世联地产新评：商业地产开发“热潮”之初探
世联地产市场研究部 2011-06-08 17:46
[摘要] 在今年各大房企才先后表示加大商业地产，视今年为商业地产的开发元年，因而形成今年特有的商业地产开发热潮，并被各界广泛关注。世联研究认为，商业地产开发热是房地产市场发展到一定阶段的必然产物，是宏观、中观环境改变及微观发展共同作用的结果。
随着各大上市房企2010年度财报的先后公布，不难发现2011年多数房企均加大了商业地产的，并制定了未来一定时期内的商业地产计划。比如：保利地产表示未来3-5年商业物业比例达30%；金地集团表示2015年商业地产占到20%；招商地产希望未来商业地产的占比能达到10%-15%；龙湖地产计划未来5年再新建12个商场，出租物业面积达到200万平方米；中粮地产更是计划700亿复制“大悦城”，占到总资产的30%；等等。虽然众多房企早就涉足商业地产开发，但除了那些专业开发商业地产的房企外，其他房企更多地把商业地产作为一个副产品，为其住宅物业的配套而开发。只有在今年各大房企才先后表示加大商业地产，视今年为商业地产的开发元年，因而形成今年特有的商业地产开发热潮，并被各界广泛关注。
世联研究认为，商业地产开发热是房地产市场发展到一定阶段的必然产物，是宏观、中观环境改变及微观发展共同作用的结果。
宏观：产业结构升级，利好商业地产
“十二五规划”提出“构建扩大内需长效机制，促进经济增长向依靠消费、、出口协调拉动转变”，并要求“加快发展服务业，促进经济增长向依靠、第二、第三产业协同带动转变”。商业地产开发的物业是第三产业的重要物质载体，因此产业结构升级所带来的服务业产值的增长，也必然会导致商业物业需求的增长。
从2004年起，第三产业对GDP的贡献率就超过了40%，其中2010年达到了43%，再次超过工业对GDP的贡献率，在十二五期末，其增加值占GDP的比例将达到47%。另外从支出法衡量的GDP构成来看，消费需求对GDP的贡献率在近几年持续增长，尤其是2008年金融危机爆发后，扩大内需成为经济增长的重要推手，这使得消费需求对GDP的贡献率一举超过45%。上述指标的增长，都意味着对商业地产需求的增长。
其中第三产业中的零售业在近些年发展迅速，从2004年起，全社会消费品零售总额开始加速增长，在2008年同比增长达到29%。不仅如此，据韩国和日本的零售业的发达轨迹来看，只要人均GDP达到3000美元，将会迎来零售业的快速发展期（这一时期在日韩均超过20年）。中国的人均GDP在2008年超过3000美元，这至少意味着在2030年以前，将是中国零售业快速增长期，在这段时期内，也必然会伴随着商业物业需求的快速增长及商业地产的大发展。
中观：楼市调控的真空，城市升级改造的需求
2000年后楼市的快速上涨导致政府的轮番调控，然而几乎调控对象均为住宅市场，而非商业地产。比如：限购令及限价令均因住宅市场而出；限贷令要求住宅第三套停止贷款，而商业地产并无相关规定；住宅土地开发一般会要求符合“9070”规则，有些住宅项目会要求配建保障房、等公益物业，但商业用地开发少有此类限制；十二五期间，要求建设3600万套保障房，与商品住宅市场形成竞争，而商业地产因“住禁商”规定并没有可竞争的替代品；等等。因此，楼市在经过多年的“倒挂”后，终于在近几年迎来商业地产的快速发展，并且改变了“倒挂”的窘境。
城市的经营与发展既推动了住宅市场发展，更是商业地产大发展的大舞台，从以下四个方面即可见一斑：（1）城市更新改造。目前，几乎的大陆城市都在进行轰轰烈烈的更新改造运动，更新改造往往地段较好，一般都规划有大量的及商业面积。（2）中国式的国际化大都市建设要求。据了解，早在2003年中国就有183个城市提出要建设国际化大都市。然而目前上称上国际化大都市的城市不多，比如：纽约、伦敦、东京、新加坡、香港等，这些国际化大都市的一个突出特点就是高楼林立，零售业发达。所以商业地产的发展是国际化大都市建设的内在要求。（3）CBD建设。CBD是商务区的简称，除了是楼的汇集地之外，还规划有大量的商业，CBD的建设内容除基建外，几乎全是商业地产。据了解，有40个城市在研究或建设CBD，部分城市正在研究或建设多外CBD。（4）金融建设。目前已经有26个城市提出要建设金融，比如：北京上海要建设国际金融，杭州建设长三角南翼金融，武汉建设江南金融，沈阳建设东北金融，乌鲁木齐建设中亚区域金融等。金融的建设意味要建设众多的金融企业总部及其营业网点，这又是对商业地产开发的内在需求。
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