四环相扣的重庆公租房模式
上海证券报 作者：朱楠 2011-09-23 07:28
[摘要] 记者在采访中了解到，重庆公租房不仅已将前期建设所需的土地、资金来源基本落实到位，后期偿还贷款本金及利息的运营模式也有一整套环环相扣的思路。
重庆公租房建设成败的关键在于能否可持续发展。
记者在采访中了解到，重庆公租房不仅已将前期建设所需的土地、资金来源基本落实到位，后期偿还贷款本金及利息的运营模式也有一整套环环相扣的思路。
利息如何偿还？
——租金覆盖
今年3月曾前往重庆调研公租房建设模式的莫尼塔（上海）发展有限公司分析师施琪告诉记者，莫尼塔相关代表与重庆地产集团、中冶建工、国家开发银行重庆分行的相关负责人进行了座谈，了解到重庆公租房建设及运营模式的一整套思路。从目前开工率和建设情况来看，公租房建设应该不存在什么问题，但重庆模式能否真正成功，关键还是在于社会资金的偿还和产权退出通道是否顺畅。
目前重庆公租房的租金定在9—11元/平方米/月，而一平方米开发成本在2500元左右。4000万平方米的公租房由3600万平方米的住宅和400万平方米的商业店铺组成。住宅部分按照平均租金10元/平方米/月计算，每年回收42.2亿，商业店铺按照平均50元/平方米/月计算，每年回收24亿，累计回收66.2亿，而700亿贷款，以年利率6%—7%计算还款利息约需42—49亿元，还有剩余部分可用于维修管理，这样就保证了固定的现金流。
本金如何偿还？
——关键在于出售渠道是否畅通
更引人关注的问题在于偿还本金。重庆政府计划，偿还本金首先在于公租房商业部分的出售上。按照占总建设面积10%计算，主城区公租房商业部分可售面积约在400万平方米，按照市场价格1—1.5万元/平方米计算，约可得400—600亿元收入，可覆盖需还贷款本金的60%—85%左右。
其余偿还本金的资金则来源于公租房自身的出售。至今，对于公租房到底能不能出售仍没有明确表态。“没说能卖，但也没说不能卖。关键是要看整个制度的设计是否完善。”郭唐勇表示。
重庆政府设计了一个“公租房转让市场”，在政府和承租户个人之间进行封闭交易，根据综合建设成本考虑到税费减免、优惠政策等算出一个“交易价格”，辅以通胀、基准利率等因素的。承租户在租住公租房5年后可申请购买，之后如果再要转卖，也只能卖给政府，不能在商品房市场上交易。这个“转让市场”的设计初衷在于，既避免公租房被变相流通到市场，成为牟利的工具，又能搞活一部分房源，使社会资本成为公租房建设的有力支持。如果这一想法能够细化成制度并付诸实践，这部分出售所得资金用于偿还本金将绰绰有余。
从目前来看，重庆公租房建设能否做到可持续发展，核心问题是公租房资产能否以某种方式变现。莫尼塔机构在完成调研后提出：由于重庆公租房交易方面的种种限制，承租户购买需求到底能有多大？如果出售遇冷，公租房资金将面临本金无法偿还的困境。
“根据我们的调查，还是有部分购买需求存在的。”郭唐勇向记者表示，只要有30%—40%的购买需求，这部分出售房款就够填补偿还本金的资金缺口。
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