调控下一个中小开发商的生存样本 星耀钱紧陷破产传闻
京华时报 作者：潘秀林 2011-11-11 07:32
[摘要] “只有在退潮的时候，才能看清楚谁在裸泳。”这是股神巴菲特的一句名言，如今，却精准地用在房地产市场。日前，一则关于破产的网上流言让天津星耀的命运变得扑朔迷离，尽管集团高层轮番否认，但从2007年拿地开始便遭遇资金链紧张，却是不争的事实。“与绿城相比，星耀的破产似乎更加迫在眉睫。”一位业内人士如此表示。
“只有在退潮的时候，才能看清楚谁在裸泳。”这是股神巴菲特的一句名言，如今，却精准地用在房地产市场。日前，一则关于破产的网上流言让天津星耀的命运变得扑朔迷离，尽管集团高层轮番否认，但从2007年拿地开始便遭遇资金链紧张，却是不争的事实。“与绿城相比，星耀的破产似乎更加迫在眉睫。”一位业内人士如此表示。
曾经
一切都是从登上的华丽舞台开始。
2007年10月19日，云南星耀集团旗下的天津星耀有限公司（下称天津星耀）击败来自京、沪、辽、豫等地的5家上市公司，以62.9亿元总价拿下天津津南区的天嘉湖地块。该地块占地面积高达1.1万亩、建筑面积近300万平方米，至此，该地块成为当年度天津楼市单块成交面积和成交总价的双料项目。
按照当时的土地出让合同规定：天津星耀须在30天内缴清全部土地出让金；协议签订后3个月内开工建设，3年内住宅项目竣工80%；两年半内酒店等经营性公建和非经营性配套项目竣工，5年内整个区域项目要全部竣工。
62.9亿元的土地款，再加上约20亿元的项目启动资金，这对于发家于云南的天津星耀来说，难度不小。
资金饥渴的天津星耀于是相继引入中信信托、华能贵诚信托和华融国际信托进行融资。
对赌信托
拿下两个月后，天津星耀便携手中信集团旗下的中信信托，发行“昆明星耀特定资产权项目集合资金信托计划”，拟募集资金额高达30亿元。此后，在不到一年的时间内，天津星耀与中信信托提前终止了该项信托计划，改由“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”替代，这也是当时中国规模的地产信托基金。
资料显示，该笔信托资金分为三个部分，部分为面向社会公开募集11.5亿元，扣除2%认购费后的年率为12%，偿付周期为15个月，享有超优先级受益权；第二部分，中信集团和中信信托以自有出资、外加部分机构者认购的基金共23.5亿元，享有优先级受益权，偿付周期3年；第三部分，星耀集团以天嘉湖地块折价后的32.9亿元资产投入信托基金，偿付周期为5年。
令人关注的是，信托协议中规定，在预计将面临偿付时点现金流不足的风险时，受托人中信信托可向中信地产或具有收购实力的第三方出让星耀五洲项目股权，为者按时足额获得本息提供流动性保障。
“这无疑是巨大的对赌，实际上，星耀五洲项目随时可以变成中信地产的资产。”业内人士评论称。
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