新一轮调控袭来?两税传言夹击上海楼市
房天下综合整理 2011-01-14 10:02
[摘要] 去年年底，房产税即将扩征和契税将要上调的消息开始在坊间流传。“两税”传言夹击下，上海楼市毫无悬念地在年关引发了一波赶“末班车”的购房狂潮。但不容忽视的是，和一直以来都颇“靠谱”的房产税相比，“契税上调”的小道消息则有些来路不明。
（来源：财经）一只已落下的“靴子”，一个足以引起市场焦虑的传言，新年伊始，上海楼市传统淡季难以平静。
去年年底，房产税即将扩征和契税将要上调的消息开始在坊间流传。“两税”传言夹击下，上海楼市毫无悬念地在年关引发了一波赶“末班车”的购房狂潮。但不容忽视的是，和一直以来都颇“靠谱”的房产税相比，“契税上调”的小道消息则有些来路不明。
“契税上调”刺激沪二手楼市税率若为1%房价或跌20%
冲击千亿 2011年谁接万科下一棒 房价猛涨 北京白领南下买房定居 京楼市风向突变 降价出售意愿升 和讯知道：房产证应该怎么办理 调研称地产公司年终奖涨近三成 探秘豪华的吸血鬼之屋(组图) 目前坊间流传的“契税上调”版本很多。其中一个版本，大致为个人购买非普通住房契税税率提高到4%，普通住宅契税提高到2%，首次购买90平方米及以下普通住房的，仍享1%的优惠契税；另一个则是普通住宅契税上调至4%，别墅等高端物业的契税更将上涨至6%。
根据上述说法，以购买一套总价约200万元的非普通住房估算，其契税成本将至少8万元。按照近一年来上海二手房买卖营业税、个税“转嫁”给下家的“惯例”，契税上涨后，购房者购买一套总价约200万元的不满五年非普通二手住宅，其所需支出的税收成本将逾总价的一成。
基于对重税的担忧，一些收到消息的购房者为了赶上“末班车”，纷纷加入2011年的波购房潮。21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2010年12月上海市共有1.97万套二手房成交，环比提高43.79%。成交套数仅次于2010年4月的2.18万套，环比增长幅度为2010年第二。
另据21世纪不动产对上海区域旗下300余家门店的抽样统计，2011年1月1日~9日上海二手房成交量与去年12月同期基本相当。有个别案例仍在受房产税、契税传闻影响而加快交易节奏。据21世纪不动产上海锐丰永新分行经理彭英透露，近日其分行即有受“契税上调”传言影响的案例。“买卖双方原本按正常节奏就一套110平方米的永新花苑二手房展开议价，在得悉这一传闻后买家即停止议价，以约400万元的总价达成交易，并快速办理了后续各类手续。”
中介做局？
“契税上调”传言对市场的冲击显而易见。但值得一提的是，有关部门始终没有对市场上传得沸沸 的“契税上调”方案作出正面回应。不少业内人士认为，不排除契税上调等传闻是开发商或中介有意在向市场散布消息，以此让部分摇摆不定的购房者尽快下单，刺激成交。
“我觉得这是造谣，为了刺激成交。”上海同策房产咨询股份有限公司董事长孙益功在接受《财经日报》记者采访时表示，“契税上调”传言可信度不高，他认为本论楼市政策调控不会调控到交易成本。“上海这些制度我们应该都比较了解，这个（契税上调）不靠谱，仅仅是加大流通成本，对整个市场的活跃没有意义。”
上海中原研究咨询部总监宋会雍亦向记者表示，严格来说，现在的调控环境不太容许契税上调至4%~6%的高度，对于普通住宅购买更不会这样。原因首先是支持自住消费的基调没变，其次是政策出台缓和为主。“虽传言较盛，但始终查无出处，也无官方背景的信息呼应，可信度有限。因此，不建议购房者盲动，仓皇中契税追补未必赶得上房价损失。”
记者还以购房者的身份向静安区房地产交易中心进行咨询。交易中心有关契税管理人员表示：“没有这个说法，中介乱说的，他又没有契税要涨的东西（文件）。”他同时强调，目前暂时没有听到有关“契税上调”的风声，“现在都关注房产税，其他的没有听说。”
不排除是下一把调控“利刃”？
虽然业内对“契税上调”传言真实性的质疑之声越来越强，且不少市场人士认为其有违调控基调，但市场中也不乏另一个声音指出：“作为一种抑制需求的税收手段之一，契税上调有可能成为下一轮楼市调控的重拳之一。”
汉宇地产方面指出，按照税法的规定，契税的征收比例为标的价格的3%~5%，目前上海采取的是对普通住宅1.5%、非普通住宅3%的征收标准，另外对于首次购房且面积在90平方米的普通住宅，更享受1%的契税优惠。这样的税收优惠其实还是在变相地鼓励购房。
汉宇地产认为：“过去几年中，契税已经做过多次调控，再进行契税调整市场接受度也会比较高，执行起来会比较容易。”
此外，上述静安区交易中心契税管理工作人员亦以“说不准”来回答今年契税是否会上调的问题。“要变化的话可能二季度会有变化，一季度肯定不会变化。因为房价再涨就可能会出这个政策，现在房价还没有明显上涨。”
（来源：中华工商时报）开征房产税打响炮？
重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。重庆将完善“双轨制”住房供应体系，今年新开工公租房1350万平方米，通过加强土地供应、税收约束等调控，促进房地产市场结构合理、供求平衡、秩序规范。
不久前，据报道，重庆市已确定开征高档商品房房产税，财政部已经原则同意，具体实施方案由地方政府制订，报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中提出，重庆将完善“双轨制”住房供应体系，今年新开工公租房1350万平方米，通过加强土地供应、税收约束等调控，促进房地产市场结构合理、供求平衡、秩序规范。“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。
重庆市政府公众信息网上刊载了黄奇帆在2010年4月份接受《经济参考报》专访的全文，其中披露了重庆市设计的“特别房产税的政策设计方案”，并称由重庆市与财政部税政司共商，目的是为了“对高端住房房价和消费加以必要约束。征收的特别房产税收入，全部用于公共租赁住房建设和维护”。
“对别墅和高价房收取每年1%的物业税或房产税，这是国际惯例。”何为高价房？黄奇帆认为是比城市平均价格高3倍的房子，“高价房和别墅，大致只占全市房屋总量的10%左右。”
除重庆之外，此间也有消息称上海将征房产税。有媒体报道，杨红旭表示，国家有关部门在上个月已经批准了上海和重庆先行试点房产税。
各方观点
日前，万通地产(600246,股吧)董事长冯仑认为，目前房产税不应该征收而且恰恰应该减税。国外都是土地私有，房产与土地都属于私人所有，而目前国内房地产土地一般都是使用制度，多为70年和50年的使用权。
中房集团理事长孟晓苏在接受记者采访时表示，我国应该学习西方房产税经验，所有产权房屋都应该征收房产税。
首创集团负责人刘晓光也表示，不能在交纳70年土地出让金之后再交纳房产税。
任志强认为，发展中国家出现贫富差别是必然出现的一个阶段，但要想实现共同富裕之路，不仅要靠“杀富”而形成“济贫”的转移支付，更重要的不是“杀富”而是“济贫”，“换句话说，没有明确的纳税支出就不应加税，没有‘杀富’而‘济贫’的支出就不应‘杀富’”。
耶鲁大学管理学院金融学教授陈志武表示，目前国内的税收已比较重，而中国尚没有机制去迫使相关部门主动实施减税政策，故目前不提倡征收房产税。尽管不提倡征收房产税，但陈志武也指出，目前国内房价太高，房产税的推出有望暂时缓解目前房价上涨的压力。
G20集团研究中心秘书长龙永图表示，他赞成开征房产税，但只能针对商品房体系的房产，而保障房体系的免收。他并表示，应该积极一点儿推进房产税。只要大方向确定后，很多技术性问题是可以解决的。房产税的开征必须对商品房体系与保障房体系加以区分，区别对待。开征过程可能会遇到很多困难，但都是可以解决的。
任志强认为，从世界上实施房产税、物业税的国家来看，房产税只会抬高房价，不会降低。此外，清华大学金融系主任李稻葵认为：“把降低国内房价的希望寄托在征收房地产税上是不现实的。”
SOHO中国有限公司董事长潘石屹把房产税称为“狼来了”，潘石屹认为，今年的房地产市场最主要取决于土地的供应和货币政策。“2011年建房子的土地供应其实在去年就已经完成了，所以今年的房地产市场最重要的取决于货币政策。”
上海房产税紧随重庆？
业内人士预计，上海两会将于1月15日召开，按照“重庆版”房产税的出台形式与时间，“上海版”房产税有可能在上海两会前后明确。
此外，房产税税率或为累进税率，房屋价值高、人均面积大的房屋，税率更高。关于房产税的税率，不同版本也不同，出现了按房价0.4%-0.8%之分。
此前上海房产税各种流传版本之所以受到业界质疑，正在于操作的可行性，怎样才能对上海所有房子进行普查？此外，若涉及到官员名下房产数据被一一揭开，各界声音认为更将遭受到巨大阻力。
大多数业内人士表示，虽然上海房产税最后方案尚未确定，但应该不会涉及首套房，而投资房将成为房产税调控目标。
据分析，中国目前的房价畸高，主要是因为大量的投机预期房价会继续上涨，“追涨杀跌”涌入房市造成的。炒房者往往买了房子以后既不出租，也不转手出售，而是囤积起来静待房价上涨。去年10月，有消息称中国有上千万套城镇住宅的电表连续6个月不“走字”。6个月没有用电，说明这些房子根本就没有人住。
房产税的博弈
过去一年来，房产税征收问题始终牵动着各界人士的敏感神经，随着重庆试点房产税的消息落地，围绕房产税的各种争议再度聚集。
2010年岁末的12月，上海二手房成交量登上了4月新政后的新高位，近两万套，一手商品房成交量也达到195万平方米的年内值，新房成交均价也达到2010年的点，但回暖的气氛与过去有所不同，坊间传言正热的不是过去的还要涨价，而是房产税要出台和契税要上涨。随即，上海出现“抢房行情”。当月上海楼市成交上涨50%，其中豪宅成交同比上涨93%。
开征房产税，除了可以调控房价，使地方政府摆脱对土地财政的依赖外，还能通过房产税调节收入分配，减少收入差距，这成为不少房产税支持者看好房产税的一大理由。
有专家称，目前从国人持有财产的习惯来看，住房的拥有水平基本上和其财富拥有水平成正相关的关系，这样比较容易获得家庭拥有财富的真实数据。房地产税的征收绝不应仅仅看做是调控房地产市场的一种手段，而是让税收调节贫富差距的功能重新起作用的根本性改革。
随着房产税即将启动的政策信号日益明确，重庆房地产市场交易量开始下降，购房者的心态明显趋于理性。房产税能否成为遏制房价飙升的利器，开发商、学者至今难以达成一致意见。
财政部财政科学研究所所长贾康日前表示，从长期看，房产税征收必不可少，改革难题难以在争议中得到解决，的方式是暂且搁置争议，尽快试点开征房产税，然后再开明地讨论，不断完善。
财经评论员叶檀撰文称，房产税方案其实是照顾既得利益阶层，显然有失公平。她在文中称，存量不征的房产税是对税收公平原则的亵渎，无法逼出拥有多套住宅的炒房者，反而把更多的投资客逼进了房地产调控的死胡同。因为房产税不是针对物业的公平税收，而成为对新进入市场者的惩罚，谁让你不早买房呢？世上不公平的税收莫过于此。目前抢购者正是为了搭上存量房不征的政策红利，避免成为房产税的埋单者。
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