房产税推出时机已成熟 但政府一直没有决心
中财网 2011-12-29 20:13
[摘要] 刚结束不久的经济工作会议明确强调了明年房地产调控不放松，与此同时，也提出了房产税的扩大化趋势，在此基础上，用房产税来替代限购等调控的观点喧声渐起。
观点地产新媒体：这一轮的调控力度超前的严厉，可是回溯到本质上，房价涨这么快，主要原因是货币超发吗？
尹中卿：肯定这是原因之一，货币超发就是说钱多了大家都去买房。首先还是中国的城市化进程。我们搞了30年的城市化提高了30个点，那30个点是多少人，原来我们城市化有3亿人，现在又有3亿人，总共是6.17亿人成为城市的常住人口。那么，这3亿人进入城市总是要住的。
另外，这30年有些小孩长大了结婚就要买房。还有一个改善的需求，原来的房子很小需要改个大一点的。所以，我认为楼市价格上涨是城市化的必然现象，尤其是中国土地比较紧缺，这是一个现象。
但是，2003年之后的房价上涨，是2009年、2010年房价上涨是和我们2008年后推行宏观刺激政策有一定的关系，就是大量的资金从供给方进入了房地产领域，建设领域。
比如说外资，我们当时讲2009年1月到7月新增贷款7万多亿，但是很多中国中小企业还缺资金，这些资金进入了房地产行业，所以才会出现。
大型国有企业的钱出来之后也去买地，跑马圈地的盖房子，包括国外的资金，沿海地区一些加工和制造业关门之后，这部分资金也有一部分进入了房地产。
就像2009年我说的，到底进入多少谁也说不清楚，但是大家有一个共识肯定进入了房地产。接着就是雨后春笋般的出现那么多土地开发商，大的小的，央企、国有企业有60多家涉足房地产，有一些甚至就以房地产为主了。
从需求方来看，的确有一些转化为老百姓的收入，这也是想加快改善自己的需求，还有对未来的不确定性，把房地产作为一种保值、的产品。
因为投什么都不行，就买一个房子还靠谱。这种需求不是刚性需求，也不是合理的需求，是投机性的需求和性的需求，这种投机性的需求和性的需求反过来又加大了房地产价格上涨的压力。
所以，如果房地产要是形成这样的恶性循环就麻烦了，那就是需要住房的人没房子住，大部分人是把房子作为品和投机品。我就说，首先一条开征房产税。第二，增加交易税。
所谓开征房产税就是要加大占有成本，只有这样才能抑制投机、性需求，我觉得这是解决的办法。
为什么我一直说要开征房产税？我觉得房产税是目前条件下能够解决把房子作为品和投机品的一个主要政策。第二，房产税也会使地方有固定的收入来源，减少对土地财政的依赖。
观点地产新媒体：调控到了年底，市场上的各种观点都有，一部分开发商还觉得，调控可能要逐步放松了，包括存款准备金率也下调了。在您看来呢？
尹中卿：这几年房地产的发展过程造成了开发商与地方政府和银行三家共赢或者共睦，从某种程度上说，就是开发商绑架了地方政府和银行。
1994年之后，最近十年，土地财政收入完全成为很多地方政府最重要的一项收入来源，包括城市的经营，城市的建设，都是依赖土地的转让收入。
房地产的开发和建设，产业链条长，有60多个部门，占很多地方GDP的6%到10%左右。因此，这种情况下不仅仅是房地产的土地价格，如果房地产不景气了，土地转让收入就没有了。
所以，对于的调控政策，很多地方政府从心里来说是不愿意的。这一轮房地产调控不可谓不猛，时间坚持不可谓不长，但还是坚持不下的重要原因我觉得是地方政府在这里面阳奉阴违。
还有银行，银行这么多年到底有多少资金进入到房地产领域，没有人说得清楚。有人说三十万亿，这个和银行表面的报表不一样。
但不管怎么说，就是银行傍了地方政府，傍了大款，赚大钱的其中一个就是房地产。并且，银行是两边傍，一边是给房地产开发商提供贷款，另一边又给买房子的人提供住房抵押贷款。
如果房地产的价格出现突然大幅度的下降，将会使一些银行的不良贷款率大幅度提高。尽管银监会进行过压力测试，放出风是20%，30%，甚至50%就不会对银行伤筋动骨，但这个不好说，因为现在没有下降到那么多，谁说的也不算数，到底有多大的影响还有待时间的检验。
还有一条，银行投入房地产的资金，包括对于老百姓的房地产抵押贷款的数量远不止现在这些数字。正是因为这样，我们现在的房地产开发商绑架了地方政府和银行，建立了这样一个关系。开发商认为总有人比他更急，就是地方政府的市长和银行的行长。
观点地产新媒体：那您认为现在调控该何去何从呢？
尹中卿：我觉得政府就应当坚定不移地坚持房地产调控政策不放松，一定要把楼价压住不能涨，起码在适当的时候让它回归到理性的价位。
什么叫合理的价位？我觉得要合适的处理，也不是理性化的说我们经过三年了，现在的房价降到2009年以前的价位，甚至是2007年的价位，甚至个别说降到2002年的价位，因为2003年开始涨的。
我觉得这是一厢情愿、天方夜谭，这种舆论要正确看待。我个人认为要抑制它不要涨，是房价过高的地方、过高的楼盘要理性回归。如果下降过大，那对人都不利。
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