二三线城市或成房企主战场
房天下综合整理 2011-01-07 11:33
[摘要] 2010年调控轮番施压，多数房企依然交出了漂亮的成绩单，销售超过百亿元的房企数量接近40家。但业内普遍认为，2011年房地产行业的日子恐怕不会这么好过，调控持续加码，部分开发商资金链将趋于紧张，开拓新的分类市场、向二三线城市扩张将是众多房企明智的选择。
（来源：东方早报）2010年调控轮番施压，多数房企依然交出了漂亮的成绩单，销售超过百亿元的房企数量接近40家。但业内普遍认为，2011年房地产行业的日子恐怕不会这么好过，调控持续加码，部分开发商资金链将趋于紧张，开拓新的分类市场、向二三线城市扩张将是众多房企明智的选择。
供应释放
数据显示，截至去年12月27日，上海新建商品住宅的供应量为1072.2万平方米，预期全年的供应量在1100万平方米左右，比2009年下滑三成左右，这也是1998年以来上海的供应水平。
“这是多轮调控抑制和2009年需求被大量释放后的结果。”分析师薛建雄解释说，从目前的开工量来看，商品住宅的供应量在2011年会有所增加。
汉宇地产表示，随着各项调控政策落实到位，部分开发商资金链将趋于紧张，不少囤积土地和在建工程今年将陆续进入市场。2009至2010年上海经历了土地出让高峰，预计今年下半年，在刚性需求带动下，改善型需求也将部分释放，住宅供求总量将有一定幅度放大。
同时，由于住宅投资遭遇严厉调控，商业地产和豪宅市场将继续升温。预计今年全市商品房供应将由去年的1600万平方米增加至2000万平方米（不包含保障性住房），商品房成交将由去年的1300万平方米上升到1600万平方米，供应量的上升幅度会比成交量的上升幅度大一些。
薛建雄分析，现在上海的人口约有700万户，在未来10年有可能达到1000万户，保障房的供应恐怕无法满足需求，就算每年按照20万户（超过上海每年商品房供应）的保障房供应来看，连续供应十年也只是200万户，相当于预计十年后的总户数的20%。而随着供应格局的改变，商品房供应可能会逐年减少，房价存在继续上涨的可能。
银根紧缩
2010年12月12日闭幕的中央经济工作会议明确，2011年要实施积极的财政政策和稳健的货币政策。12月25日，央行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率，这是年内第二次加息，银根收缩政策“时间窗”明显提前。
“央行此举显示货币政策正在加速回归常态。”中国国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松25日晚在接受媒体专访时表示，“超前性地在2011年上半年物价高点到来之前进行紧缩，有利于抑制通胀预期。”2011年货币政策回归常态甚至转向紧缩的迹象已经隐约可见。
继证监会暂停房地产上市公司再融资、银行收紧开发贷款后，开发商融资的另一平台房产信托也被叫停。
早报记者了解到，包括中融信托、平安信托在内的多家信托公司，已相继暂停了相关的房地产信托业务，以回应银监会对信托公司自查房地产信托业务的要求。
“房产信托向来是信托公司的主要产品之一，但是现在几乎全部暂停了。”据平安信托有关人士透露，公司原本打算发行一个与绿城合作的房地产信托项目，年率约为8%，目前这一项目已被暂停，何时重启目前还清楚。
中原集团研究董事程澐表示，由于融资的大幅减少，加之因调控而引起的市场成交量下降，标杆房企在土地市场上将更加谨慎。
刚刚过去的2010年可以看到，虽然销售收入大幅增加，但十家标杆房企去年的购地支出反而比2009年减少了10%，购地金额占销售收入的比重仅为45%，大大低于过去三年的平均水平66%。收入的增加和支出的减少，显示出标杆房企已经用实际行动，为未来市场的变局做出了准备。
令人担忧的是，即使目前开发商手中依然握有大量的现金，短期内并不存在资金的风险，但并不代表这就是正确的选择。
中金公司最近发布的研究报告认为，本轮调控下的开发商管理能力的提高使得内部现金流的改善速度较快，但外部融资环境有继续恶化的趋势。如果以去年9月份的二次调控为起点，那么房地产企业流动性最坏的时点可能会出现在今年下半年。调控持续时间越长，风险越大。
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转移战场
2010年，在商品住宅市场遭遇严厉调控的背景下，万科等地产大鳄纷纷转战商业地产。在宣布推进住宅产业化、加码商业地产之后，万科近日又高调宣布进军养老地产，项目将以配建形式推出，并从北京逐步扩展到。保利、万达、首创、华润等品牌房企也开始“上山下海”，进军旅游地产。
此外，为应对市场变局，众多开发商已布局二三线城市。万科进入了昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等40多个城市，三四线城市占总储备量超过80%，并有逐步增长趋势。恒大进入中国27个城市，在售项目56个，96%在二三线城市。恒大进入的三线城市中，有90%是中国前20强甚至100强的房地产企业尚未进入的市场。
从目前公布的业绩报告来看，截至去年11月，大部分房企已经完成全年销售目标，并呈现与前年同期不同程度的高增长。品牌房企在二三线城市的销售比例正在提高。
龙湖地产公布，截至2010年11月底，实现合同的销售金额277.2亿元，超全年销售目标12%。其中西部区域签约仍占主要部分达113亿元，环渤海区域签约105.8亿元，长三角则为58.4亿元。
上海弘基企业副总裁高栋认为，二三线城市商业地产在未来十年都有很好的发展机会。在短期内调控不会结束的背景之下，二三线城市将成为未来房企销售火拼的主战场。
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（来源：财经日报）天量保障房倒逼 开发商转战高端地产
上帝的归上帝，恺撒的归恺撒。的大规模保障性住房建设施压商品房市场，正在逼迫越来越多的房地产开发企业加速转型，部分开发商甚至直接舍弃中低端住宅市场，将目光瞄准高端物业以寻求突围。
花样年总裁潘军用“坚决转身”四个字表达了战略转型的决心。
在过去一年内，在高端物业用地和商业用地上的大规模突进，使花样年的战略取向表露无遗。与遮遮掩掩的万科等一线房地产开发企业不同，花样年对高端住宅和商业地产的渴求显得简单而直接。
但这并不能代表全部。在花样年打算坚决舍弃中低端住宅的时候，万科、恒大地产、佳兆业等开发商仍然在二三线城市的刚性需求市场上加速布局。房地产调控大局难改，开发商对行业研判的分歧带来房地产开发模式加速分化。
保障房冲击中低端市场
潘军在接受《财经日报》采访时直言，花样年战略转型2010年已经开启，即从单纯的物业开发商转变为综合的服务运营商。其中，住宅在2011年计划逐渐消化掉中低端产品，未来只开发高端产品，而服务运营则体现在将加强对高端城市综合体和高端公寓的服务力度。
为什么要退出中低端住宅产品的开发？潘军的理由是，房地产调控对普通住宅的影响非常大，市场压力非常明显，国家推出大量的保障性住房，将对开发中低端住宅产品的房地产企业产生巨大冲击。
在被称为“房地产市场转型元年”的2010年，保障房共开工580万套。2011年规划1000万套。两年筹建1580万套保障房，被预计将有5000万左右的低收入人群住进保障房。而2009年商品住房的交易量800万套，以保障房目前的建设速度，意味着不久后的保障房总体供应量将高于商品房。
根据世联地产（002285）董事长陈劲松的预测，未来十年或二十年，国内的商品住宅占住宅总量的百分比将由目前的90%以上逐步回落至60%上下，包括各类保障性住宅、小产权房等在内的非商品房住宅将占40%左右。
招商地产（000024）有关负责人在接受本报采访时表示，目前大大小小具有房地产开发资质的企业数万家，开发能力良莠不齐，大多都在争夺低端市场，导致房地产开发行业的企业化程度很低，替代性很强。
潘军直言不看好中低端住宅市场，“2010年卖得的是中低端，但房地产中低端市场的产品供应量非常庞大，产品同质化问题严重，开发商开发此类产品的能力也逐渐成熟，因此企业优势很难体现。”
在潘军看来，中低端市场的客群很多是夹心层，政府的保障房正是要解决这一人群的住房问题，未来受保障房影响较大。潘军推断称，如果每年1000万套保障房，连续做十年，将有3亿人解决住房问题；按每套60平方米计算，每年就是6亿平方米，而商品房每年才卖9亿平方米。
上海在“十二五”住房建设方案中，保障性住房建设的面积占住房建设总面积1亿平方米的比例为83%，只有1700万平方米用于商品住宅建设，约占17%；而深圳“十二五”期间将建保障房26.2万套，保障房与商品房建设比例从“十一五”的2∶8将大幅提高到4∶6。2011年甚至未来短中期，保障性住房建设“唱主角”的宏观形势已经确定。
由于宏观调控，花样年明显减缓了中低端住宅的开发速度，加速对城市综合体的产品开发。目前，花样年对住宅和商业地产的比重安排由此前的7∶3调整为5∶5。而2010年中报数据显示，花样年商业地产占据全部业务的55%，住宅业务中85%为精品高端住宅项目。
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地产高端化趋势明显
不仅仅是花样年，分析师崔琳的研究报告称，从近期成交土地类型来看，不少开发企业出手积极购入商业用地、综合体地块，旅游地块也成交频繁，这也在一定程度上意味着在住宅市场遭遇深度调控的环境下，不少房企已经在产品类型、战略布局上作出积极调整，这种变化在新增土地市场上开始呈现。
金地集团（有关高管向本报表示，金地集团也正在进行产品结构转型，商业地产和豪宅市场是发展重点，逐步增大此类投资在总投资中的比例。
在上海市场上，金地集团上海分公司正以徐泾、赵巷两幅土地为载体正式进军豪宅市场。在金地上海公司的产品线布局中，豪宅与中高端住宅的比例将按照1∶9到2∶8再到3∶7来发展。而2010年以来，金地所拿的地块也多以开发高端住宅为主。
潘军透露，目前花样年的土地储备中有30%为商业用地，50%为高端住宅用地，20%是中低端住宅用地，“但今后我们会逐渐将开发重点调整为城市综合体和高端住宅各占50%，逐渐退出中低端住宅产品的开发。”
招商地产上述接受采访的负责人表示，不断出现的“地王”在很大程度上也在逼迫开发商转向高端产品开发，尤其是一线城市的商品房市场开始呈现越来越明显的高端化倾向，而中低端物业则日渐减少。
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟此前向本报表示，在浦东、松江、嘉定的远郊地段，普通商品房未来供应量不小，房价抗跌能力较差，建造普通住宅，这些高价拿地的开发商很有可能连成本都收不回来；而豪宅的利润率相比普通住宅要高很多，开发商建造豪宅能降低高价拿地的成本风险。
实际上，二三线城市的地产高端化迹象也日益明显。以成都为例，中海、保利、中粮、合景泰富（行情,资讯,评论）、华润、龙湖、新鸿基等几乎所有的品牌房企相继卷入了高端住宅市场的角逐。继成都置信将2009年定义为其“高端年”之后，成都本土的品牌开发商蓝光地产也宣布向高端地产进行战略转型，并已将2010年定位为自己的高端年。
但更多的业内人士认为，虽然近期政府已经高举保障性住房大旗，但因为大批量的保障性住房尚在建设中，预计从2012年初开始投放市场，目前来看中低端市场暂时不会受到保障房的冲击而出现明显变化。
在SOHO中国事长潘石屹看来，如果大量保障房的建设顺利推进，将导致房地产市场格局发生重大变化。开发商尤其住宅开发商的生存状态也会发生根本的变化。
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