易宪容:房贷加息潮涌 楼市即将由量减变价跌
京华时报 2011-04-26 08:31
[摘要] 连续10次上调存款准备率和4次上调利率，显示央行紧缩市场流动性的意图十分明显。对于当前住房按揭贷款利率变化所出现的格局，有人担心，房贷利率全面上调将影响自住购房的需求，误伤所谓的“刚性需求”。
连续10次上调存款准备率和4次上调利率，显示央行紧缩市场流动性的意图十分明显。货币市场的反应也很迅速，4月21日上海银行同业隔夜拆借利率上升177.64点至3.5333厘，而正常的情况下，这个数字应低于2厘，这意味着当前银行流动性已很紧。
实际的算账也证明了这一点：房贷有优惠时，贷款利率为基准利率的7折即4.158厘。而4次加息之后，5年期(住房按揭贷款的期限多为5年以上)以上的贷款基准利率是6.8%，其利率上升10%就是7.48%；上调20%，其利率就是8.16%。
3月份CPI达5.4%，数据显示当前的通胀压力仍很大。况且房价仍需调整、国际油价上涨、国内通胀预期已形成，加上当前存款2厘以上的实际负利率，今年利率上调2次以上的概率十分高，因此，下半年的房贷利率将进一步上升。
房贷利率的全面上升，表示国内条件及环境已经发生了根本性的变化。这种信贷条件的变化不仅表现为贷款成本成倍上涨，银行金融的去化，而且表现为商业银行资金的可获得性趋难。近几年来的中国房地产市场，是由商业银行催生的市场，房地产泡沫也是借由银行信贷吹大的。只要银行去化，者不仅不敢进入住房市场投机也无法进入市场。在这种情况下，只要将者挤出，国内整个住房市场的预期将发生巨大变化甚至逆转，住房市场销售便会由量减转为价降。笔者判断，量减转为价降的情况即将出现。
对于当前住房按揭贷款利率变化所出现的格局，有人担心，房贷利率的全面上调将影响自住购房的需求，误伤所谓的“刚性需求”。可是不要忘了，在高房价的情况下，住房市场基本上是一个投机炒作为主导的市场。在这个市场中，由于受个人支付能力或住房购买力的限制，个人住房自住需求是十分有限的(社会科学院的报告就指出中国当前这样的房价85%以上居民是无能力购买的)。既然高房价下自住需求无能力进入市场，市场上基本是住房投机炒作者，那么住房按揭贷款利率上调如何会误伤自住需求？相反，它将是住房自住需求的福音。因为，如果整个市场信贷条件改变，将投机炒作者挤出市场，那么房价回归理性则是必然。当房价回归理性后，住房自住需求才有能力逐渐进入住房市场。
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背景：国务院对地方“楼市督查”刚刚结束。
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