调控政策叠加 房价指数有望二三季度现负增长
上海证券报 2011-01-27 10:06
[摘要] 就在市场把注意力集中在房产税上时，继2010年4月、9月之后，第三波调控密集政策出台。业内人士普遍认为，从此次国务院常务会议上出台的“新国8条”措施来看，依然是落实去年“新国十条”和“9.29”新政基础上的进一步升级，但在限购、价格控制、信贷、税收等环节进一步加码，且行政干预力度进一步加大。
继2010年4月、9月之后，第三波调控密集政策出台，从此次国务院常务会议上出台的“新国8条”措施来看，依然是落实去年“新国十条”和“9.29”新政基础上的进一步升级，但在限购、价格控制、信贷、税收等环节进一步加码，且行政干预力度进一步加大。
市场人士预计，2011年楼市调整的幅度将大于2010年，部分城市房价将出现一定幅度下滑；70个城市房价指数将于二、三季度出现同比负增长。接下来，多部委将陆续出台细化文件。
信贷：威慑作用大于实际影响
“新国8条”中最引人关注的，莫过于第四条“强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”杨红旭认为，信贷政策的加码幅度并不大，中央明确提出的只是二套房首付增加一成，关键要看接下来央行、银监会的细则，以及商业银行的执行力度。由于当前信贷政策已经比较严厉，估计进一步收紧的空间不大。
中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，二套房首付比例提高一成对于市场的实际影响不会太大，因为二套房购房者要么是改善型需求，要么是投资需求。改善型需求一般来说是卖掉已有房产后再购入新房，首付款比例一般都较高；而目前的市场上，投资者一般资金实力都比较强，因此提高一成首付的实际影响并不会太大。
据21世纪不动产针对旗下门店2010年成交房源的抽样调查显示，购房者中以纯公积金贷款买房约占18%，商业贷款购房的约占57%，一次性付款购房的约占25%。而总成交金额中，商业贷款约占总成交金额的33% ，公积金贷款则约占5%。根据以上数据统计，2010年购房者中平均贷款需求占购房资金的约四成左右。因此，二套房提高一成首付要求对市场影响不会太大。
税收： 交易环节成本大增
“新国8条”第三条明确规定：“调整个人转让住房营业税政策”，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税，交易环节税收成本再度提高。
目前，营业税的征收普遍按照差额征收，即已满5年的普通住房免征营业税，未满5年的普通住房和已满5年的非普通住房按差额的5.55%征收，未满5年的非普通住房按卖房款的5.55%征收。如今，改为未满5年的住房全部按全额征收，征税基数增大很多，税负也相应显著增加。例如一套以200万买进、300万卖出的房产为例，一旦未满5年交易，此前所需缴纳的营业税为差价100万元的5.55%，即5.55万元；而如今，必须按照卖出价款300万元的5.55%缴纳营业税，即16.65万元，仅此一项税费增加了十余万元。
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