多套的上市量，1月份南京新房上市量大幅度“缩水”。

统计称，在明年1月份准备上市的21家楼盘中，江北是“最给力”的板块，1月份有9家楼盘表示要推房，约有1100多套，大约占据了当月新上市总量的一半，分别为明发城市广场、旭日爱上城、天润城、威尼斯水城、大华锦绣华城等“老盘”和“大盘”。同时，江宁有3家楼盘推出约700套房源，城北有4家楼盘推出350多套房源。

“纯新盘也不多，只有两个。”相关人士说，分别是江宁的中冶天城和城中的国信来凤街一号，其中中冶天城将推出200多套房源，主力户型是90多平方米的两房，而来凤街一号将有60多套的联排和叠加别墅房源。

“就快过年了，房源量少是正常的，因为年底本来就是楼市的传统淡季。”南京福舍投资顾问有限公司总经理史东说，在调控的压力之下，楼市的淡季其实并不淡，房价没降、成交平稳。以江北为例，现在房价普遍在8000元/平方米以上，近期的销售反而比7000多元一平方米时好卖多了，说明刚需开始发力了，而需求的释放，也进一步让开发商不会轻易降房价了。

2010年的强力调控，使得投资型需求渐行渐远，刚需再次成为购房主力。据统计，当下的刚需购房在五成以上，特别是热销的大盘。而刚需购房也带动了楼市成交的增长。

刚需提升楼市销量

数据显示，11月份新建商品房销售面积为205.8万平方米，环比10月份上涨了20%，住宅销售面积为151万平方米，环比10月份上涨16%。据北京市房地产交易管理网数据，11月份新建商品住宅的成交量环比10月份上涨了46%。可见其成交面积环比10月份明显变小。可见目前市场主要成交群仍是刚需群体，大部分为首次购房。“链家地产”分析师张月认为，刚需人群的需求难抑制，12月份，在没有明显调控的影响下，成交将会继续上涨。

张月认为，11月份，经过调控两个月，房价开始逐渐上涨，尤其是二手房价表现明显。房价上涨的主要原因在于目前市场的需求主体是刚性需求，而且大部分是首次购房，因此其需求比较强烈。需求的增多为房价上涨提供了一定的动力。目前整体市场呈现量价齐升的现象，将可能会促使政府出台第三次调控政策。

低总价项目热销

刚需购房成为主力的另外一个表现就是低总价项目热销。先是万科长阳半岛，因为开盘价低于周边房价，房子被抢购一空。另外，位于大兴的金色漫香郡，开盘均价11000元/平方米， 700多套当日售罄。

据了解，除价位适宜外，开发商为了迎合刚需人群的购买特征，二期在主推88平方米经典两居的同时，还加推了部分57平方米的一居，和70多平方米的两居，使房屋总价有效控制在80万元左右。同时，为了照顾升级置业的购买需求，还推出120-160平方米的舒适三居。在总价可控的同时，为市场提供了更丰富的户型选择。

热销盘半数购房者是刚需

在接连几个热销盘开盘现场，记者都看到了不少年轻人为了结婚或者是自住，买一套小户型的房源。一直在大兴区域开出租车的一位师傅就告诉记者，最近一月，他经常拉着二十八九岁模样的小年轻，去黄村周边的几个楼盘看房，都是刚性需求。亚豪机构郭毅表示，随着房价的不断松动，前段时间被高价抑制的刚性需求将渐渐进入楼市，目前至少占比50%左右。

对于未来房价走势，一位业内人士表示，“感觉下跌的空间有限”，随着宏观调控具体政策的细化，刚性购房者的入市，不会导致房价非理性反弹暴涨。 

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