沪土地出让惊现"期满出让人无偿收回"
房天下综合整理 2011-01-14 10:17
[摘要] 2011年上海土地交易市场首拍在上周平淡落幕，但预申请须知中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一“史无前例”的规定，在业内又掀起了继《物权法》之后，新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。
（来源：财经日报）2011年上海土地交易市场首拍在上周平淡落幕，但预申请须知中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一“”的规定，在业内又掀起了继《物权法》之后，新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。
“土地期满”后何去何从？
《财经日报》记者发现，“出让人收回并补偿相应残余价值”这一规定出现在上海市国有建设用地使用权出让预申请公告“沪预申请告字（2010）第02号”（下称“2号预申请公告”），即去年9月。
在上海2010年2号预申请公告中，多数地块的预申请须知中都出现了这样的规定。更有甚者，其《国有建设用地使用权出让预申请须知》中显示，土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”——如出让面积3.56万平方米的罗店新镇A1-3商住地块。这些规定，在历来的土地出让交易中均属首次。
“这个规定很刺激，要是以后所有产权都按这个办法收回，谁还敢买房，谁敢投资跟地产有关的东西啊？”分析师薛建雄如是说。
上海中原研究咨询部认为，此次出让方提出“土地期满收回”的表述，很可能是对土地使用权到期后的一种处理尝试。但是，“土地期满收回”的规定已倾向于70年后循环批租制度。“这一问题在业内争议已久，从当前批租制度衍生出的‘土地财政’和‘高房价’结局来看，如此定义土地使用权到期后的处理方式，很可能导致今天的很多问题在未来重演。”
事实上，本报记者在采访过程中发现，多数业内人士都对这一规定存有争议。
一位港资开发商代表和长期从事土地研究分析师付琦还从法律角度指出，对住宅用地来说，这一规定“没有太大意义”。
港资开发商的理由是：“这个是政府与开发商的合同，开发商最后将房源卖给了小业主，小业主却对此完全不知情，如何执行？真要起到作用，应该写在售房合同里还差不多。”
付琦的理由和上述类似，但他进一步指出，对于出让方新增的“土地期满收回”这一“游戏规则”，可能还将和国家规定的一些法律法规产生冲突。根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”
此外，2009年初曾流传的一份名为《土地管理法（修订草案征求意见稿）》的文件，在国土管理系统“征求意见”，人们关注的住宅土地使用权到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原先表述的“无偿自动续期”。
显而易见，虽然法律没有规定住宅用地到期的结果是“有偿”还是“无偿”，但前提都明确是“自动续期”，而不是“收回”。
物业税或是最终出路
从制度探讨到与法规的博弈，土地使用权到期后何去何从这一问题的复杂性已可窥一斑。
“实际上，自1987年深圳块土地出让至今，也不过23年。在这23年里，国家的土地管理制度已经发生了翻天覆地的变化，谁能说得清未来那么多年里，土地管理制度还会发生什么样的变化。”付琦指出，1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让年限按下列用途确定：住宅用地：统一执行的土地使用年限为70年；商业、旅游、娱乐用地：统一执行的土地使用年限为40年；综合或者其他用地：统一执行的土地使用年限为50年。而土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。也就是说，就算1987年出让的住宅地块，按70年年限计算，距离土地使用权到期也还有40多年。如此看来，上海2010年2号预申请公告中出现的“土地期满收回”规定，在几十年后能否被有效执行，还有待观察。
不过，值得回味的是，在《物权法》出台之前，根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。也就是说，根据以往的规定，办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。
《物权法》出台后，虽然规定了可以自动续期，但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。而《土地管理法（修订草案征求意见稿）》则以“按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自动续期”。
上海中原研究咨询部补充表示，《土地管理法（修订草案征求意见稿）》对土地使用权到期后处理的修改，当时多数业内人士认为这一文字变化为物业税预留了操作空间。
付琦亦认为，目前市场中沸沸 被传言的房产税，很有可能是一个用于完善税收制度的过渡产物，“房产税、土地出让金、营业税等各种交易环节的税收，可能都会改革成房产保有环节的物业税。”他认为，最终实现物业税之后，土地出让金被取消，房产拥有者按年缴纳物业税，届时，土地使用年限的问题就会很大程度被淡化。“也有可能，土地使用权到期后，就开征物业税，如此更符合有偿续期的说法。”付琦表示，从出让方角度来说，一次性收足未来70年的土地款，也会错过土地年复一年的增值部分，物业税的摸索，更能在很大程度上完善土地财政制度。
（来源：中华工商时报）土地出让收入大幅增长不利房价稳定
日前，国土资源部部长徐绍史在“国土资源工作会议”上说，去年土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增加70.4%。2010年是“十一五”收官之年，徐绍史回顾说，过去5年，共批准新增建设用地3300多万亩，土地出让收入7万多亿元。
据资料显示，2006年土地出让金达7000亿元，2007年突破“1万亿”大关，接近1.3万亿元，2008年这一数字为9600多亿元，2009年土地出让总价款是1.59万亿元。尽管住宅用地出让面积增加是土地出让金增加的因素之一，但是价格因素对部分城市土地出让金的贡献率更为突出。数据显示，至2010年11月，120个城市住宅用地楼面地价为2134元／平方米，环比上涨29%，同比上涨10%；武汉、南京等城市2010年住宅用地出让面积同比增幅不到20%，但出让金的收入增幅却超过125%。而随着土地出让价格与成交总价款的不断提高，也就意味着开发商所要承担的建房成本也随之不断增高，这样一来房价自然也就会随之不断水涨船高。从这个意义上说，土地出让价格与成交总价款的不断大幅增高，显然是推动房价不断上涨的主要原因之一。
需要看到的是，尽管从表面上看，政府土地出让金是向房产开发商收取，但是房产开发商最终都要将这一成本通过提高房价方式转嫁到购房者头上。所以，不断大幅升高的土地出让价格与成交价款，最终都要由广大购房者承担，广大购房者的经济负担自然就要随之不断升高。也正因为如此，唯有减缓土地出让价格与成交价款增长幅度，稳定乃至降低政府土地出让收入，才能减轻广大购房者的经济负担，才能在更大程度上促进住房消费领域的民生保障。
另一方面，由于出让商品住房建设用地可以获得巨额，而建设保障性住房却难以获得利益，这也就导致部分地方用于建设保障性住房的供地严重不足，政府建设保障性住房的积极性不高。尽管近些年来我国保障房建设总体上取得较大进展，但是保障住房建设依然存在建设速度缓慢与欠账严重问题。如按计划，2010年要建设580万套保障房，但至当年底，保障住房开工率却只有70%。而即便部分地方政府打算改善住房困难与棚户区居民住房问题，现在也并不通过建设保障性住房方式来予以解决，而是通过部分实行货币化补助与补偿方式，让部分住房困难家庭到市场上去购房。一些地方政府还通过加大城建力度如兴建地铁等方式大拆大建，制造市场住房需求，以此推高房价上涨并最终推高土地出让价格。
而要能够通过减缓乃至降低土地出让价格与成交价款增长速度，达到通过降低地价降低房价的目的，一方面应如国土资源部部长徐绍史所说的改革与完善土地出让制度，变土地招拍挂出让方式为“限房价竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”等多种房地产用地出让模式，推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。另一方面，更应通过推进房产税改革，在给地方以稳定收入来源的同时将土地出让全额纳入财政，并完善分税制，给地方财政以更大的留成比例等途径，破除部分地方政府奉行的土地财政策略。如此才可能减缓乃至降低政府土地出让收入增长速度，并由此而促进稳定房价目标的更好实现。
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