北京普宅新标准引发联想 或为房产税出台铺路
北京青年报 2011-12-01 07:29
[摘要] 北京住建委及北京地税局对契税征收优惠政策中规定的普通住宅界定标准进行了更新，将作为判断标准的套均总价改为每平方米单价，总体上扩大了普通住房的认定标准，从而使更多的普通家庭住房可以享受到契税的优惠。
新标准贴近实际并非调控开始放松的信号
根据调整的价格标准，北京市享受优惠政策住房的每平方米价格上限是：四环内北部地区为38880元、南部地区为34560元，四至五环北部地区为32400元、南部地区为28080元，五至六环北部地区为25920元、南部地区为21600元，六环外地区为17280元。
由于在此之前的非普通住宅标准仅按照环状区分（之前的标准是：实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。三环以内总价人民币215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套），没有把北京房价南部和北部差价比较大的情况考虑进去，所以业内人士认为，新标准更加合理。
举例来说，以北京东五环外普通住宅项目远洋一方为例，成交均价1.8万元左右的90平方米两居室，成交总价为162万。在之前需要归类为非普通住宅，契税按照3%缴纳，需要缴纳4.86万。而在12月10日以后，同类型价格的房源将归类为普通住宅，首套房的话只需要缴纳契税1.62万。
北京中原的市场人士表示，北京房价在9-10月明显开始下调，但是目前均价依然比较高。对比新的标准，北京将有更多住宅成为普通住宅，这也基本符合目前市场情况。“是五环外，90%以上的140平方米以下住宅将成为普通住宅。”专业人士分析，虽然新标准将使得七成左右的购房家庭享受到税收优惠，但是平均几万元的优惠，并不足以打破目前住宅市场购房人等待观望房价进一步下跌的预期，所以“北京普通住宅标准的放宽”不会引发成交量和房价的大幅反弹。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受记者采访时分析表示，放宽“北京普通住宅标准”是对之前仍在执行的2008年标准做出的一个实事求是的修正，使得普通住宅和非普通住宅标准的划定更符合真实的市场行情。这不会引发成交量的报复性反弹，也不会改变未来房价将继续下跌的预期，所以不能把“北京普通住宅标准放宽”看成是调控的放松，也不能看成是北京楼市调控开始放松的信号。
打击保护刚需或为房产税出台铺路
10月统计局数据显示，北京房价在僵持3个月后，出现了明显下调，商品房住宅下调0.1%，二手房住宅下调更是达到了0.5%。北京中原市场研究部统计显示，10月有签约的新建商品住房项目182个，其中15个项目，比9月份增加6个，主要分布在大兴、通州、房山，折扣力度较以前增加2-17个百分点，部分项目下调幅度更是超过了20%。
与此同时，11月份成交价格下调的项目比例继续增加，部分新开盘项目均价明显下调。北京房地产交易管理网数据显示：截至11月15日，年内北京商品房住宅立项项目（剔除保障房）销售面积为774.95万平方米，环比去年下调达到了28%左右。预期全年成交量将低于850万平方米，创造了最近10年的纪录。
分析人士指出，当前房地产市场“换量”的整体格局已经形成，从调控政策执行的2月17日到现在，北京现有购房者绝大部分为自住的首套房需求，需求基本归零。
北京之前调控政策主要落实在抑制非理性购房需求上，本次出台的提高普通住宅标准更是落实了调控细节，减少自住需求的税费负担，楼市调控政策更加人性化。“这一政策既是税收政策，也是房地产调控政策，提高计税标准继续收紧购房，另外普通住宅的认定标准回归市场，也有可能会在后续出台的试点房产税或者物业税中起到比较重要的作用。保护自住，打击投机，对市场也存在一定的调控威慑作用。”
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