信托遭遇"断奶"开发商融资"被掐"
房天下综合整理 2010-12-23 22:33
[摘要] 12月20日，是银监会要求所有信托公司上交房地产信托产品自查报告的最后期限。这意味着从12月21日起，重庆房地产信托业再次面临严控危险。截止到目前，重庆银监局已对全市的房地产信托逐一核查完毕。
12月20日，是银监会要求所有信托公司上交房地产信托产品自查报告的最后期限。这意味着从12月21日起，重庆房地产信托业再次面临严控危险。截止到目前，重庆银监局已对全市的房地产信托逐一核查完毕。
地产商融资渠道的最后一根输血管道被掐住。这与2008年时银根紧缩，开发商降价卖房的一幕极其相似。
重庆地产信托2010年末班车
根据中国银监会日前下发的《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，从12月起，我市地产信托产品已骤减。记者查询到，截止到12月20日，近期发行的59个信托产品中，只有10个房地产信托产品。
“如今信托公司把房地产信托产品捂得很紧。”知情人士向记者透露。
12月10日，重庆一家地产企业的房地产信托在民生银行武汉分行代售，预期年化率高达9.5%，但民生银行方面口风很紧，记者并未查询到发行信托的是重庆哪家房地产企业。
不过，公开资料显示，房地产公司金融街重庆置业和金科成为了12月地产信托末班车的受益者。
12月2日，西安国际信托有限公司成立“金科集团房地产股权投资集合资金信托计划”，金科募集了信托资金21166万元，用于其成都项目金科一城。1000万元资金购买信托者，其年化率在10%以上。
12月20日，“金融街重庆置业项目权集合资金信托计划”在昆仑信托发行结束，募集13亿资金，预期年化率在8%~8.5%。
重庆地产信托成本达12%
如今，重庆知名的地产企业几乎都曾通过信托募集资金，其中包括金科、协信、隆鑫、东原、晋愉、金融街、复地集团、鹏润、重庆和生裕等。
记者分析，重庆地产公司发行的信托产品，预期年率的在7%（隆鑫的信托），的有12%左右，记者查询到，今年以来，重庆房地产通过信托募集资金一般通过外地的信托公司，其中西安信托是重庆开发商颇为喜欢委托的信托公司。
3月17日，西安信托发行了重庆东原锦悦项目贷款集合资金信托计划，募集资金1.2亿；7月6日，西安信托又发行了“重庆东原1891项目贷款集合资金信托计划”；5月6日，中铁信托发行了优质债权投资（21期）（隆鑫地产）集合资金信托计划，募集资金用于重庆隆鑫地产集团景泓置业有限公司开发、建设的隆鑫·玫瑰湾项目；7月9日，西安信托发行“重庆复地上城五期项目贷款集合信托计划”；9月14日，中融国际信托发行“中融-宜居发展1号结构化集合资金信托计划”通过募集信托资金，为重庆晋愉峰海房地产有限公司开发建设峰海项目提供融资服务。
银根紧缩 引发地产信托疯狂
今年以来，银根紧缩，开发商融资战场转向信托平台，造成了几乎整个2010年房地产信托的疯狂。如今，部分信托公司今年四季度已觉察到房地产业务的风险，曾自动暂停或减缓了房地产的业务。但银监会从未叫停该项业务。
记者获悉，目前，重庆仍旧有地产信托销售，但已经监管很严格。位于重庆的新华信托，在最近，还推出了2只地产信托，涉及的房地产公司分别是湖州万佳和浙江珍贝。
“房地产信托的发行成本比较高，一般情况下开发商是不愿意通过信托方式融资的。”重庆市政府研究中心房地产研究中心研究员戴安财分析称，一般而言，房地产信托产品的年是一年期基准利率的3倍或3.5倍左右。以给投资者的年利率为8%计算，加上信托公司的中间，通过信托方式融资的年利率一般在10%~12%左右，再加上银行的代销费用、信托报酬，房地产企业从信托公司融资的成本则高达15%~18%。
11月正是房地产信托发行量冲高的一个月。共有43家信托公司发行141款集合信托产品，环比增加35.58%，同比增加88.00%。
信托“断奶”为保资金链开发商或降价卖房
对于这个消息，老百姓最乐观的想法是，开发商信托融资这一“独木桥”又被砍断了，明年绝大多数的开发商“钱途”堪忧。
2008年，“断奶”降房价的一幕曾出现过。当时，连续半年的“地板”成交量，银行的贷款开始收紧，让开发商有了痛感，一时间，过惯了好日子的地产商突然间发现他们无力支付建筑商的费用，众多项目开始减缓施工速度，楼价也开始往下走。
这次会是2008年的昨日重现么？
重庆大学房地产系副主任黄正军认为，大多数房地产信托都投资于单一项目，信托计划信息的透明度不高，风险比较集中，资金一旦断流，很容易引发金融风险。
银监局本次严查房地产信托，也有防范金融风险的目的。
重庆容磁地产老总王雪松则称，按照正常的商业逻辑，在融资受限资金吃紧的情况下，开发商最直接的做法是停止或者暂缓开工，如果资金问题依旧未能得到解决，开发商更应该通过降价卖楼卖地来换取现金流。这也正是国家不断加大房地产调控的目的所在。
王雪松认为，虽然银监会否认叫停地产信托，但这个风口浪尖上，手上有在建项目的开发商要想资金链不断裂：降价卖楼卖地或转向民间借贷 。
“随着年底信贷额度收紧，房地产企业对于信托的需求本来会更旺盛，但现在他们不得不转去借民间高利贷，或者进行降价促销。”重庆一信托内部人士表示。据了解，目前民间融资成本在30%左右。
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