"限购"加码土地流拍 楼市调控一手压一手放

者报  2011-07-25 11:36

[摘要] 7月20日，由国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议，研究部署近期加强土地管理的重点工作，要求加快供地进度保证保障房用地。另外，坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。

转变只为保障房让路

7月20日，二三线城市限购措施出台后的第8天，国务院再次出台房地产调控措施。先后两次国务院会议的共同议题：保障房。政策上的区别：前者是“限”，后者则是“放”。

从限制购买商品房，到加大商品房土地供应并配套保障房建设，如此频繁调控的背后，根本意图还是确保调控成果：房价合理回归与保障房顺利推出。

一方面，让保障房顺利推出。7月20日召开的国务院常务会议强调，“推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。”这可能意味着正在尝试各种改革确保保障房顺利推出。

业内人士分析，事实上，自去年以来，一直在尝试各种改革方式，尤其在保障房上。例如，此次会议将此前的土地出让方式由主要的“招标拍卖挂牌出让制度”变为“推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变”，这种转变可达到在抑制地价、房价的同时，解决保障房供地问题，让保障房顺利推出。

有分析人士还表示，未来国家一方面加大保障房建设，另一方面可能会放宽对商品房市场的管制，将商品房交给市场。不过，前提条件是保障房能顺利推出。

另一方面，让房价合理回归。今年初，调控政策对一线城市实施限购后，现在又将扩至二三线城市。7月12日国务院会议提出对“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”。

有媒体称，未来限购政策可能化，新增的限购城市名单可能超过100个。

“这显然并不现实。因为从房价调控的考虑上，政策目标一方面应该进一步对一线城市施加压力，同时对暗地里开始放松限购政策的地方的一种提醒和纠正，而不是意在真正大面积的扩大限购城市。并且，无论从政策必要性还是从可操作性上看，限购政策向三线城市大范围推广的概率依然很低。”称。

他表示，国家继续加强房地产调控的目的，正是为了提高调控效果全面显现的保险系数。一是部分地方政府“不老实”，本地楼市连续低迷几个月后，就忍受不住寂寞了，尤其是土地出让金和房地产税收的萎缩，让他们有点捉襟见肘。明着不敢与对着干，却已在私下里尝试放松调控，对于限购措施的落实有所懈怠。

二是市场需求仍有所表现。其一，在限购城市，住宅的投机性需求多已逃之夭夭，但在部分未限购城市，却出现了他们的身影，北京、上海、深圳、广州等这些大都市周边的中小城市，经济水平和城市环境也不错，具有较高的价值，近几个月这些地方的房价上涨明显；其二，开发商的购地需求仍然可观，表现在地价上涨较快，第二季度主要监测城市居住用地价为4443元／平方米，同比去年同期上涨10.7%，而高地价会在一定程度上推高房价。

值得注意的是，目前限购城市已达40多个，新限购城市又能增加多少呢？

长江证券(000783,股吧)房地产分析师苏雪晶表示，限购政策是在今年4月份对抑制房地产过热的延续，重点调控的对象是二、三线上涨过快的城市。但是估计覆盖面不会太广，因为限购的只是个别上涨过快的城市。

“20个。”说。其判断理由是对于国家部委来说，限购城市还应增加多少，实属棘手难题。当前，二线城市多已实行限购，只是部分中西部省会城市措施不严而已，让他们重新调整文件，从严执行，似乎不太现实。而三线城市数量庞大，多数城市房价已经企稳，真正房价涨速较快的仍很少。

数据显示，相比5月、6月份70个大中城市中的一、二、三线城市，房价环比涨幅分别为0.13%、0.14%、0.07%，其中三线城市房价涨幅。

不过，对于入围名单，根据国家统计局公布的70个大中城市房价指数，未实行限购的城市中，今年以来房价涨幅较高的前十个城市依次为：岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、桂林、韶关、常德。因此，这些房价较高、上涨过快的城市出台限购措施的可能性大。

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