张秋芳：2010年百强企业领先明显

房天下  2011-03-25 14:52

[摘要] 2011年，“十二五”规划已经开局。在加快保障性住房建设的同时，政府仍将继续加强房地产市场宏观调控的针对性、灵活性和有效性，中国的房地产业已步入新的发展阶段。为探讨新形势下，房地产企业如何应对新竞争格局和转型挑战。

2011年，“十二五”规划已经开局。在加快保障性住房建设的同时，政府仍将继续加强房地产市场宏观调控的针对性、灵活性和有效性，中国的房地产业已步入新的发展阶段。为探讨新形势下，房地产企业如何应对新竞争格局和转型挑战。2011中国房地产百强企业研究成果发布会暨第八届中国房地产百强企业家峰会25日在钓鱼台国宾馆盛大举行。

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以下为北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组项目负责人张秋芳，在2011中国房地产百强企业研究成果发布会上的发言实录。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组项目负责人 张秋芳

各位来宾大家上午好，我们今天要发布的是2011中国房地产百强企业研究报告。下面我们看一下百强企业在2010年的发展有什么特点。百强企业销售额均值达143.6亿元，同比增长45.6% ；销售面积均值144.9万平方米，同比增长19.1%。与商品房销售额18.3%、销售面积10.1%的增长率相比，百强企业销售额与销售面积的增长率分别领先27与9个百分点，领先明显。全年超过三分之一的百强企业销售额达到了100亿以上，比上一年有明显的上升。销售面积在百万平米以上的企业也占到了28家，比上一年增加了6家。

以销售额计算，百强企业市场份额达到27.4%，比上年增加5个百分点。其中，综合实力10的市场份额为9.4%，比上年提升1.5个百分点，占百强企业市场总份额的34.5%，在百强企业中的显著。从市场份额数据可以看出，不仅百强企业相对同业企业的领先在扩大，百强企业内部的绩效分化情况也在进一步加剧，这里面往往蕴含着行业的整合机遇，政策环境、融资环境的变化将成为行业整合的催化剂，集中度的提升会促进企业竞争格局的不断优化。

我们来看看规模这方面的数据。2010年，百强企业的总资产增长52.1%，总资产均值达到了358.9亿元；净资产均值96.0亿元，同比增长21.8%。净资产的增速逊色于总资产，说明负债增长是推动百强企业资产规模扩大的重要因素，总资产和净资产增长的协调性不如去年。但在2010年，百强企业的规模发展呈现出一些新的特点：，业务模式的转变促进企业规模扩大。百强企业通过合作拿地、联合开发、共同经营的方式，有效地整合市场资源，扩大了自身的经营规模。第二， 顺应政策变化，积极参与保障房建设，保障企业规模扩大。

在2011年良好销售业绩的带动下，百强企业盈利水平继续保持较快增长，营业收入均值达到100.5亿元，同比增长48.2%；净利润均值16.3亿元，同比增长47.0%，维持近年来的高位。从数量分布来看，净利润超过10亿元的百强企业比上年增加了很多，达到了27家。净资产率也有增高，达到19.8%，提升1.7个百分点。

成长性方面，2010年百强企业多项成长指标表现良好，房地产业务收入同比增长了45.7%，净利润同比增长47.0% ，从新开工面积来看，百强企业的新开工面积总值为1亿8480万平方米，占房地产企业全年新开工面积的比重为11.3%。销售业绩的领先加快了百强企业土地储备资源的消耗，为了维持业绩的稳定增长，百强企业普遍都在积极增加土地储备，以满足规模发展的需要，但是考虑到市场调控的风险，土地储备量的增长速度明显放缓，在布局上也更加分散。从数据上看，百强企业的土地储备规划建筑面积均值达到1014.3万平方米，比上一年仅仅小幅增长6.5个百分点，增长率明显滑落。受土地出让价格高、竞争激烈及风险规避等因素的影响，百强企业的土地储备分布更加广泛，不仅二线城市受青睐，有发展的三、四线城市也被纳入了布局的选择范围。

加速扩张除了影响百强企业现金流净额外，对稳健性另一影响就是资产负债率的提高。负债率首次提高到70.4%。资产负债率中值已由70.3%提到到72.6%，剔除预收账款对负债总额的影响之后，实际资产负债率的中值也已由49.1%提高到54.9%，处于近年来的高点，在快速发展的过程中，百强企业一定要保证资金链的供应。稳定方面，还有一个比较好的指标，2010年百强企业的销收账款是良好的，同比增长了33.6%，预收账款持续增长对百强企业的意义更加重大，为百强企业项目的扩张提供了有力的资金保障。

2010年，百强企业的筹资活动现金流入均值达到了39.2亿元，增长高达58.6%。相对于其他的企业，百强企业更易获得融资支持主要有三方面因素：一方面在于百强企业基本形成了广泛的业务布局、完善的产品线和项目运营体系，企业经营硬实力强；另一方面，百强企业历经多年发展，在业内积累了良好的声誉，品牌软实力突出。在商业银行通用的信贷管理手段中，对房地产企业实施的“名单式管理”，也有利于百强企业脱颖而出，获得更多的金融支持。第三，百强企业尤其是其中的上市公司，他们的融资渠道更加丰富，百强企业利用多种融资手段，保证能够优先获得金融资源。

我们这次的研究发现，2010年百强企业的存货周转率均值达到0.62，提高7个百分点，存货的消化速度提高；总资产周转率同比提高3个百分点，达到了0.42.。百强企业的存量资产周转率均值由上年的0.57上升到0.61。三个周转率指标的提高都显示出百强企业运营效率的提高。

经营业绩的持续快速发展，为百强企业主动承担更多的社会责任奠定了良好的物质基础。百强企业的纳税额度继续提升：全年营业税金及所得税均值为11.6亿元，比上年又增长了26.7%。同时，百强企业在解决就业、带动上下游相关产业发展、参与政策性住房建设、慈善捐赠等方面都发挥了重要的作用，成为地方建设及经济发展的重要推动力。

策划代理百强企业的员工数量增长高于企业收入的增长，目前的人均绩效是29.5万元/人。2010年百强企业实现销售面积同比增长13.9%，增速低于2009年，高于同期商品房销售面积增幅。一手物业代理收入在百强企业营业收入当中的占比是78.2%，仍然是百强企业最主要的收入来源。但领军企业的代理费率比上一年下降了。随着行业的增大，策划业务方面，策划项目总建筑面积是2288.5万平方米，策划业务收入均值达到3946.5万元，策划业务取费水平在不断的上升，达到了2005年的水平，平均消费是49.8万元/个，同比增长了19.7%。

扩张方面，我们首先看策略，2007到2010年前五位客户的收入占比超过50%，增速在20%以上。百强企业跟随这些大客户进行扩张，项目来源保持稳定的增长。并购的策略也有凸显，通过并购的方式可以较快地获得本地的资源，扩张布局。2010年百强企业的布局并不完善，平均进入城市个数为20.4个，同比增长23.6%，平均分公司数量是11.7个左右，同比增长了17.9%。

项目的结构方面，去年来，百强企业顺应市场的变化，营销代理方面取得了一些进步。百强企业代理销售商业地产和写字楼项目总建筑面积由2007年的10.9%上升到13.8%。回顾百强企业的发展，加速扩张是一个重要的趋势。中国房地产企业步入了中国的十二五开局之年，10组连续八年的跟踪研究，目前面临经济转型的挑战，面临强者更强的格局，新的增长，在激烈的市场当中未雨绸缪是百强企业持续增长的策略，为我们提供了宝贵的数据和调研的支持，致力企业更好更快的发展，促进企业做大做强。谢谢大家！

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