开发商资金链趋紧 房地产信托压力隐现

房天下综合整理  2011-11-22 07:13

[摘要] 近期万科在上海全线的消息闹得沸沸 。随着房价下行压力逐渐增大，住房成交量持续低迷，房地产开发商资金链日益紧张，这也给前期突飞猛进的房地产信托业务带来了较大风险。

（来源：上海证券报）近期万科在上海全线的消息闹得沸沸 。随着房价下行压力逐渐增大，住房成交量持续低迷，房地产开发商资金链日益紧张，这也给前期突飞猛进的房地产信托业务带来了较大风险。

根据中国信托业协会数据统计显示，截至今年三季度末，投向房地产领域的信托余额为6797．69亿元，比二季度末增长12．32％。值得注意的是，前三季度投向房地产的新增信托资金累计达3216．67亿元，比二季度末大幅增长54．82％。房地产信托成为信托公司业务规模扩张最为迅猛的信托业务。

房地产信托的迅猛增长始自2009年下半年，由于银行信贷收紧，不少房企甚至上市的大型房企都将融资渠道转向信托，发行了大量的房地产信托计划。从这两年信托公司发行的房地产信托周期来看，以一年到两年期的房地产信托计划居多，按照时间推算，今年底将有大批在2009年下半年发行的房地产信托计划需要到期兑付。而从目前的房地产市场情况来看，住房成交量持续低迷，很多房地产开发商由于资金不能及时回笼造成资金链紧张，一旦房地产信托到期，而房地产开发商又拿不出资金，房地产信托就将面临到期无法及时兑付的风险。

“从我们了解的情况来看，房地产开发商的资金链确实比较紧张，大部分房地产企业都有资金周转的需求。”国庆节之后，上海某信托公司一位信托经理前往宁波，并对那里的房地产开发商资金链状况进行考察，经过对宁波多家房企的走访，他认为目前开发商的资金链状况确实值得密切关注。

这位信托经理告诉记者，根据他了解的情况，宁波当地的大型房地产开发商并不多，以中小型开发商为主，目前银行信贷对这些中小房地产开发商的资金“闸门”紧锁。而在目前房地产销售低迷的状况下，房地产开发商的资金不能及时回笼，资金周转大多存在困难。该信托经理认为，虽然目前宁波当地的房地产开发商资金链状况问题并不大，但如果未来几个月房地产价格下行，这些开发商的资金链可能会出现问题。

“根据我们了解的状况，我们决定今年对房地产行业保持谨慎的态度，原则上今后几个月不再上新的项目。”上述信托经理告诉记者。

记者了解到，出于风险控制的考虑和层日益加码的“窗口指导”压力，目前已有多家信托公司暂停发行房地产信托计划。“当然有些信托也是出于额度方面的原因而暂停发放房地产信托计划。”上述人士表示。

信托业人士刘擎表示，前期发行的房地产信托中并不是都有风险。他认为，应该重点关注几个方面：那些抵押率过高的；房产估值虚高的；信托标的物所在城市房价跌幅大的；信托设计较大的；融资方负债的；信托项目所在地新开工保障房面积较大的房地产信托计划都隐含着较大风险，这些房地产信托计划都值得密切关注。

 

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房企资金链压力大增 房地产业洗牌加速

房天下讯 据媒体报道，近日，安徽、成都、长沙、天津等多个城市都爆出开发商因资金链断裂而“跑路”的消息。在楼市调控不放松的大背景下，融资渠道收紧、负债、信托到期无疑都雪上加霜，使得房企资金链压力大增。认为，在多重压力之下，二三线城市楼市可能会出现小开发商破产潮。由于高周转率和非传统融资渠道的，大开发商兼并收购或将进一步加强，房地产业洗牌加速。

绿城“被破产”、万科“过冬论”、房企潮等都像是房地产业洗牌之路上的种种哀嚎。而对于“内忧外患”缠身的开发商来说，最重要的问题就是资金。亚太城市发展研究会政策研究主任谢逸枫表示，“中国房地产行业80%中小房企都面临着不同程度的资金紧张现象。”而房企资金链压力大增主要有以下三个原因：

一、融资渠道收紧 房企资金“断奶”

由于货币政策紧缩，开发商很难从银行获得贷款，民间资金高额借贷也不敢染手。很多中小房企资金出现断奶。

数据显示，房地产开发企业资金来源今年同比增速加快，自筹资金占比保持首位并继续增大。
从房企资金来源方面来看，1—7月，房地产开发企业本年资金来源共计4.8万亿元，同比增长23.1%，增速较1—6月上升1.5个百分点。从占比来看，开发企业自筹资金占比继续提高，国内贷款占比保持下降趋势，其他资金来源占比无明显变化。

另外，随着限价、限购、限贷及房产税等楼市政策进一步加强，产品销售一旦不顺，资金链随时将破裂。

二、房企总负债超万亿 财务指标令人担忧

根据证监会分类下房地产开发企业资产负债率统计显示，在130余家样本中有52家上市公司的资产负债率超过70%。其中，保利地产以80.74%的高负债率列居第16位，万科也以资产负债率78.97%的水平第20位。

据公开数据统计，截至2011年上半年末，上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%。其中上市房企总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。

众所 ，资产负债率是衡量企业健康与否的重要财务指标。过高的资产负债率将意味着该企业债务负担严重，财务压力大，财务风险大。

某证券研究员表示，“从今年上半年开始，市场对上市房企的财务指标一直担忧不断。”房地产企业在今年年底公布的2011年报财务数据或许将持续低迷。

三、7000亿房产信托到期 或成房企催命符

据信托业协会公布的数据显示，截至2010年9月30日，国内信托公司投向房地产资金额为3778
.2亿元，而2011年9月30日该项数据已高达6797.7亿元，大增3020亿元。由于房地产信托期限大部分为12月至24月，因而将逐步进入密集偿还期，如绿城房地产集团2012年4月将有一笔约20亿元的信托计划到期。

近7000亿的房产信托无疑是一道催命符，将迫使资金链薄弱的中小房企进入行业洗牌。据中原地产统计的市场公开数据显示,今年前7个月，房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗，总涉及金额达到了175.39亿元。

在2010年的房地产行业并购爆发式上涨后，今年前7个月的房产企业再次出现明显上涨，并购的案例数量及并购总金额及平均单案例并购金额均创造了历史新高，房地产行业也占据了整体并购市场的。